둔촌주공 전세대출난 '고공행진' 서울 전셋값 변수될까

"주변 전셋값 상승 여지" vs "전셋값 집값변동 영향이 더 커"
둔촌주공 인근 "전셋값 영향 아직 미미…분위기 잠잠하다"

지난 2월 서울 송파구 둔촌주공 재건축 건설현장. 2024.2.21/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 1만 2000여 가구에 달하는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지인 ‘올림픽파크포레온’의 일부 수분양자들과 조합원들이 대출 규제로 잔금을 치르기가 어려워지면서 서울 아파트 전셋값에 미치는 영향에도 이목이 쏠린다.

전문가들은 은행의 전세대출 규제로 전세 매물로 잡혀야 할 물건들이 묶일 경우 인근 전셋값 상승을 부추길 수 있다고 분석했다. 다만 올림픽파크포레온발 대출대란이 서울 전체 전셋값 상승을 가져오기는 어려울 것으로 봤다.

5일 업계에 따르면 둔촌주공 청약 당첨자는 초기 계약금 20%를 내고 전달 22일까지 6차례 중도금 대출을 받았고, 입주를 위해서는 남은 잔금 20%와 중도금을 내야 한다. 이 단지의 전용 84㎡(34평) 기준 분양가는 약 13억 원으로 초기 계약금을 빼고 11억 원의 자금이 필요하다.

통상 중도금은 입주 시에 주택담보대출로 전환되는데 담보인정비율(LTV) 60% 적용으로 그간 문제가 되지 않았다. 그러나 이달 초부터 적용된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용으로 소득이 적은 분양자들은 대출 한도가 줄어들었다. 여기에 더해 일부 시중은행이 세입자로부터 받은 전세금으로 분양대금을 치를 수 없도록 대출규제를 해 난감한 입장에 처해 있다.

이에 대해 전문가들의 입장은 엇갈린다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “전세매물이 나오지 않으면 전셋값 상승과 더불어 월세도 함께 오를 가능성이 있다”며 “실수요자 중 선의의 피해자가 나오지 않도록 대출 규제를 너무 엄격하게 하면 안 될 거 같다”고 말했다.

고 교수는 이어 “파크포레온의 매물이 잠기게 되면 주변의 아파트들이 대신 전세수요를 흡수해 줘야 하므로 주변 전셋값이 오를 가능성이 있다”고 부연했다.

백새롬 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 “전세대출이 갭투자 등에 활용되는 것을 통제하기 위한 조건부 전세 자금 대출 중단이 은행권 전반에 확산할 경우 전세 매물이 반전세 또는 월세 시장으로 전환하는 사례가 늘어날 수 있다”고 분석했다.

아울러 “전세 매물이 부족한 상황에서 전세 공급 위축이 심화한다면 9월 이사철 전셋값 상승도 가중될 여지가 있다”고 덧붙였다.

반면 파크포레온발 전세대출대란이 서울 아파트 전셋값 변동에 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 분석도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이전 정부뿐만 아니라 다른 정부에서도 규제로 인한 대단지 입주 전 집단대출 규제로 우려가 있었던 적이 많았다"며 "그럼에도 선의의 피해자가 나온다든지 하는 지적이 제기되면 규제 완화를 항상 해 왔기에 이번에도 문제가 커지면 정부 차원의 대책이 나올 것으로 본다"고 말했다.

그러면서 "이런 이유에서 서울 전셋값은 소소한 대출규제보다는 전반적인 매매가격 변동에 따라갈 수밖에 없다"고 부연했다.

올림픽파크포레온 인근의 한 공인중개사도 "DSR규제강화 전세대출 규제 강화가 시작된 지 얼마 안 돼서 실제로 이런 것들이 전셋값에 영향을 주는지는 잘 모르겠다"며 "아마 일부 분양자 중에서는 대출 이슈가 있는 분들이 있는 거 같은데 아직 분위기는 잠잠하다"고 밝혔다.

dkim@news1.kr