국민연금 국내 부동산 대출 출자 ‘한산’…경업 금지 조항 탓

5년 만에 나온 국민연금 부동산 출자에 운용사들 참여 저조
기관들 ‘경업 금지’ 조항 내걸어…눈치보던 운용사들 ‘포기’
이미 기관 자금 받아…공제회, 올해 대거 부동산 대출 출자

이 기사는 09월 04일 08:51 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

국민연금공단 기금운용본부

국민연금공단 대출형 펀드 출자 사업에서 대체투자 자산운용사 경쟁이 예상보다 저조했다. 이미 다른 기관 자금을 받아 운용 중인 운용사들이 경업 금지 조항으로 이번 출자 사업에 소극적인 모습을 보였단 분석이 나온다.

3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 국내 부동산 대출형 펀드 위탁운용사 선정 제안서 접수를 지난달 30일 마감했다. 코람코자산운용과 삼성SRA자산운용, 교보AIM자산운용 등만 이 출자 사업에 참여한 것으로 나타났다. 주요 부동산 대체투자 자산운용사 가운데 △미래에셋자산운용 △이지스자산운용 △마스턴투자운용 △캡스톤자산운용 △한국투자리얼에셋운용 △신한자산운용 △KB자산운용 등은 참여를 저울질하다 포기했다.

주요 운용사들 사이에서 예상보다 저조한 참여율을 보인 것은 ‘경업 금지’ 조항 때문이다. 국민연금은 다른 펀드보다 우선해 투자 기회를 부여해야 하며 비슷한 펀드를 설정하지 못하도록 제한했다. 문제는 다른 기관투자가도 블라인드 펀드에 출자할 때 비슷한 조항을 담고 있단 점이다. 주요 운용사들이 다른 기관투자가로부터 받은 부동산 대출 블라인드 펀드를 이미 운용하고 있다. 올해 우정사업본부, 교직원공제회, 노란우산공제회, 행정공제회 등 여러 기관들이 이미 대출형 펀드에 자금을 집행했다. 올해 다른 기관의 자금을 받은 운용사들은 국민연금 출자에 지원하기 어려워진 셈이다.

기존 블라인드 펀드 자금을 맡긴 기관투자가는 불편한 기색을 내비치고 있다. 위탁을 맡긴 운용사가 국민연금 펀드 위탁운용사로 선정되면 자신들의 펀드에 불리하게 작용하는 것 아니냐는 불만이다. 일부 대출 펀드 출자자(LP)들은 다른 펀드보다 우선해 투자 기회를 부여해야 한다는 국민연금의 조항으로 인해 자신들이 피해를 입지 않도록 해달란 당부를 한 것으로 전해졌다.

아울러 국민연금은 자신들이 자금을 집행한 위탁 운용사의 경우 블라인드 펀드의 약정 금액 60% 이상 소진해야 출자 사업에 지원할 수 있도록 했다. 해당 블라인드 펀드를 60% 미만으로 소진했더라도 별도 조직을 갖고 있다면 지원할 수 있지만 대부분 이번 출자 사업을 지원하기 위해 새 조직까지 갖추진 못하는 실정이다.

국민연금은 2019년 공동투자(Co-Investment) 국내 부동산 펀드 출자 이후 5년여 만에 국내 부동산 펀드 위탁운용사 선정에 나섰다. 대출형 펀드와 코어 플랫폼 펀드에 각각 6000억원, 7500억원씩 총 1조3500억원을 집행한다. 먼저 11월쯤 대출형 펀드 위탁운용사를 선정한 뒤 코어 플랫폼 펀드 선정 작업을 시작할 계획이다.

대출형 펀드는 국내 상업용 부동산 대출에 투자하는 블라인드 펀드다․ 담보인정비율(LTV)은 70% 이상으로 설정됐다. 주거용 부동산엔 투자할 수 없으며 목표 수익률은 연 6.1%로 설정됐다. 선순위 대출 금리가 5% 초반까지 내려와 목표 수익률을 달성하려면 다른 자산군을 섞어줘야 한다. 때문에 국민연금은 우선주 투자를 가능하도록 설계했다. 우선주 LTV는 85%까지로 설정됐다. 중순위 대출이나 우선주는 전체 30% 이내로만 투자 가능하다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 경우 선순위 대출만 할 수 있다. 인허가를 완료한 PF만 대상이라 이전 단계인 브릿지론엔 출자할 수 없다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com