[법률칼럼] 계약갱신요구권 행사, 단 한 번만 가능할까?

이상훈 대전대 경찰학과 교수

최근 주택임대차보호법에서 규정한 계약갱신요구권의 행사 횟수에 대해 다양한 해석이 제기되고 있다. 이 법에서는 계약갱신요구권을 1회만 행사할 수 있도록 명시하고 있다. 하지만, 현실에서는 같은 집주인과 반복적으로 2년 주기의 임대차 계약을 체결하는 경우가 많다. 이러한 상황에서 법의 해석을 둘러싸고 혼란이 발생하고 있다.

문제는 이 조항의 해석을 두고 임대차 계약 당사자뿐만 아니라, 중개사, 주민센터, 변호사, 국토교통부 등 관계자들 사이에서도 의견이 일치하지 않는다는 점이다. 심지어 같은 기관 내에서도 담당자에 따라 해석이 달라 분쟁이 늘고 있는 실정이다. 이들은 아직 관련 판례나 참고할 만한 기준이 없다는 이유로 명확한 결정을 내리지 못하고 있다. 이 때문에, 같은 집주인과 네 번째 계약을 앞둔 세입자들은 법의 보호를 받지 못할 가능성에 직면하고 있다.

사례를 보면, A 씨는 2019년 1월에 전세 계약을 체결한 후, 2021년 1월 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 상한에 맞춰 증액해 거주를 연장했다. 그러나 2023년, 계약이 종료된 후에는 집주인의 요구대로 1억 원이 넘는 금액을 시세에 맞춰 올려 재계약했다. 이후 다시 계약 만료가 다가오자, 임대인은 시세에 맞춘 전세금 인상을 요구했고, A 씨는 고민에 빠졌다.

A 씨는 이번에도 계약갱신요구권을 행사해 5%만 인상한 뒤, 이후 다시 시세에 맞춰 계약하는 패턴을 기대했기 때문이다. 당시 입법자의 기대와도 크게 다르지 않을 것이다. 현재로서는 2023년에 체결된 세 번째 임대차 계약을 '새로운 계약'으로 해석한다면, A 씨는 계약갱신요구권을 다시 행사할 수 있을 것이다.

국가는 그동안 주택임대차보호법을 약 30차례에 걸쳐 개정해 왔다. 1989년에는 임대차 기간을 2년으로 보장했고, 1999년에는 임차권등기명령제를 도입했다. 2016년에는 대한법률구조공단의 지부에 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대차 관련 분쟁을 합리적으로 조정할 수 있도록 했다. 이러한 조치는 모두 주택임대차시장의 안정을 도모하고 임차인을 보호하려는 법의 입법취지와 목적에 부합한다.

A 씨의 주장대로, 현행 규정(제6조의3)에서 '임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다'는 문구를 좁게 해석한다면, A 씨는 4년마다 이사를 해야 자신의 권리를 보장받을 수 있게 된다.

그러나 계약갱신요구권을 행사한 계약이 종료된 후, 시세에 맞춰 다시 계약을 체결했다면, 비록 계약 당사자가 동일하더라도 전세금이 시세대로 변경된 것을 이유로 '새로운 계약'이 성립했다고 볼 여지가 크다. 주택임대차보호법의 입법취지는 세입자 보호이며, 계약갱신요구권의 도입 역시 임차인의 안정된 주거생활을 확보하기 위함이다.

현재까지 제22대 국회에 제출된 총 3605건의 의안 중 주택임대차보호법개정안은 총 6건에 불과하지만, 모두 이번 문제를 다루지 않고 있다. 국회와 관련 행정부처는 계약갱신요구권 도입 이후 본격적으로 나타나기 시작한 이번 사례를 직시하고, 선제적으로 보완 입법을 추진하거나 신속한 유권해석을 통해 임차인 보호에 나서야 할 것이다. 이상훈 대전대 경찰학과 교수