[법률S토리] 거주요건있는 주택 처분, '상생임대주택 규정' 확인하세요

양도소득세란 개인이 부동산 등을 양도함으로 인해 발생하는 세금이다./사진=이미지투데이

#. 1세대1주택자인 A씨는 2018년 서울시 양천구에 소재한 주택을 5억원에 취득했고 2024년 15억에 처분할 예정이다. A씨는 해당 주택에 거주하지 않고 계속해서 임대해왔는데 처분 시점에 양도소득세 비과세가 가능한지 궁금하다. 서울에 있는 주택이라서 거주해야 비과세가 가능하다는 말도 있고 지금 양천구는 조정대상지역이 아니라서 괜찮다는 말도 있는데 뭐가 맞는 걸까?

양도소득세란 개인이 부동산 등을 양도함으로 인해 발생하는 세금이다. 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익에 대해 과세하며, 국민의 주거생활의 기초가 되는 주택의 양도에 대해서는 일정한 경우 그 양도소득에 대해서 소득세를 부과하지 않는 규정을 두고 있다.

1세대1주택자가 국내에 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만 2017년 8월3일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우에는 거주기간도 2년 이상이어야 비과세가 가능하다. 즉, 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었는지 여부에 따라 비과세 요건이 달라진다. A씨가 주택을 취득했던 시점인 2018년 서울시 양천구는 조정대상지역으로 지정되어 있었으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받으려면 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 한다.

하지만 A씨와 같이 거주가 불가능한 경우에는 어떻게 해야할까? 세법에 규정된 상생임대주택 제도를 활용할 수 있다. ▲직전 임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년6개월 이상 ▲직전 임대차 계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하기 않기 ▲직전 임대차계약 만료 후 상생임대차계약을 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정) ▲상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상 등과 같은 요건을 모두 충족해 주택을 임대한다면 2년의 거주기간 요건을 충족한 걸로 봐 양도소득세 비과세 규정을 적용한다. 여기에 양도가액 12억원 초과분에 대해서는 장기보유특별공제도 2년 이상 거주한 것으로 인정 받게 된다.

이때 '직전 임대차계약'이란 주택을 취득한 후 해당 주택에 대해 임차인과 체결한 임대차계약을 말하며 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다. 그리고 '상생임대차 계약'이란 '직전임대차 계약' 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의5를 초과하지 않는 임대차계약을 말한다.

상생임대주택 제도를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다. 현행 세법은 2024년말까지 상생임대차계약을 체결할 것을 요건으로 하고 있지만 올해 7월 기획재정부가 발표한 세법개정안에 따르면 전·월세시장 안정을 지원하기 위해 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한을 2026년 말까지 연장할 예정이라고 한다. 해당 개정 예정 내용은 국회 논의 과정 중 수정될 수 있으며 국회를 통과해 최종 확정된다.

이지혜 신한은행 신한TAX컨설팅센터 팀장