직주근접 가능한 '강·동·동·서' 슈퍼아파트 주목하라 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

강남권·마·용·성 다음 뜨는 곳
도심 가까운 동네는 성장지역
강동 9호선연장·고덕비즈밸리
동작 서부선 등 교통호재 풍부
동대문 GTX-B에 재정비사업
서대문 서부선·대장홍대선 기대

올 8월 서울 주택시장은 날씨만큼이나 요란하고 열대야처럼 뜨거웠다. 온 국민이 사상 최장 폭염기간과 불안한 기후변화를 겪었다. 서울 주택시장 역시 전세·매매가격 동반 급등으로 패닉바잉(공포구매)을 불러왔다. 이를 바라보는 무주택자는 불안감이 커진다. 실수요자가 주택 구매에 적극 나설 수밖에 없는 상황이다. 주택 가격에 선행하는 주택 거래량 증가가 이를 잘 대변한다.

국토교통부가 발표한 7월 주택통계에 따르면 서울 주택 매매 거래는 1만2783건으로 이는 6월 (6091건)보다 40.6%, 지난해 동기 대비 110.2% 급증했다. 2021년 8월 이후 처음 1만건을 돌파했다. 수도권 주택 매매 거래량도 3만7684건으로 6월보다 31.3%, 비수도권 거래량(3만612건)은 전월 대비 13.1% 각각 증가했다.

반면 전국 미분양 주택 수(7만1822가구)는 6월보다 3% 줄었다. 만일 9월 이후 경기·인천지역의 주택 거래량이 30% 이상 늘어나고 미분양 아파트 수가 급감한다면 수도권도 집값 상승폭이 더 커질 수 있음을 예고한다.

그렇다면 누가, 왜 주택을 대거 구입한 것일까. 지난 7월 서울 아파트의 40대 매입 비중은 33.2%다. 지역별로는 강남권(강남·서초·송파)과 마·용·성(마포·용산·성동) 아파트 매수에 집중한 것으로 드러났다. 30대와 달리 신생아대출 등 정책대출을 받기 쉽지 않은 40대가 대출규제가 강화되기 전에 소위 '똘돌한 한 채' 막차를 탄 것으로 분석된다. 전통적으로 40대는 집값이나 금리 변동에 신중한 투자 자세를 보인다. 집값 상승이 본격화되고 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시작되자 결국 매수 대열에 합류한 것으로 분석된다. 9월 1일부터 연소득 약 6000만원인 사람의 주담대 대출 한도가 최대 5500만원 줄어들기 때문이다.

외국인도 매수 대열에 동참했다. 올 7월까지 국내 부동산을 매수한 외국인은 총 1만185명으로 작년 동기 대비 22.5% 늘었다. 국적별로는 중국인(65.6%)이 1위이고 미국, 캐나다, 베트남, 우즈베키스탄, 러시아, 대만이 뒤를 이었다.

서울 지역 전셋값은 1년4개월째, 집값은 5개월 넘게 상승하는 가운데 서울과 수도권 주택 거래량은 증가하고 미분양 주택은 감소하고 있다. 거래량 외 전세시장 움직임을 알아보는 일은 몹시 유용하다. 전셋값은 매매가격에 3~12개월가량 선행하는 특징이 있다. 전셋값이 많이 오를수록 매매가격도 많이 오르는 경향을 보인다. 전세시장은 매매와 동행 또는 다소 선행한다. 투기수요가 개입하는 매매와 달리 전세시장은 수요·공급요인이 결정적으로 작용하는 실수요자 시장이다.

부동산R114 발표 자료에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만4659가구로 지난해 3만2775가구 대비 24.8% 감소한다. 2025년 2만5710가구, 2026년 7145가구로 각각 급감할 것으로 추정된다.

지난 10년간 서울 아파트 평균 입주 물량이 약 4만~4만5000가구임을 감안하면 한참 미달하는 수치다. 향후 2~3년간 입주 물량 부족으로 전셋값 상승과 집값 상승은 불가피해 보인다.

집값 상승에 무게감이 쏠린다면 실수요자가 취할 수 있는 전략은 무엇일까. 전세보다는 내 집을 사는 행동전략이 유효하고 합리적 의사결정이 된다. 문제는 어느 지역, 어떤 아파트를 사느냐가 관건이다. 다행히 이러한 선택 장애를 극복하는 부동산 과학이론과 법칙이 존재한다.

하나는 도심권, 성장지역 법칙이고 다른 하나는 직주근접성과 인접성 이론이다. 서울 지역을 예를 들어보자. 서울에는 광화문·서울시청, 여의도·영등포, 강남권을 중심으로 3대 도심권이 있다. 행정, 상업, 주거기능이 복합화된 거점지역이다. 인구·소득·인프라·행정계획 등 4대 성장지표가 뒷받침되는 성장지역도 있다. 대표적인 성장지역은 도심권에 인접하거나 직주근접이 가능한 곳이다. 강동, 동작, 동대문, 서대문구가 대표적이다. 이들 지역의 미래가치를 받쳐주는 구체적인 성장 요인은 다음과 같다.

강동구의 성장 요인은 9호선 4단계 연장사업(중앙보훈병원역-고덕강일1지구, 2028년 개통 예정), 강동일반산단과 고덕비즈밸리 조성, 재개발, 재건축 정비사업 등이다.

동작구의 성장 요인은 서부선경전철(고양시청~관악산, 2031년 개통 예정), 난곡선 경전철(샛강역~관악산역) 추진, 노량진수산시장 복합개발, 노량진뉴타운 등이다.

동대문구의 성장 요인은 GTX-B노선(송도~마석, 2030년 개통 예정), GTX-C노선(덕정~수원, 2028개통 예정), 면목선 경전철(청량리~신내동, 예비타당성조사 통과), 동북선 경전철(왕십리~강계, 2026년 개통 예정), 강북횡단선(청량리~목동) 추진, 동부간선도로 지하화와 중랑천변공원화 조성(2026년 완공 예정), 창동·상계신경제중심지, 재정비사업 등이다.

서대문구의 성장 요인은 서부선경전철(고양시청~관악산, 2031년 개통 예정), 대장홍대선(부천대장~홍대입구, 2030년 개통 예정), 강북횡단선(청량리~목동) 추진, 북아현뉴타운, 가재울뉴타운 등이다.

마지막으로 살기 좋고, 사기 좋은 아파트를 알아본다. 3대 도심권 인기 아파트는 이미 신고가를 넘어섰다. 현재 추격 매수하기에는 부담과 위험성이 뒤따른다.

필자는 직주근접형 성장지역 중에서 교육, 교통, 쇼핑, 녹지, 병원 등 주거입지환경을 갖추고 고점 대비 가격이 낮은 슈퍼아파트를 선별해 추천한다. 실질적인 도움이 됐으면 좋겠다.

[고종완 한국자산관리연구원장]