[THE FINANCE] 도쿄 긴자에 `꼬마빌딩` 사러 간 김여사

평균 공시지가 작년보다 2.3% ↑… 낮은 조달비·수요 견조
매입비 절반이상 대출 가능… "공실땐 균등분할 상환 부담도"

#국내 중소기업 회장은 도쿄의 고급 상권인 긴자 거리에 작은 빌딩을 사고 싶다며 해외 부동산 전문 중개업체를 찾았다. 도쿄역을 중심으로 한 중심업무지구가 재개발 바람을 타고 달라지고 있었기 때문이다. 실제로 35년 동안 진행된 도시재생 프로젝트 '아자부다이힐스'가 전세계인의 관심을 끌었다.

또 다른 자산가는 120억~130억원 수준의 도쿄 시내 아파트(맨션)의 초고가 펜트하우스를 사기 위해 같은 업체에 방문했다. 도쿄의 한 동 짜리 다가구 주택이나 10억원 미만의 소형 맨션을 임대용으로 매입하려는 부유층 주부들도 있었다. 개인 투자자들은 일본 내 유한책임회사(LLC)를 설립해 부동산을 매입하기도 한다.

일본 부동산이 살아나고 있다. 은행 대출금보다 임대료가 비싸도 절대로 집을 사지 않던 일본인들이 부동산을 사기 시작했다. 국내를 비롯한 다른 나라의 `투자자들도 '엔저(低)'로 저렴해진 일본 부동산에 고개를 돌리기 시작했다.

4일 일본 국토교통성에 따르면, 올해 일본 전국 평균 공시지가는 지난해 대비 2.3% 오른 것으로 나타났다. 코로나19 기간을 포함해 3년 연속 상승이다.

전체 용지의 상승률이 2%를 넘은 것은 거품 경제 시절인 1991년 이후 33년 만에 처음이다. 전국 조사 지점 2만5600곳 가운데 65%인 1만6700곳에서 땅값이 올랐다.

일본 부동산의 경우 여전히 저평가돼 있는 데 비해 수요는 견조하고, 엔화 가치 하락과 낮은 금융 조달 비용으로 외국 투자자들에게 우호적인 환경이 조성됐다.

16년 만에 가장 높은 수준으로 기준금리를 올렸다지만, 상대적으로는 여전히 낮은 금리에 돈을 빌릴 수 있는 것도 매력적이다. 일본은행(BOJ)은 지난 2016년 이후 마이너스(-) 금리를 유지해왔고 지난 3월과 7월 두 차례 인상을 통해 현재 단기 정책금리(기준금리)는 연 0.25%가 됐다. 한국 기준 금리는 3.50%, 미국은 5.5%로 훨씬 높다.

미쓰이스미토모은행, 미쓰비시UFJ은행과 미즈호은행 등 일본 3대 시중은행 등의 대출금리도 올랐지만 여전히 1% 후반대에서 2%중반 수준으로 유지되고 있다. 게다가 일본의 은행권 주택담보대출비율(LTV)는 50~60%로, 매입 비용의의 절반 이상을 대출 받을 수 있다.

김용남 글로벌PMC 대표는 "일본이 금리 인상에 들어갔다는 것은 악재라기보다 호재다. 마이너스 금리의 정상화와 경기 호전에 대한 기대감이 커지고 있어 향후 부동산 자산 가치 제고와 임대료 상승 등 일본 부동산 투자 전망은 밝은 편이다"라고 전했다.

다만 "일본은 전세제도가 없어 임대용 주택 매입의 경우 연 2~3개월 공실이 날 수 있고, 일본에서는 이자만 내는 대출이 거의 없어 원리금이나 원금을 균등 분할 상환해야 하기 때문에 공실 발생 등의 문제가 생기면 당장 이자 비용이 부담스러울 수 있다"고 말했다.

글·사진=이윤희기자 stels@dt.co.kr