[맞수다] 지금 집값?‥"굉장히 위험한 구간" vs "제발 좀 사라"

[뉴스외전]

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

■ 방송 : MBC 뉴스외전 (월~금 오후 01:50) ■ 진행 : 이언주 기자 ■ 대담 : 이광수 광수네 복덕방 대표, 홍춘욱 프리즘 투자자문 대표

◎ 진행자 > 최근 부동산 이슈를 심층적으로 살펴보는 시간 마련했습니다. 오늘은 [부동산 맞수다]입니다. 이광수 광수네 복덕방 대표, 홍춘욱 프리즘 투자자문 대표와 함께하겠습니다. 어서 오세요.

- 안녕하세요.

◎ 진행자 > 안녕하세요. 홍춘욱 대표님은 집값 상승론자, 우리 이광수 대표님은 집값 하락론자 맞습니까? 이렇게 평가가 돼 있는데요.

◎ 이광수 > 그렇게 얘기들 하시더라고요.

◎ 홍춘욱 > 좋게 봅니다.

◎ 진행자 > 좋게 좋게. 이렇게 보시는 것 같습니다. 우선 그럼 두 분이 이 현 상황을 어떻게 진단하시는지 궁금합니다. 신성환 금통위원이 부동산 시장에 대해서 이미 버블 영역으로 들어갔다 이렇게 말씀을 하셨어요. 부동산 시장 과열에 동의하세요? 어떠세요.

◎ 홍춘욱 > 동의하지 않습니다. 그런 식으로 이야기를 해버리면 전체랑 부분을 혼동하게 된다라고 저는 좀 말씀을 드리고 싶고요. 그래서 우리나라의 전체 실거래 가격, 6월 달까지 나와 있습니다. 6월까지 발표돼 있는 전국 실거래 가격과 서울 실거래가를 비교해 보면 서울 실거래가는 강한 상승세인데 전체 우리나라 부동산에서 서울의 시가총액이 전체 우리나라 60%가 넘어요. 그런데도 불구하고 전국 실거래가는 오르지 않고 있습니다. 뭘 뜻하냐. 국지적 상승이다.

◎ 진행자 > 아직은 과열은 아니다.

◎ 홍춘욱 > 네, 전국적인 과열이다. 특히 2021년처럼 서울보다 지방 부동산 가격이 더 많이 오르던 그런 시절은 확실히 제가 봐도 그때는 과열인 측면들 특히 그런 지역들이 좀 존재했어요. 그런데 지금 전국적인 시장을 과열이다라고 단언하기에는 그 근거가 부족하다 이렇게 보는 쪽입니다.

◎ 진행자 > 아직 과열은 아니다 어떠십니까?

◎ 이광수 > 일단 대표님 말씀하신 것처럼 전체 시장을 보면 과열이 아닐 수 있는데요. 대표적으로 서울 아파트 시장만 보면 과열인 건 맞는 거고요. 그 기준에 따라서 저희가 이제 고민할 필요가 있는데 가격이 많이 상승했다고 해서 과열인 건 아닙니다. 그런데 가격이 왜 이렇게 상승했느냐 그 원인 파악을 해야 된다는 거죠. 그런데 다시 말씀드리겠지만 이 원인이 과열이라는 겁니다. 그렇기 때문에 이렇게 과열된 원인 때문에 오른 집값이 특히 서울의 아파트 가격이 쉽게 말해서 과열이다 이렇게 판단할 수 있는 거죠.

◎ 진행자 > 아직은 과열이 아니다. 과열이라고 판단할 수 있는 원인이 있다 이렇게 보시는 것 같습니다.

◎ 이광수 > 그렇습니다.

◎ 진행자 > 지금 대표님 말씀하실 때 서울만 그렇다. 그럼 모든 지역은 안 그렇다 이런 말씀이세요? 어떻습니까.

◎ 홍춘욱 > 지방 부동산을 쭉 살펴보면 울산을 비롯한 극히 일부 지역만 조금 거래도 회복되고 매기가 올라오는 정도이고 지방 부동산 시장은 아직도 심각한 침체의 늪에 빠져 있다라고 볼 수 있겠고요. 그걸 가장 잘 보여주는 그 근거가 바로 미분양 주택이 늘어나고 있는 거죠. 특히 준공 후 미분양이 늘고 있습니다. 물론 7월 달 통계니까 8월 어떻게 됐는지는 더 지켜봐야 되지만 적어도 부동산 PF 문제들이라고 프로젝트 파이낸스 문제들 같은 여러 가지 문제들의 근원이 결국 미분양에서 시작됐는데 지방 간에 있어서 특히 서울보다는 수도권보다는 또 지방으로 내려갈수록 미분양이 굉장히 존재한다라는 건 전국적인 주택시장이 과열됐다라고 말하기는 어렵다라는 걸 보여주는 거죠. 제일 먼저 주택시장 살아날 때 가장 대표적인 징후가 미분양 주는 건데 이거 안 보여요.

◎ 진행자 > 그럼 서울하고 수도권은 어떻습니까?

◎ 홍춘욱 > 빨리 소진되고 있는데 경기 남부 지역 같은 경우는 아직도 미분양 남아 있고 인천에서도 일부 지역은 남아 있는 상태입니다만 줄어들고 있는 추세죠. 결국 그만큼 지방 부동산과 서울 간의 양극화가 심하다 이렇게 현상을 진단해야지 버블이다 과열이다라는 말을 하기에는 지방 부동산 보유하고 계신 분들 입장에서는 속상한 표현이 아닐까 그렇게 생각합니다.

◎ 진행자 > 어떻습니까? 지역별로 보면.

◎ 이광수 > 말씀하신 대로 지방은 사실 좀 심각한 상황이고요. 일부 지역은 제외하지만, 일단 거래량이 감소하고 있고 가격이 지속적으로 하락한 상황을 유지하고 있기 때문에 그런데 대한민국의 부동산 시장을 일반적으로 얘기할 때 수도권을 얘기하잖아요. 가장 큰 이유는 뭐냐면 수도권에 특히 무주택자 분들이 많이 거주하시기 때문에요. 그래서 저희가 체감적으로 얘기할 때 지금 대한민국 부동산 시장이 높냐 낮냐 쉽게 말해서 이렇게 시중에서 얘기할 때는 사실 수도권을 얘기하는 거죠. 그만큼 절실하고 가격이 가격을 대하는 자세가요. 그런 측면에서 보면 정서적으로 볼 때도 사실 지금 대한민국 부동산 가격은 굉장히 빠르게 상승했고 최근 단기간에, 그리고 그 가격 제가 원인을 말씀드렸는데 원인 파악을 하더라도 상당히 과열된 상황이다라고 판단할 수 있는 겁니다. 그래서 사실은 굉장히 어려운 부분이 있어요. 왜냐하면 정책적으로도 수도권은 가격이 오르고 거래가 잘되는데 지방이 어려우니까 공통된 정책을 적용하기가 되게 힘들다는 거죠. 그렇기 때문에 차별화된 정책이 필요한 건데 지금까지 윤석열 정부는 그 차별화된 정책을 쓰지 못해왔다는 거예요. 그래서 예를 들어서 미분양 아파트와 부동산 PF만 생각하다 보니까 계속 규제를 완화해줬거든요. 그러니까 그런 수요가 수도권에만 몰린 거예요. 지방은 해결이 안 되고. 사실은 훨씬 더 큰 문제를 만들었다. 지방 격차를. 그런 차원에서는 저희가 조금 다른 관점으로 살펴봐야 된다는 생각을 해봅니다.

◎ 진행자 > 지금 두 분 말씀하시는 거 들어보니까 서울, 그 다음에 수도권 다른 지방, 분리해서 봐야 될 것 같은 생각이 들거든요. 그럼 이렇게 분리를 하면 어떻게 좀 단계를 나눌 수가 있겠습니까?

◎ 홍춘욱 > 일단 과열 초입에 들어간 건 강남을 중심으로 하는 저희들끼리 분류할 때는 동남권 부동산 시장은 과열 초입에 들어온 것 같고요. 이런 과일 초입이라는 이야기를 하는 이유는 역사적인 고점을 넘어섰기 때문에. 당장 어제 저희들 부동산 관련돼 있는 투자자들 모임하는 방이 있는데 반포에 있는 모 아파트 가격이 화제가 돼서 그걸로

◎ 진행자 > 많이 보도가 됐죠.

◎ 홍춘욱 > 어제 맥주 한잔 했는데요. 전 국민이 관심을 가지게 되는 이름만 다 대면 아는 아파트가 50억을 넘었네 60억을 넘었네 하지 않습니까? 그런 걸 보면 당연히 거기는 과열이죠. 근데 문제가 서울에서 예를 들어서 동부권 지역이나 서부권 지역 부동산이 그렇게 많이 올랐냐 이렇게 얘기하면 아직도 2021년 8월의 역사적인 고점 레벨에 비하면 상당히 낮게 형성돼 있거든요. 근데 제가 여기서 한 가지 더 질문하고 싶은데 바로 뭐냐 하면 주택 가격이 버블이냐 아니냐를 판단할 때 소득이랑 비교하는 게 제일 쉽지 않습니까. 왜 그러냐 하면 사람의 주택을 구매하는 능력이라는 건 결국 우리가 DTI, 총부채상환비율 이런 것들을 측정하는 이유가 결국은 이 사람 소득 대비 집값이 괜찮냐 아니냐 이걸 측정하는 건데 그걸 측정하는 방법들이 되게 힘든 게 서울의 상위권 사람의 소득을 정말 우리가 파악할 수 있느냐? 쉽지 않잖아요. 그런 문제들을 대리로 해서 볼 수 있는 게 뭐냐 하면 우리나라에서 분기마다 나오고 있는 근로자 월평균 임금 동향 같은 통계들을 살펴보면 2010년부터 그 통계가 나오기 시작했는데 2010년부터 시작해서 지금까지 우리나라의 전국 근로자들의 중위임금의 상승률과 그리고 주택 가격의 상승률들을 비교해 보면 지금 서울의 주택 가격이 거의 비슷하게 가고 있어요. 그게 무슨 말이냐 하면 우리나라 사람들의 월간 소득 올라가는 거랑 월급 올라가는 거와 서울의 중위값 실거래가 아파트 가격이 지수를 만들면 똑같이 올라간다는 거죠.

◎ 진행자 > 살 만한 수준이 된다. 비슷하게 올라간다, 이렇게.

◎ 홍춘욱 > 그렇게 볼 수 있는 거죠. 두 가지 이유 때문이겠죠. 저도 그거는 동의를 하는데 첫 번째는 뭐냐 하면 인플레다. 우리가 얼마 전까지 강력한 인플레를 겪었고 실제로 올해 상반기만 하더라도 임금 상승률들이 꽤 높게 나온 사업장들 뉴스들 많이 봤잖아요. 임금 상승률을 높이게 된 인플레이션 요인이 첫 번째고 두 번째가 최근 우리나라 시장이, 물론 조정을 좀 받고 있습니다만 삼성전자나 SK하이닉스가 역사상 최고가를 향해서 움직일 정도로 정보통신분야의 임금이 가파르게 오른 게 산업별로 차별화를 이끌었겠죠. 그러나 서울 수도권은 정보통신산업과 금융업 비중이 크니까 그 통계를 마냥 틀렸다고 우리가 이야기할 수 없는 거 아니냐. 결국 2013년부터 한 17년까지가 굉장한 저평가였고 2020년부터 2021년이 임금 소득 대비 굉장한 고평가였다라면 지금은 적정 레벨이다.

◎ 진행자 > 아직은 과열이라고 볼 수 있는 지역은 서울의 동남권 정도다.

◎ 홍춘욱 > 그렇죠. 왜냐하면 서울 평균을 제가 지금 이야기한 거니까요. 그래서 서울 동남권이 과열이 안 됐다라고 이야기한 건 아니지만 우리는 항상 정책을 펼칠 때 있어서 어떤 어떤 부자 동네 어디가 가격이 오르느냐.. 재미있죠. 재미있지만 가격 지수가 나오는데 그런 가격에 대해서 우리가 선정적이니까 관심은 되게 많이 끌게 되는데 정책이라는 거나 시장을 바라볼 때는 평균값을 봐야 되고 중위값을 봐야 되는데 그런 면에서 놓고 보면 소득 대비 아직 비싸다고 느껴지지는 않는다.

◎ 진행자 > 그렇습니까?

◎ 이광수 > 저희가 관점을 달리해볼 필요가 있는데요. 평균적으로 보면 대표님 말씀하신 것처럼 그런 관점이 생기는데, 저희가 부동산을 볼 때 이런 거죠. 과연 그 주택을 구입할 수 있느냐, 누가? 무주택자가. 이런 관점에서 봐야 된다는 거죠. 그러면 지금 서울의 아파트 가격을 쉽게 말해서 무주택자가 구입할 수 없느냐 구입할 수 있느냐 그런 관점에서는 굉장히 비싸다는 거예요. 그 이유를 두 가지를 들 수 있는데 첫 번째는 뭐냐면 그렇기 때문에 대출이 증가하는 겁니다. 자기가 갖고 있는 자산으로 감당이 안 되니까. 그래서 8월 들어서만 가계대출이 주택담보대출이 8.9조 원이 증가 했는데요.

◎ 진행자 > 맞아요.

◎ 이광수 > 이렇게 집값이 계속 오르기 위해서는 내 소득이나 내 자산으로 감당이 안 되고 대출은 증가할 수밖에 없다는 게 근거가 하나고요. 그러니까 감당해낼 수 있는 가격이 아니라는 거죠. 누가? 무주택자가. 두 번째는 뭐냐면 서울 아파트의 주택 구입 물량 지수라는 게 있는데 중간 소득의 가구가 대출을 최대한 일으켜서 자산을 합쳐서 살 수 있는 아파트의 양을 측정한 지표인데요. 10년 전에는 100채 중에서 중간 소득의 가구가 20채 이상을 살 수 있었어요. 근데 지금 6채밖에 안 됩니다. 그만큼 사실은 소득이 오르는 것보다 재산이 증가한 것보다 가격 상승 폭이 훨씬 더 컸다는 거예요. 그래서 관점을 달리, 그러니까 아까도 말씀하셨듯이 강남의 일부 지역 아파트는 돈이 있는 사람들이 사겠죠. 그런데 생각해 보실 게 돈이 이미 있는 사람들은요. 집을 갖고 있는 사람들이 많아요. 그렇죠.

◎ 진행자 > 그렇겠죠.

◎ 이광수 > 무주택자나 집을 조금 더 이주하고 싶은, 좋은 지역에 이주하고 싶은 분들은 그 가구는 지금 높은 집값을 감당해낼 수 없다. 그래서 결국에는 대출을 이렇게 증가시키지 않으면 내 집 마련하거나 아니면 불가능하다. 그런 차원에서는 과연 대한민국의 지금 아파트 가격이 감당해낼 수 있는 수준인가 그 지점에 대해서 고민해야 된다는 게 저의 생각입니다.

◎ 홍춘욱 > 이 대목에서 제가 이야기할 권리를 주시면, 일단은 가계대출은 늘지 않고 있습니다.

◎ 진행자 > 안 늘어요?

◎ 홍춘욱 > 이게 굉장한 착각에 속하는데요. 일단 우리가 가계대출이 감소해야 된다라고 말하시는 분은 없을 거예요. 왜냐하면 경제 규모가 우리가 한 2천조 돼요. 경제 규모가 엄청나게 큰 나라입니다. 2조 달러의 전 세계 11위 경제 규모예요. 그리고 우리나라가 2분기에는 잠깐 마이너스 성장했다 그러지만 올해 연간으로 볼 때 우리나라 성장률과 명목성장률이 4% 정도 나오는 나라라고요. 인플레가 2%에 명목실질성장률이 2%면 경제가 4% 성장합니다. 그러면 2천조에 4%면 한 해 80조 정도는 부채가 늘어야 정상이에요. 왜냐하면 우리가 빌린 돈은 남의 자산이에요. 그렇지 않습니까? 우리의 예금이 돌아다니는 거예요. 그런데 그걸 전부 다 가계부채를 줄이라는 식으로 하는 거는 그건 전형적인 청산주의자들이 하는 이야기고요. 금융자본주의에서 우리가 사는 걸 포기한다면 모르겠는데 남의 돈을 빌려서 부채를 만들어서 그걸 가지고 사업하고 투자하는 걸 그게 너무 과하면 소득 대비 과하면 금기시하는 거에 대해서는 이해하지만 지금처럼 소득 수준들이 올라가는 가운데 그 대출의 증가율이 그보다 높냐 낮냐를 따져보면 되는데 지금 올해 우리나라에 2금융권까지 포함한 전 금융권의 가계대출이 13조 원 느는데 그쳤어요. 그럼 13조 원 늘었다고요. 7월까지. 자, 생각해 보십시오. 우리나라가 올해 GDP가 80조 늘어요. 그러면 우리나라 가계부채가 GDP의 100% 수준이라고 하니까 가계부채도 2천조인데 13조 늘었다. 그건 뭘 의미하냐 하면 강력한 디레버리징이 벌어지고 있는 거예요. 그게 가장 대표적인 징후가 뭐냐 하면 카드 대출이 급증하고 있죠. 요새 카드사들 연체율 올라간다는 이야기 들으셨을 겁니다. 우리나라 역사상 지금 카드론 규모가 역사상 최대예요. 그래서 왜 이런 일이 벌어지냐 하면 바로 2금융권 상호금융이나 보험 저축은행 여신 전문회사의 대출이 올해에만 13조 줄었어요. 그래서 은행이 26조를 대출해서 +13조인데 그 13조도 굉장히 적은 숫자잖아요. 우리나라 경제의 규모를 생각하면 혈액 공급의 감소를 뜻한다고요. 왜냐하면 우리 덩치는 커지고 있으니까. 덩치는 커지는데 경제의 혈액은 줄고 있거든요. 결국 우리나라의 지금 가계부채 문제나 가계대출 문제에 대해서 포커스를 맞추시는 분들이 전부 은행만 이야기예요.

◎ 진행자 > 과하다 이렇게 보시는 거예요?

◎ 홍춘욱 > 아니요. 그 지적이 잘못됐다는 거죠. 포인트가 빗나갔다. 우리나라는 2금융권 대출이 엄청나게 감소하고 있고 2금융권 대출은 고금리 대출이에요. 그렇지 않습니까?

◎ 진행자 > 2금융권 그렇죠.

◎ 홍춘욱 > 그러면 2금융권 대출이 올해에만 13조 줄었단 말이에요. 그걸 그냥 내버려 두면 그 다음 어디 가겠어요. 2금융권에서 밀려나신 분들이 어디로 가겠어요. 그렇죠. 우리 아까 이야기했었던 바로 사인 간의 대출이나 또는 불법적인 영역으로 가실 거 아니요. 그게 2002년에 카드 버블 붕괴예요. 그런 사태를 막기 위해 은행들 입장에서 본다면 상대적으로 시장에 금융시장에 엄청나게 2금융권이 대출을 조이고 있는 상황에서 그걸 은행들이 일부 받아간 거죠.

◎ 진행자 > 그러면 대출하고 집값하고는 연관이 없어라고 보시는 거예요?

◎ 홍춘욱 > 예. 후행적이라는 거죠. 굉장히 그 관계는 미미해요. 제가 아까도 이미지 컷을 미리 보여드리긴 했는데 일단 안 나온다고 생각하고 말로 이야기하겠습니다. 간단하게 말씀드리자면 우리나라의 통화 공급이나 주택에 대한 대출 증가율은 전형적인 후행 변수예요. 이게 뭐냐 하면 집값이 오른 다음에 뒤늦게 오르는 거예요. 왜, 간단해요. 집값이 빠질 때는 아무도 돈을 안 빌려줘요. 그렇지 않습니까? 우리가 2021년 말부터 시작돼서 2년간에 걸친 주택 가격이 하락 국면에 제가 그때 대출을 받으러 간 사람이거든요. 갔는데 저처럼 이렇게 신용도가 높은 사람도 1금융권에서 대출을 못 받았어요.

◎ 진행자 > 그렇습니까?

◎ 홍춘욱 > 왜 그럴까요? 굉장히 강한 대출 규제가 지금도 존재해요. 결국 올해 우리나라 가계대출 중에 은행 대출 26조 증가한 건 정부가 연초에 했었던 신생아 특례대출을 비롯한 정책금융 대출들 일부의 그리고 2금융권에서 빠져나온 돈들에 대해서 어떻게 보면 마진을 확대하면서 스프레드를 확대하면서 담보 괜찮은 물건 위주로 잡은 거죠. 이걸 근데 죄악시해버리면 우리는 일체의 부채는 나쁜 거다. 집을 사기 위해 대출받는 건 나쁜 거다라는 시각의 철학 논쟁이 되는 거예요.

◎ 이광수 > 나쁘다, 옳다 그르다를 얘기하는 게 아니고요. 지금 변동 원인을 찾고자 하는 건데 대표님 말씀하신 것처럼 GDP가 성장하면 대출이 증가하는 건 맞는 말씀이십니다. 근데 중요한 건 GDP의 구성 요소가 가계 기업 정부라는 거예요. 예를 들어서 기업이 엄청 벌고, 지금 가계의 실질소득은 감소하지 않습니까?

◎ 진행자 > 제가 그 말씀 여쭤보려고 했어요.

◎ 이광수 > 그러니까 핵심은 뭐냐면 예를 들어서 그럼 가계는 지금 소득이 감소하는데 그럼 가계대출은 줄었어야 돼요. GDP는 줄었거든요. 가계의 GDP는. 그런 측면에서 약간 저희가 지금 한국에, 예를 들어서 삼성전자가 돈을 엄청 벌어서 미국에만 투자하고 있다고요. 그렇지 않습니까? 그러니까 그런 차원에서 과연 이 대출을 그렇게 교과서적으로 바라보는 게 과연 맞는가 이제 한 가지 의문이고요. 두 번째로 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 이게 정확하게 가계대출을 구분할 필요가 있어요. 그러니까 주택담보대출 그중에서 은행권이 굉장히 중요합니다. 그건 뭐냐면 실수요자가 대출받기 때문에요. 예를 들어서 2금융권의 주택담보대출은 생활 자금으로 쓰여요. 특히 2금융권에서는. 그래서 예를 들어서 사업을 하시면서 어려울 때 담보 대출을 받아서 사업비로 쓰거나 생활비로 쓰는 게 사실 현실적인 상황입니다. 그래서 이런 대출들은요 집값에 영향을 못 미쳐요. 새로운 수요를 못 일으키잖아요.

◎ 진행자 > 생활 자금이니까.

◎ 이광수 > 그렇죠. 그런데 은행권에 특히 1금융권의 은행권의 주택담보대출은 바로 수요로 연결됩니다. 그게 대표적으로 정부의 정책 대출과 그리고 가계가 직접 은행 가서 받는 대출이에요. 아까 후행적이라고 말씀하셨는데 후행적이라는 건 뭐냐면 집을 살 때요. 제가 집을, 규정하기가 되게 힘든 게 집을 살 때 내가 의사결정이 먼저입니까 아니면 대출이 먼저입니까? 이거 되게 고민되는 지점이죠. 내가 돈이 많아요. 그래서 그냥 사야지 하면 대출 안 받을 거 아니야. 근데 돈이 없는 분들이 집을 사기 결정할 때 뭐가 가장 고려 사항입니까. 대출이 나와?

◎ 진행자 > 그렇죠. 돈을 마련 할 수 있어?

◎ 이광수 > 그런데 윤석열 정부가 들어서면서 집값이 빠지니까 LTV를 70% 올려주고 생애최초대출을 80% 올려주고 정책대출을요. 연간 30조 원 시장에 투입해요. 그게 다 수요를 일으킨 거예요. 왜냐하면 특히 이 높은 가격을 감당해낼 수 없는 수요자들이 결국엔 대출을 고민할 거잖아요. 그러니까 이거는 선행 지표입니다. 대출을 일으키면서 수요가 증가한 거예요. 그래서 상황이 다르다. 지금은. 그렇게 판단할 수 있는 겁니다.

◎ 진행자 > 지금 집값이 오른 것은 지금 말씀하신 대로 정책금융에 영향이 있다 이렇게 보시는 거예요?

◎ 이광수 > 굉장히 큰 거예요. 왜냐하면 특히 자산시장은 뭐냐면 마중물 효과가 되게 중요한데 예를 들어서 어떤 분들이 이런 얘기를 해요. 강남에 30억 40억짜리 아파트를 대출받아서 어떻게 사냐, 아닙니다. 그게 어떻게 사지는 원리냐면 예를 들어서 9억 이하의 아파트가 정책대출이 일어나서 누군가 사잖아요. 그러면 그 아파트를 팔아서 그 돈을 통해서 레버리지를 일으켜서 다른 아파트를 사는 구조예요.

◎ 진행자 > 연쇄적으로 사는 구조다.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그래서 자산 시장을 파악할 때 특히 한국의 부동산은 그 연쇄 구조, 즉 마중물의 대출 구조를 이해하실 필요가 있어요. 그게 특히 최근 특히 한국의 부동산 시장에서 급격하게 일어나는 구조다라는 말씀을 드리는 겁니다.

◎ 진행자 > 지금 정책금융은 영향이 없다고 보시는 거예요?

◎ 홍춘욱 > 전혀 근거가 없습니다.

◎ 진행자 > 근거가 없다.

◎ 홍춘욱 > 이거에 대해서 주택연구원하고 주택산업연구원에서 나온 논문들을 십수편을 읽어봐도 정부가 규제 대상 지역을 선정합니다. 투기과열지구 이러면 예전에 12억 이상 아파트 대출 ‘0’이었어요. 그러면 그 지역은 빠지고 다른 지역이 올라야 되죠. 효과 없어요.

◎ 진행자 > 그럼 지금은 강남권, 아까 동남권 오른다고 하셨는데 소위 우리가 얘기하는 마용성이나 노도강 이런 지역도 안 올랐다, 이렇게 보세요? 대표님은.

◎ 홍춘욱 > 현재 오르는 지역들이 선별적으로 확대되겠죠.

◎ 진행자 > 확대는 되지만,

◎ 홍춘욱 > 네, 확대는 되지만 이번에 집값이 가장 많이 오른 지역이 어디냐 하면 동탄부터 올랐습니다. 수원부터 오르기 시작했다라는 걸 저희는 지금 특히 화서지역을 중심으로 주택 가격의 상승에 대해서 특히 광교에 대해서 한번 관심 가지길 바라고요. 이번 지역에 우리가 늘 제가 방송에 나와서 신중하게 말씀을 드리고 싶은 게 뭐냐 하면 어떤 악마 하나를 딱 잡고 이것 때문에 이 버블이 생겼어라고 이야기를 하신다라면 제가 아까 정책금융 30조라고 그러셨는데 은행의 1~7월 중에 총 누적 대출이 26조인데 그러면 대출은 회수한 거예요. 은행들은.

◎ 진행자 > 오히려.

◎ 홍춘욱 > 정책금융 30조를 정말 그렇게 풀었다면, 그렇지 않습니까? 이게 저는 그런 식의 어떤 정책 금융이나 정부의 정책으로 모든 걸 해석하려고 하면 쉽죠. 그러나 저는 그렇게 보지 않아요. 왜 우리가 이렇게 주택 시장이 갑자기 이렇게 오르느냐. 우리만의 일이 아니기 때문이라는 거예요. 저는. 지금 전 세계 IMF에서 작성하고 있는 글로벌 주택 가격 지수는 지난 4월에 역사상 최고치를 뚫었고요. 그리고 보여주시면 가능하면 좋겠는데 한국의 서울아파트 실거래가와 전미 주택가격 지수의 흐름을 살펴보시면 지난 한 12~15년 사이에 완전히 같이 갑니다. 왜 이런 일이 벌어지냐 이유는 두 가지겠죠. 그죠. 하나는 우리가 정보통신산업 비중이 너무 커진 거죠. 그래서 선진국형 수출에서 정보통신산업 비중이 너무 커지고 정보통신산업의 종사자들이 서울 수도권에 많이 몰려 사니까. 그러니까 이 사람들이 미국 부동산도 오르고 경기 좋으면 수출 잘되면서 소득이 오르는 거. 두 번째 미국 증권시장이 왜 오르느냐 그러면 금리 인하에 대한 기대로 오르는 거잖아요. 미국의 정책 금리 인하 기대가 높아질 때 우리도 금리 인하 기대가 높아지고 실제로 시장에서 대출금리가 뚝뚝 떨어지고 있어요. 그러면 대출금리가 뚝뚝 떨어지는데 이제 정부의 규제 속에서 각종 정책자금 말고 나머지 대출을 해줄 사람이 누구냐 하면 신용도 제일 좋고 소득 수준 제일 높은 지역의 사람들한테 해주겠죠. 그 지역이 어디냐 생각해 보면 KTX 라인을 타고 동탄에서부터 시작해서 강남까지 이어지는 라인이 올해 상반기 주택시장을 주도했던 거고 이게 경기 여건이 어떻게 되느냐에 따라 다른 지역으로 확산되느냐 여기서 마느냐가 결정되겠죠.

◎ 이광수 > 말씀하신 게 근거가 없다고 말씀하셨는데요. 한국 시장의 특수성을 이해하실 필요가 있어요. 뭐냐면 아까 금융연구원 이런 데를 말씀하셨는데 저는 국책연구기관의 연구가 과연 제대로 맞느냐 의문을 갖고 있고요. 왜 이런 말씀을 드리냐면 그때 대출 규제가 있는데도 왜 집값이 오르는지 아세요? 그건 대출이 필요 없는 수요가 증가했기 때문입니다. 갭투자요.

◎ 진행자 > 갭투자.

◎ 이광수 > 예, 그러니까 갭투자하는데 누가 대출을 해줍니까? 그런데 갭투자가 증가하면서 예를 들어서 2022년도에 전국에서 23만 명이에요. 전세를 끼고 집을 삽니다. 2021년 2022년도에. 그러니까 대출이 필요 없어요. 근데 지금은요. 대출이 필요한 수요예요. 그러니까 뭐냐면 실수요자들이 사지 않습니까? 무주택자건 갈아타기 수요건. 그렇기 때문에 정확히 이게 상관관계가 있는 거예요. 그런데 과거에 갭투자가 증가할 때 봐봐. 대출 규제가 있는데도 대출이 안 늘어나는데 집값이 오르잖아. 그래서 결국에는 가계대출과 집값 상승이 연관이 없어 이렇게 얘기하는 거예요. 그거는 뭐냐면 정말 모르는 거죠. 그런 차원에서 한국의 아주 특수한 상황, 갭투자 현황, 이런 상황을 아실 필요가 있다. 그래서 갭투자가 증가하면요. 가계대출이 안 증가하고 심지어 감소해도 집값은 오를 수 있습니다. 그렇잖아요. 그래서 그런 차원에서는 아까 말씀하셨는데 근거가 없다고 말씀하셨는데 오히려 현실하고 완전히 다른 얘기다라는 말씀을 드립니다.

◎ 진행자 > 지금 대표님은 말씀을 하실 때 소득이 늘었기 때문에 집값 상승으로 이어지는 거고 이 추세는 전 세계가 같이 간다라고 말씀을 하시는데 정부에서 또 진단하는 걸 보면 꼭 그런 것 같진 않아요. 지금 대표님 말씀하신 것처럼 정책금융이라든지 또 은행에서 대출을 받아서 집을 사는 수요가 굉장히 많고 그게 부동산 가격 상승으로 이어지고 있다, 이렇게 진단을 하는 것 같거든요.

◎ 홍춘욱 > 동의하지 않는다는 거죠.

◎ 진행자 > 정부 진단에 동의하지 않는다.

◎ 홍춘욱 > 저는 유령을 향한 총질이다라는 거죠. 우리나라에서 금융권의 탐욕 또는 대출을 일으킴으로써 거기서 돈 버는 거에 대해서 불로소득이다 이런 생각들을 하시는 분들이 많은 걸 알고 있고 저 역시도 그런 분들하고 많은 토론과 논쟁을 거쳐봤지만 저는 우리나라 부동산 시장을 결정짓는 요인은 세 가지라고 생각하거든요. 그 세 가지가 아까 첫 번째 말씀드렸던 국민들의 소득 수준, 특히 구매력을 갖추고 있고 이동성을 가지고 있는 분들, 아까 이광수 대표의 이야기 중에 대출로 모든 걸 설명하려는 거에 대해서 반대 의견을 한 거고 대출 규제를 하면 막을 수 있다라는 생각 자체가 저는 동의하기 어렵다는 이야기를 한 거고요. 저는 우리나라의 소득 수준이 2020년 코로나 이후에 지금까지 거의 25% 정도 오른 걸 인정을 했으면 좋겠다는 거죠. 2020년 코로나 직전에 비해서 25% 정도 소득이 올랐어요.

◎ 진행자 > 근데 아까도 말씀을 드렸지만 실질소득 실질임금이 감소하고 있다고 하다 보면 지금 그거를 체감하시는 분들이 얼마나 되실까라는 생각이 제가 들기는 합니다.

◎ 홍춘욱 > 근데 집값도 실질 집값을 사지 않잖아요. 명목 집값을 삽니다. 우리가 지나갈 때 부동산에 이 집은 몇 억, 이렇게 적혀 있는 걸 사지 2020년 물가 기준 몇 억이라고 적혀 있는 걸 사지 않아요. 결국 시장에 있는 재화는 인플레랑 연동됩니다. 그걸 인정을 했으면 좋겠고요. 두 번째는 금리입니다. 금리가 인하된다라고 생각되면 여력을 가지고 계신 분들이 대출을 받으려고 드는 거고, 실질적으로 한국은행에서 발표한 가중 평균 대출 금리가 연 고점 대비해서 거의 2% 가까이 1.5%p 내렸거든요. 금리가 엄청나게 내려가니까 당연히 집이 싸 보이는 거고요. 그리고 마지막 세 번째가 뭐냐 하면 수출이죠. 우리나라 경제는 결국 수출로 먹고 사는 경제고, 왜 수도권부터 이렇게 주택시장이 강하게 반응하는가 하면 지방에 공급 과잉이 있다라는 건 당연한 이야기지만 그럼 공급 과잉이 있더라도 왜 수도권 공급 과잉은 그렇게 빨리 해소되느냐 하면 결국 정보통신산업 중심으로 해서 경기가 상반기에 좋아지고 그걸 가장 잘 보여주는 게 저는 기업 실적이라고 보거든요. 기업 실적에서 삼성전자가 올해 다시 몇 십조 거의 100조 가까운 이익이 날지도 모르는 어마어마한 이익 증가세를 보여주고 있는 상황에서 그 직원들한테 인센티브 안 주고, 우리 알잖아요. 여러 가지 앱에서 어떤 일들이 있는지. 제가 하고 싶은 이야기는 이동성을 갖춘 구매력 있는 젊은 분들이 저금리에 대응해서 정책자금 대출을 잘 활용해서 그분들이 선호하는 지역부터 집값이 오르고 있는 일인데, 이걸 전면적으로 막으려면 경기가 나빠지든가 금리를 올리든가 아니면 세계 경기가 나빠지든가 해야 되는데 그 세 가지 모두 우리가 컨트롤할 수 없는 부분이 되게 많지 않냐 이런 이야기였고요. 그래서 대출 정부의 정책이 나빠서 그래요 라는 이야기를 우리는 그러면 지난 10년째 듣고 있거든요. 언제 2014년 9.1 대책부터 10년째 정부 대책 때문에 부동산이 저렇게 됐어요. 하지만 그 같은 10년간 전 세계 부동산 가격 지수가 완전히 동조화되고 있다는 것도 잊지 말자는 이야기죠.

◎ 진행자 > 근데 거래량을 보면은 지금 대표님이 말씀하신 것처럼 강남이랑 동탄, 수도권을 말씀을 하셨는데 거기에 국한되는 얘기일까라는 생각도 들거든요.

◎ 이광수 > 국한된, 그게 어떤 의미인지 제가 잘.

◎ 진행자 > 지금 대표님은 소득이 있는 사람들이 집을 산다. 그러니까 서울에서도 강남권, 그리고 동탄이나 이렇게 소득이 있는 지역, 삼성전자라든지 이런 지역을 중심으로 오르는 거다 이렇게 말씀을 하셨어요. 근데 지금 서울의 아파트 거래량을 보면은 이게 꼭 강남에만 국한되는 문제는 아닌 것 같거든요. 지금 확산되는 모습이기는 하거든요.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 이게 서울 전반적으로 상승하는 모습인데 사실 여기서 제가 강조하고 싶은 건 뭐냐면 대출만이 집값을 오른다는 게 아니고 그 국면마다 중요한 요소가 있거든요.

◎ 진행자 > 있겠죠.

◎ 이광수 > 그렇죠. 예를 들어서 2021년 22년도 특히 22년도 말에 집값이 떨어질 때는 금리 인상 때문에 수요가 감소하고 이런 원인들이 있잖아요. 그래서 지금은 사실은 대한민국 특히 서울 아파트를 결정할 때 대출이 되게 중요한 요소라는 걸 제가 강조 드리고 싶은 거고, 그리고 아까 말씀드린 것처럼 지역별로 보면 사실 편차가 굉장히 크게 나타나거든요. 가격 상승률이나 거래량을 보면 그런데 그게 공통점이 있어요. 두 가지 공통점인데 하나는 뭐냐면 신축아파트, 그리고 두 번째는 뭐냐면 주거선호지역입니다. 이런 공통점 하에서 움직이기 때문에 저희가 지금 수요가 실수요라고 규정하는 거예요. 예를 들어서 집값이 가장 많이 올랐을 때 2021년도에 서울의 아파트 중에서 상승률만 보면요. 집값이 가장 많이 오른 지역은 노원구였습니다. 근데 노원구는 상대적으로 노후 아파트가 많고 실거주자보다 투자자들이 많이 몰리는 곳이거든요. 투자자들이 그렇게 사는 곳은 지역별로 다른 모습을 나타내는 거죠. 그래서 그때는 가계대출이 증가하지 않아도 집값이 오른 거예요. 투자자들이니까. 근데 지금은 수요자들이 실제 사용하려는 사람들이 집을 사니까 사실은 대출이 반드시 필요하고 이 대출 정책이 영향을 미친다는 거죠. 정부 정책을 제가 싸잡아서 비난하는 게 아니고 그 기간과 국면에 적절한 정책이 필요한 거, 첫 번째고요. 두 번째는 뭐냐면 정책의 일관성이라는 거예요. 기본적으로 지금 대한민국의 우리가 마주하는 부동산 정책이 굉장히 불확실성이 커지고 있습니다. 대출만 보자고요. 대출을 막 풀어줬어요. LTV 규제 완화해 주고 DSR 스트레스 DSR을 7월에 한다고 했다가 9월에 한다고 했다가 막 이럽니다. 그러면 결국엔 누가 불안해집니까?

◎ 진행자 > 실수요자들.

◎ 이광수 > 그렇죠. 무주택자분들이 불안해지는 거예요.

◎ 진행자 > 사야 되나 이런 마음이 들겠죠.

◎ 이광수 > 그렇죠. 그런 불안감을 굉장히 가중시켰다는 거예요. 그래서 막 대출받아서 창구에서 대출받아서 집 사려고 계획하는데 이제는 또 대출 규제를 한다고 합니다. 근데 또 최근에 나와서는 실수요자들한테는 대출을 또 해줘야겠대요. 이 정책이 지금 문제점이다. 정책이 다 싸잡아서 잘못됐다는 게 아니고 지금 윤석열 정부의 정책 자체는 어떤 게 문제다? 불확실성을 시장이 키운다는 거예요. 그렇게 되면 예를 들어서 나 2년 후에 무주택자분들이 2년 후에 돈 모아서 내 집 마련해야지, 전세 만기 되면 계획 세우다가도 갑자기 DSR이래, 갑자기 대출 규제한데 풀어준대 정책자금이래 올해만 하면 끝낼 수 있대. 그래서 시중에서 가장 많이 도는 얘기가 뭐냐면 대출해줄 때 빨리 사라는 말이에요. 이게 얼마나 참혹한 말입니까. 그 대출은요. 무조건 갚아야 되는 거예요. 안 갚는 게 아니고. 그러나 결국 중요한 게 지금의 자산 가격이 얼마나 적정한가. 이런 부분에 대한 고민이 더 중요한 거 아닙니까. 그런데 시중에서 전문가들이 다 나와서 대출 해줄 때 집 사라. 이게 얼마나 예를 들어서 우리나라 중산층을 이렇게 괴롭히는 말입니까? 그런 말들의 근원은 정부다라는 거예요.

◎ 진행자 > 제가 들어보니까 두 분의 가장 큰 차이점을 발견을 했습니다. 지금 대표님은 집을 살 수 있는 사람이 집을 사는 거다. 지금 소득이 있는 사람들이 사는 거다라고 말씀을 하시는 거고, 우리 대표님께서는 아니다. 실수요자들이 어떻게 하면 집을 살까 하면서 대출을 받아서 구매를 하는 거다. 지금 이 기준점이 다른 것 같아요. 그러니까 정부에서 그러면 대출을 조여요. 그럼 집값이 떨어질 거다라고 생각하는데 대표님은 그거에 동의 안 하실 것 같습니다.

◎ 홍춘욱 > 예, 동의하지 않습니다.

◎ 진행자 > 그러실 것 같아요.

◎ 홍춘욱 > 왜냐하면 여러 연구 기관들 이야기를 잠깐 하다 말았는데, 그 정책에 대한 분석 시점은 2017년 2018년 바로 김현미 장관 시절에 여러 가지 정책들이 그때 많이 나왔고, 수도권이 거의 전부 다가 투기과열지구 지정되던 시절을 상대로 한 거고요. 그런 정책들이 쭉 나와도 왜 그렇게 정책이 안 먹히는가. 이런 걸 우리가 회고해 보자는 거죠. 그러면 더 나은 정책을 쓸 수 있잖아요. 그래서 저는 이런 식의 경제 정책 상황에서 정부가 할 수 있는 게 대출 규제뿐이라서 자꾸 대출 규제를 가지고 이야기하는 거지 우리나라의 그 똑똑한 관료 분들이, 현명한 관료 분들이 이 정책에 효과가 없다라는 걸 몰라서 저런 이야기를 하는 게 아니라고 저는 생각하고 현재 쓸 수 있는 방안이 그거밖에 없어서 그걸 이야기하는 거라고 생각하죠. 왜 제가 이런 이야기를 감히 드리냐 하면 제가 모처에서 이런 컨퍼런스를 하잖아요. 하면서 강남 3구 투기과열지구 지정하시라고 지금처럼, 그러지 말고 서울을 전부 다 투기과열지구가 좀 너무 과하다 싶으면 그 밑에 급이라도 지정을 해서 대출 못 받게 하시면 정말 집값이 잡힐 거라고 생각하시면 하시라고. 왜 되도 않는 토지거래허가제 같은 걸 하려고 하냐 그건 완전히 재산권에 대한 이상한 침해잖아요. 그런 식의 이야기를 하는데 그 이야기한 지도 벌써 한 두 달이 돼 가는데 안 하잖아요. 왜, 해봐야 소용없다는 걸 본인들이 너무 잘 알기 때문에 안 하는 거죠. 그때 풍선 효과만 신나게 만들고 2기 신도시 에서의 갭투자, 우리 아까 이광수 대표가 잘 지적하셨는데, 저는 2021년에 집값 빠져야 되고 버블이 붕괴될 거라고 했던 사람입니다. 그러나 지금 레벨이 그때만큼 말도 안 되는 심각한 버블이냐라는 거에 대해서 반대인 거고, 이런 상황에서 실수요자들이 돈 많이 번 또 저금리로 혜택을 볼 수 있는 실수요자들, 특히 정부의 정책 자금 혜택을 볼 수 있는 사람들이 집을 사는 걸 무슨 수로 막을 수 있고 그걸 막는 일이 정당한 일인가. 차라리 그런 식으로 하지 말고 우리 아까 이야기 하다가 말았습니다만 지방 부동산 시장에 대해서는 활성화 대책을 하고 서울 부동산 시장에 대해서는 규제 대책을 펼치면 될 일을 그걸 왜 안 할까. 그게 의도를 가진 게 아니라 해봐야 소용없는 일이다라는 어떻게 보면 10년에 걸친 정책 실패에 대한 인정 속에서 현 시점이 나온 거라고 저는 보는 거죠.

◎ 진행자 > 출발점이 다르시니까. 그럼 대출 규제를 하면 우리 이 대표님께서는 부동산값이 잡힐 수 있다라고 보십니까, 아니면 이것도 하나의 방법일 뿐이다, 이렇게 보시는 겁니까?

◎ 이광수 > 공교로운 시점이긴 한데요. 지금 어떤 상황이냐면 제가 규정했듯이 지금은 예를 들어서 실수요자들이 시장을 움직이는 동력이잖아요. 근데 이 실수요자들이 특징이 있습니다. 가격이 오르면 수요는 감소해요. 그럴 수밖에 없죠. 그걸 감당해 낼 수 없으니까. 그래서 대표적으로 그런 현상들이 이미 일어나고 있는데, 최근에 올해 상반기까지 3분기까지 서울 아파트 가격이 가장 많이 오른 지역이 강동구와 그리고 성동구거든요. 이런 지역이 7월에 이미 거래량이 줄고 있어요. 거래량이 줄고 있다는 건 뭐냐면 수요가 감소하고 있다는 거죠. 집값 상승에 대한 기대감이 크면 수요가 계속 붙어서 집을 사줘야 되는데 가격이 오르니까 수요가 감소하는 너무나 자연스러운 현상이 나오고 있는 겁니다. 그런데 이런 현상이 하반기에 이어지는데 만약 대출 규제까지 한다, 그러면 수요가 감소가 더 큰 폭으로 이루어지겠죠. 그렇기 때문에 대출 규제의 영향이 클 수 있다라고 판단하는 겁니다. 저희가 길게 보면 대출의 영향이 홍춘욱 대표님 말씀하신 것처럼 제한적일 수 있어요. 근데 지금 2022년 시장에서는 대출이 가장 중요한 변동 요인이다라는 거고요. 그렇기 때문에 대출에 대한 정책이라든지 이런 부분에 대해서 변화가 일어나면 그러면 수요가 감소하면서 자산 가격의 변동을 일으킬 수 있다는 겁니다. 결국엔 자산 가격의 핵심은 뭐냐면 수요가 결정하죠. 그러면 수요가 감소하면 가격이 하락할 수밖에 없다는 거예요. 부동산은 또 하나 중요한 게 뭐냐 하면 주식 시장하고 달라요. 주식시장은 유효수요가 풍부하죠. 삼성전자 주식을요. 용돈 받아서 살 수 있죠. 그런데 부동산은요. 유효수요가 중요합니다. 그 가격을 감당해낼 수 있느냐. 예를 들어서 모든 사람이 강남에 살고 싶어 할 수도 있어요. 그런데 그렇다고 해서 수요가 많다라고 저희가 표현하면 안 됩니다. 왜요? 안타깝게도 모두 다 살 수 없기 때문에. 그렇기 때문에 부동산 시장을 전망할 때는 감당해낼 수 있는 수요가 중요하다라는 거고요. 그래서 대출이 중요한 겁니다. 그래서 전 세계 어느 나라고 부동산 시장을 얘기할 때 대출을 반드시 얘기하는 이유예요. 그래서 대출 규제가 강하게 이루어지거나 만약 이런 부분에 대해서 더 강화되면 당연히 수요는 감소할 가능성이 높은 거죠.

◎ 진행자 > 수요나 거래량 어떻게 보세요? 홍 대표님.

◎ 홍춘욱 > 수요는 세고요.

◎ 진행자 > 세요?

◎ 홍춘욱 > 네, 굉장히 셉니다. 왜 세냐에 대해서는 오늘 이야기를 잘 했으니까 넘어가고 거래는 저는 이광수 대표 이야기에 전적으로 공감하고요. 가격 레벨이 올라가면 당연히 거래는 줄어요. 왜냐하면 각 공인중개사 사무실마다 쌓여 있었던 급매물이나 또는 사연 있는 매물들은 다 체결됐어요. 그러니까 부동산 시장의 가격이 어떻게 움직이냐 하면 계단식으로 갑니다. 꾸준히 오른다 이거는 있을 수 없는 일이고요. 가격의 변화들, 주요 단지들의 가격 변화를 실거래가나 또는 2006년부터 보면 다 계단식으로 가요. 그래서 그런 계단식 상승의 첫 번째 스텝은 당연히 작년 2월이었고요. 그러다가 작년 말에 휴지기를 거쳐서 한 1년 정도 횡보하다가 올해 다시 한 번 빅스텝을 한 거죠. 그리고 또 쉬겠죠. 근데 그 뒤에 빠질 거냐 이 이야기를 하는 거죠. 저는.

◎ 진행자 > 안 빠진다 라고 보시는 거죠.

◎ 홍춘욱 > 소득이 지금

◎ 진행자 > 오르고 있어서

◎ 홍춘욱 > 올해 기업 이익이 이렇게 늘고 있는데, 기업 이익이 이렇게 늘고 있는데 내년 연봉을 삭감할까요? 그러니까 제 의견은

◎ 진행자 > 오를 수밖에 없다 지금.

◎ 홍춘욱 > 그리고 두 번째 미 연준이 0.5%를 인하하느냐 0.25%를 인하하느냐를 갖고 걱정하고 있는데 조사해 보시면 미국의 부동산 대출금리랑 한국의 부동산 대출금리는 같이 가요. 글로벌 경기가 언젠가부터 이렇게 가고 있어요. 한 10년 넘었어요. 그러니 우리 입장에서 보면 미국도 거래도 줄고 거기도 소득도 별로 안 좋은데도 집값 오르는 것처럼 우리도 이렇게 된 게 결국은 지역별 지역별로 양극화의 세상이 온 것이고, 이 양극화의 세상 잡는 데 있어서 대출 규제라는 망은 너무 성긴 망이다. 구멍이 뚫려 있는 망이다라는 의견인 거죠.

◎ 진행자 > 이거 한번 여쭤볼게요. 지금 거래를 많이 하는 연령대 처음에는 30대가 많았다가 지금 40대가 뛰어들었다 이런 보도가 있습니다. 그럼 그 40대가 뛰어든 것도 대표님은 소득과 연결 지으십니까, 아니면 어떻습니까?

◎ 홍춘욱 > 그것도 있고 이광수 대표가 아까 설명을 정말 잘하셨는데, 이 정책자금 대출을 받으신 분들, 특히 2030세대 분들이 작년부터 올해 사이에 엄청 샀어요. 그러면서 9억에서 12억이라고 흔히들 저희들끼리 이야기하는 디딤돌대출 6억에서 맥스까지 하면 8억, 9억까지는 대출이 나오는 대출들이 있고, 여기서 LTV는 줄지만 그래도 어느 정도 대출이 가능한 영역들을, 저희들은 12억까지 많이 보지 않습니까. 이런 가격대에 있던 게 서울의 중위값 아파트들입니다. 근데 가격이 다 오른 거죠. 아까 이광수 대표가 설명 잘하신 것처럼 거기 살고 계시던 분들, 기존에 그 집을 갖고 계시던 분들이 갈아타기를 하는 중인 거죠. 그래서 아까 제가 집값이 SRT든 KTX를 타고 경기도 남부 지역부터 중부 지역부터 쭉 지금 올라와서 수서역부터 시작해서 동남지역을 강타한 다음에 그분들이 연쇄적인 이동들이 나타나고 있는 중이고, 그래서 최근에 거래 시장에서 터지고 있는 이런 뉴스들을 보면 되게 고가도 잘 터지지만 약간 서울 시내에서 가격이 상대적으로 낮은 레벨에 있는 지역들이 돌아가면서 오르는 걸 볼 수 있는 게 이것 때문이죠.

◎ 진행자 > 40대가 뛰어든 게 영향이 있다 이렇게 보세요. 어떻습니까? 이거는.

◎ 이광수 > 그건 대표님 말씀하신 것처럼 갈아타기 수요가 많기 때문에 40대의 수요가 증가하는 거고요. 그리고 40대는 또 하나는 대출이 원활하게 될 가능성이 있죠.

◎ 진행자 > 소득 대비해서.

◎ 이광수 > 그렇죠. 예를 들어서 규제에 자유롭기 때문에 소득이라든가 이런 측면에서. 또 40대는 상대적으로 무주택자들 중에서 주택 욕구가 큰 세대죠. 그렇기 때문에 예를 들어서 불안한 시기에 좀 더 빠른 수요가 일어날 가능성이 크다는 겁니다. 제가 한국의 부동산 시장을 얘기할 때 지금 굉장히 리스크가 큰 구간이에요. 왜냐면 최근 3년간 월평균 실거래가격 지수를 보잖아요. 서울아파트 지수를 보면 편차가 2%씩 나옵니다. 뭐냐면 월로 갑자기 막 10억짜리 2천만 원 올랐다가 2천만 원 떨어졌다 이런 상황이에요. 자산시장에서 가장 경계해야 될 건 사실은 변동성이거든요. 이런 변동성은 예측하기 어려운 구간이에요. 그래서 작은 시장의 변화에 따라서도 크게 움직여요. 최근에 주식시장 비교해서 그렇지만 예를 들어서 최근에 엔비디아 주가가 엄청 빠지지 않습니까? 그건 엔비디아 회사가 나빠서가 아니라 많이 올라서요. 변동성이 커지는 거고요. 그래서 리스크하다고 저희가 표현하죠. 금융시장에서. 그런 전형적인 특히 서울 아파트는 그런 상황입니다. 그렇기 때문에 아주 작은 영향에 따라서 집값의 변동성이 클 수 있다는 거예요. 그게 위든 아래든. 그래서 굉장히 유리한 시점이라는 겁니다. 그런 관점에서 저는 보면 오히려 하락할 위험성이 앞으로는 더 크지 않을까. 변동성 차원에서 그렇게 보는 겁니다.

◎ 진행자 > 그럼 지금 사면 안 되겠네요.

◎ 이광수 > 제가 빠진다고 하고 사라고 하면 안 되겠죠.

◎ 진행자 > 그러면 보시는 분들이 사라는 거야 말라는 거야. 한 분은 오른다고 그러고 한 분은 떨어진다고 그러고 이런 생각하실 것 같거든요. 그럼 우리 대표님은 실수요자가 있어요. 그분한테 어떻게 말씀해 주시겠어요?

◎ 홍춘욱 > 제발 좀 사라.

◎ 진행자 > 제발 좀 사라.

◎ 홍춘욱 > 답답합니다. 왜냐하면 주택 시장에서 사이클을 맞추겠다고 하시는 분들이 정말 많은데 저는 주택시장의 특징이 뭐냐 하면 10년 사이클에서 7년 오르고 3년 빠지거든요. 그게 주식에 비해서 부동산 부자가 많은 이유입니다. 이런 사이클이 나타난 건 80년대부터 이런 사이클이 우리나라에 나타났는데요. 그래서 늘 10년대 후반에 집값이 오릅니다. 10년 주기 사이클이 벌써 이렇게 오래 됐어요. 그런데 지금은 2024년이잖아요. 근데 오늘 공급 이야기를 했어야 되는데 공급 이야기를 못해서

◎ 진행자 > 조금 해주세요.

◎ 홍춘욱 > 이야기하고 싶은 게 우리나라 공급이 1~7월 누적 신규 주택 착공 건수가 전년 대비 늘기 시작했거든요. 그만큼 우리나라 주택 착공이 지난 2년간 완전히 죄송합니다. 죽을 쑤다가 이제 좀 늘려고 그래요. 그러니 이게 2년 지나야 입주하잖아요. 3년 지나서 요새는 공사비 갈등까지 하면 3~4년이지만 입주가 나와야 전세가 내려요. 이게 핵심이거든요. 전셋값이 내리며 갭투자가 어려워지고 역전세난 문제가 날 때가 집을 살 때예요. 왜냐하면 그렇지 않습니까? 사람들이 다들 공포에 젖어 있고 또 이렇게 입주 물량들이 그 뒤에 줄 거 아닙니까. 왜냐하면 전세가가 빠지니까. 그럴 때 사야 되는데 그걸 사기가 너무 어렵잖아요. 무섭고. 그게 작년이니까요. 그런 시기를 놓쳤다고 해서 부동산 시장은 사이클이 기니까 작년에 산 게 최선이었겠지만 어떻게 그렇게 바닥을 잡아요. 사람이. 그렇게 긴 안목에서 보면 우리의 소득 수준이 앞으로 높아진다라는 가정에서 놓고 본다면 주택 가격이 이제 적정 레벨 서울이, 그 정도라면 지방을 찾아보고 수도권을 찾아보면 아직도 소득이 늘어나는 수준에 비해서 낮게 형성돼 있고 또 한 2~3년 기다리면 교통망 확충될 지역들도 몇 군데 보이는데 너무 그렇게 인 서울의 동남권만 선호하지 않았으면 좋겠습니다.

◎ 진행자 > 대표님 마지막으로 실수요자들에게 어떻게 해주시겠습니까?

◎ 이광수 > 저는 예를 들어서 집이 반드시 필수재잖아요. 그런 차원에서 내 집 마련이 필요한데 훨씬 더 중요한 건 저는 언제 사느냐가 중요하다고 봐요. 많은 분들이 어렵다고 하죠.

◎ 진행자 > 어려워요.

◎ 이광수 > 어려운 걸 하려고 노력하는 거죠. 그래서 저희가 예를 들어서 외전도 보고 이런 것도 관심 있게 보는 거 아닙니까. 그냥 아무 때나 사려면 저희가 왜 책도 읽고 공부도 하고 합니까. 그냥 사시면 돼요. 전문가가 필요한 이유는 그런 시점에 대한 얘기를 하고 조언해 주려고 필요한 거 아닙니까. 그냥 나와서 아무 때나 사세요. 좋은 데 사세요. 의미가 없다. 그래서 여러분들이 사실은 일생일대 중요한 결정하는 거 아닙니까. 생애 주기가 평균적으로 많이 해봤자 세 번 사거든요. 사고 파는 분들 빼고요. 그런데 세 번의 결정을 과연 어떻게 할 거냐가 되게 중요하다. 그런데 말씀드렸듯이 지금 대한민국 부동산은 굉장히 위험한 구간이다. 변동성이 크기 때문에. 그래서 여러분들이 나는 그거 못 맞춰. 그런데 한번 잘 생각해 보세요. 1년 전에 그럼 집값이 빠졌을 때는 왜 안 샀을까요? 이렇게 얘기하면 야 너 때문에 안 샀어 라고 말씀하시는데 제가, 제가, 그러면 지금은 왜 제 말씀 안 듣습니까? 그럼 왜 지금은 안 들어요? 그때는 듣고. 그러니까 그거는 말이 안 되는 이야기고요. 한번 생각해 보세요. 사람들의 마음이요. 빠질 때는 안 사고 싶어요. 오를 때만 사고 싶어요. 이건 동서고금을 막론하고 똑같습니다. 그런데 이 마음을 바꿔보자. 왜냐하면 일생일대 중요한 결정이다. 여러분들. 빚 일으켜서 갚아야 되는 돈이요. 그래서 불과 10년 전에 우리나라 하우스푸어 때문에요. 우리나라 경제가 망가졌어요. 그래서 여러분들이 신중하게 결정하시고 특히 지금 대한민국 시장은 불안한 상황이다. 리스크가 크다. 그래서 현명한 결정을 하셨으면 좋겠습니다.

◎ 진행자 > 두 대표님 말씀을 잘 새겨들으시고 판단하시길 바라겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

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