[THE FINANCE] 美 금리 인하 `초록불`… 액셀 밟는 글로벌리츠

VNQ 수익률 저점보다 33% 늘어나
미국 부동산 담은 국내 ETF도 상승세
신규자산 편입땐 높은 수익률 기대감
日 도쿄 상업지구 오피스 상품도 눈길

미국의 9월 기준금리 인하 전망에 힘이 실리면서 글로벌 리츠(REITs·부동산투자회사)와 리츠를 담은 상장지수펀드(ETF)의 주가가 상승세를 보이고 있다.

리츠는 투자자에게 모은 자금을 부동산에 투자해 임대 수익과 매매 시 매각 차익 등 이익의 대부분(90% 이상)을 배당으로 지급하는 상품이다. 금리 인상기에는 부동산 가치 하락 등으로 투자 매력이 반감하지만 금리 하락기에는 이자 부담이 줄어 배당금이 늘어날 것이란 기대로 주가가 상승한다.

4일 금융투자업계에 따르면, 미국 최대 리츠 상장지수펀드(ETF)인 뱅가드 리얼에스테이트(VNQ)는 지난 3일까지 한 달 동안 7.24% 급등했다. 지난해 10월 25일 71.05달러였던 가격은 약 1년 만인 지난 3일 95.08달러로 올라 저점 대비 약 33% 오른 셈이다.

VNQ는 미국 자산운용사 뱅가드가 만든 부동산 리츠 ETF로, 180여개의 종목에 안정적으로 분산투자 하는 것이 특징이다.

미국 데이터센터나 통신기지국(셀타워)에 집중 투자하는 부동산 리츠 ETF '리얼이스테이트 셀렉트 섹터 SPDR(XLRE)'의 최근 1개월 수익률(3일 기준)은 7.38%로 집계됐다.

미국 부동산을 담은 국내 상장 리츠 ETF도 상승세를 탔다. 코스콤에 따르면 TIGER 미국MSCI리츠(합성H)의 1개월 수익률은 5%가 넘고 3개월 수익률은 16%에 달한다. KODEX 미국부동산리츠(H) ETF의 3개월 수익률은10.6%를 기록했다. ACE 미국다우존스리츠(합성H)의 3개월 수익률도 15%대 수익률을 나타내고 있다.

싱가포르 리츠들을 담은 'ACE 싱가포르리츠'도 지난 3개월간 8.52% 올랐다. 2020년 초만 해도 두 자릿수의 마이너스 수익률을 기록했던 이 상품도 금리 인하 기대감을 키우는 중이다.

경기 개선과 높은 수요로 일본 대도시 부동산에 대한 관심이 커지며 일본 리츠 ETF 도 최근 들어 상승세다. 'KODEX 일본부동산리츠(H)'는 지난 1개월 수익률이 4.82%다. KODEX 일본부동산리츠(H) ETF는 동경거래소에 상장된 리츠들에 투자한다. 대부분이 도쿄 핵심 상업지구 오피스에 투자하는 리츠들이다.

기준금리 인하 기대감이 고조되면서 리츠의 배당수익률이 높아지고 낮은 금리에 신규 자산을 편입하면 수익성도 커질 것이란 장밋빛 전망이 리츠 ETF에도 퍼진 것이다.

특히 그간 부진했던 미국 리츠에 대해 투자에 관심을 가져볼 필요가 있다는 조언도 나온다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "지난 7월 미국 부동산 시장에서도 기초체력과 투자 심리가 약화한 오피스와 아파트를 중심으로 거래가 늘어나는 등 부동산 시장이 바닥에 근접했다는 신호를 보내고 있다. 2023년 9월 이후 미국 상업 부동산 거래 가격 하락률도 둔화되는 모습이다"라고 설명했다.

그는 "(고금리 시기 부동산 시장 부진으로) 대규모 손실을 동반한 거래와 금리 하락 사이클이 맞물리며 가격이 바닥을 확인할 시점에 왔다. 신규 자산 취득을 통해 리츠의 실적과 기업 가치가 증대될 수 있다는 기대감이 주가에 반영될 수 있다"고 전했다.

한 운용업계 관계자는 "국내 리츠 수익률이 글로벌 리츠의 수익률을 하회하지만, 국내 리츠의 최근 배당률은 연평균 6~7%를 상회하고 있다. 사실 부동산 실물 시장 역시 글로벌 리츠 대비 우호적인 환경이란 점을 고려하면 국내 리츠에도 관심을 가져볼 필요가 있다"고 전했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr