"요새 신랑 혼자 '집' 마련하나요?" 부부 공동명의가 뜨는 이유

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]

□ 방송일시 : 2024년 09월 04일 (수)

□ 진행 : 이익선, 최수영

□ 출연자 : 우병탁 신한은행 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 이익선 : 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법, 부동산, 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 절세로 이름난 세테크 전문가 신한은행 팀장, 우병탁 세무사 모셨습니다. 어서 오십시오.

☆ 우병탁 : 안녕하세요.

◇ 이익선 : 와주셔서 감사합니다. 오늘의 재테크 주제는 <부부 공동 명의>입니다.

◈ 최수영 : 요즘 높은 집값 때문에 신혼집 마련 과정에서 이제 신부가 비용을 분담하는 경우가 많잖아요. 요즘 예전에는 남자가 거의 다 부담했는데 요즘에 그러다 보니까 과거에는 남자가 단독으로 이제 집 등기를 하거나 명의를 했는데 이제는 부부 공동명의가 거의 대세가 됐다 이런 얘기들이 많더라고요. 그래서 부부 공동명의가 세금에는 어떤 영향을 줄지 그다음에 이번 또 이런 것들이 어떻게 우리 생활에는 나타나고 있는지 이런 문제 한번 잘 살펴보겠습니다.

◇ 이익선 : 방송 들으시면서 혹시 내 사정도 비슷하다. 궁금한 거 있다. 들어보니까 이거는 알고 넘어가야겠다 싶은 이야기들이 있으실 거예요. 들으시면서 세테크에 관한 궁금증까지 포함해 문자 주세요. 같은 번호 샵 0945 ,0945 앞에 우물정 붙습니다. 단문 50원 장문 백원 유료 문자 YTN 앱 유튜브 댓글창 모두 열어두겠습니다.

◈ 최수영 : 근데 요즘에 지금 제가 좀 전에 말씀드렸지만 요즘에는 이제 부부 공동명의가 많이 이제 대세라고 하는데 실제 그 현장에서 느끼시는 거 어떻습니까? 요즘 남자보다는 이렇게 남녀 공동으로 하는 게 거의 뭐 이렇게 흔한 대세처럼 되고 있습니까?

◇ 이익선 : 비율이 어느 정도일까요?

☆ 우병탁 : 정확한 비율을 알기는 어렵지만 이전에는 우리 부모님 세대들의 경우에는 대부분 남자분들 위주로 되어 있었다라고 한다면 요즘은 거의 대부분 남녀 공동 비율로 하는 것들이 추세이고요. 여러 가지 이유가 있겠지만 이제 맞벌이 자금 출처가 양쪽으로 다 생기고 있다고 하는 것도 중요한 요소고 또 세금 측면에서도 유리한 측면이 있어서 그런 것 같습니다.

◇ 이익선 : 오늘도 절세에 대한 얘기 나누겠는데 어김없이 상담 도착해 있습니다. 사연 한번 만나보겠습니다. "안녕하세요. 저는 서초구에 거주하는 40대의 직장인입니다. 저는 최근 10년 전에 취득한 주택 처분을 결정했습니다. 아이들이 커가면서 집이 좁게 느껴지는 데다 중학교 입학을 앞둔 첫째 딸의 학군지 선정도 고려해야 했기 때문이죠. 그간 주택 가격은 꽤 올랐지만 양도소득세 등 세금 걱정은 없었습니다. 10년 전 주택을 취득할 당시 1세대 1주택에는 세금, 처분 세금이 면제된다는 얘기를 들었기 때문이죠. 하지만 최근에 예상치 못한 변수에 깜짝 놀랐습니다. 제 주택이 처분시 세금이 부과되는 고가 주택에 해당한다는 겁니다. 심지어 세금 규모도 적지 않아 미리 골라놓은 매물을 구매하기도 힘든 상황이 돼버렸습니다. 이러지도 저러지도 못하고 있는데 사연을 들은 직장 동료가 주택을 부부 공동명의로 변경할 시 세금이 면제될 수 있다는 조언을 해줬어요. 마음이 급합니다. 세금 전문가 탁 선생님 이 방법이 정말 세금을 아끼는 방법이 될지요?" 하고 질문 주셨어요.

☆ 우병탁 : 바로 답변 말씀드리겠습니다. 1주택의 경우에는 비과세를 해줍니다. 양도세 얘기고요. 다만 무한정으로 비과세를 해주는 것은 아닌데요. 팔 때 가격이 12억 원이 넘게 되면 비과세를 받는다 하더라도 12억 원을 넘는 부분에 대해서는 과세를 합니다. 만약에 비과세를 무한정으로 해주게 되면 1주택이라고 그래서 무조건 비과세를 해주게 되면 50억 100억짜리 집 같은 경우에도 세금을 하나도 내지 않는 문제가 생기게 되니까 이건 형평에 맞지 않겠죠. 물론 이제 기준이 되는 12억이라고 하는 금액이 좀 너무 작은 게 아닌가라는 생각을 하실 수 있는데요.

◈ 최수영 : 서울 주택에 평균 가격 정도 되는 거네요?

☆ 우병탁 : 그렇죠. 그 평균을 감안해서 이게 지금 정해지게 되는 거고요. 조금 느리기는 하지만 어쨌든 이게 몇 년에 한 번씩 올라가기도 합니다. 그래서 종전에는 9억이었었는데 지금 현재는 12억까지 올라가져 있는 상태입니다.

◇ 이익선 : 그렇군요. 그러면 부부 공동 명의가 실제로 도움이 된다. 그 얘기신 거죠?

☆ 우병탁 : 실제로 양도세를 계산할 때 여러 가지 측면에서 이제 세금 크기 자체가 공동 명의가 훨씬 더 유리하다라고 하는 거고요. 12억 원을 넘는 부분에 대해서 그 차익에 대한 세금이 나오게 된다라고 말씀을 드렸는데 예를 들어서 한 5억에 사서 20억에 판다. 이렇게 가정을 해보면요. 얻은 이익은 15억 원 정도가 되시는 상황이고요. 여기서 전체 양도 차익 중에서 12억 원이 초과하는 부분에 해당하는 차익. 그 비율을 계산해 보면 20분의 8이 됩니다. 그러니까 양도 금액 분의 양도 금액. 20에서 12억 기준인 12억을 빼면 20분의 8이 되고요. 5분의 2 정도 되죠. 그래서 5분의 2 10억에 대해서만 세금이 매겨지게 되고요. 10억에 대해서 세금을 계산하면 이제 거주 기간이나 보유 기간에 따라서 장기보유 특별공제라는 거를 추가적으로 해주게 되는데 가령 10년 정도 이분이 사셨다고 한다면 이제 80%를 또 추가로 공제해줘요. 그러면 10억의 차익 중에서 다시 8억을 제외하고 나머지 2억에 대해서만 세금이 나오게 되고요. 그러면 이제 최종적으로 단독 명의일 때 내셔야 되는 세금은 약 6천만 원 정도가 된다고 할 수 있습니다. 그래서 전체 차익에 비해서는 10년에 장기 보유 특별공제를 받게 되면 내야 되는 세금은 그렇게까지 크지는 않은데 어쨌든 팔고 나서 그보다 좀 더 비싼 집 혹은 같은 규모의 집으로 이사를 가려고 하다 보면 한 몇천만 원 정도 되는 돈이 빠지게 되니까 어쨌든 돈을 더 보태지 않으면 바로 갈 수 없는 문제가 생기는 것은 사실이긴 하죠.

◇ 이익선 : 이 부부 공동 명의로 했을 때는 몇천만 원 정도인데 그렇지 않을 경우에는 억 단위가 될 수 있다는 거죠?

☆ 우병탁 : 지금 단독 명의일 때를 기준으로 하면 6천만 원 정도의 세금이 나오게 되고요. 15억의 차익에 대해서 20억에 팔아서 10억을 얻었을 때 이렇게 되는 거고요. 만약에 이제 공동 명의였다라고 하면 각자 한 2천만 원 정도 둘이 합치면 4천만 원 정도가 되니까 2천만 원 정도를 그냥 명의를 공동명의로 했다는 사실만으로도 줄일 수 있게 되는 상황입니다.

◇ 이익선 : 근데 국세청에서 봤을 때 이분이 파는 시점 직전에 공동명의로 바꿨다. 이건 누가 봐도 절세하겠다라는 이제 하나의 방편으로 보이는데 그렇게 직전에 해도 돼요?

☆ 우병탁 : 안 되죠. 실제로는 원래 전체적인 걸 다 받으려면 10년 전에 최소한 해야 되는데 10년 전이라고 하더라도 만약에 이제 지금 시점에서 가령 예를 들면 10년 뒤에 팔 것을 만약에 이사를 중지하시고 10년 뒤에 그러면 명의를 세금을 줄이기 위해서 명의를 증여를 한 다음에 다시 하려고 하더라도 증여를 하는 과정 중에서도 취득세가 나오게 됩니다. 그러면 20억 원 정도를 가정했을 때 10억 절반을 주신다라고 하면 10억에 대해서 4% 증여 취득세는 4%예요. 그러면 이제 4천만 원을 내셔야 되지 않습니까? 그렇게 되면 사실은 줄어드는 양도세를 감안하더라도 당장 취득세가 추가적으로 더 들고 이렇게 되고 지금 10억을 하게 되면 역시 증여세도 추가로 발생을 할 수 있기 때문에요.

◇ 이익선 : 증여라 하면 배우자에 대한 얘기건죠?

☆ 우병탁 : 그렇죠. 아내분이 만약에 하신다면 그럼 이제 역시나 지금은 증여세 내고 취득세 내면 현 시점에서 하는 거는 실익이 없게 되고요. 차라리 이걸 이제 팔고 다시 새로 사실 때에는 그때 이제 한번 고려는 하실 수 있겠다라는 거고 다만 그 경우에도 이제 다시 살 때 공동명의로 하실 때에는 취득세는 나오지 않겠죠. 어차피 한 번은 낼 거니까 다만 이제 배우자가 자금 출처가 없다면 증여세를 좀 고려하셔야 되기는 하는데 배우자에 대한 증여는 10년간 6억까지는 공제가 되고요.

◈ 최수영 : 아하! 10년간 6억, 그걸 여쭤보고 싶었는데요.

☆ 우병탁 : 그걸 넘게 되더라도 6억원을 넘는 부분에 대해서 처음 1억에 대해서는 10%만 부과가 되니까 가능 예를 들면 7억 어치를 주실 수도 있고요. 그리고 그 윗단계에서도 20% 정도만 주신다면 새로 사실 때는 고려를 하실 수는 있겠다는 말씀입니다.

◇ 이익선 : 그럼 이분은 이미 10년 부부 공동명의는 지나간 일이 돼버렸고 파는 시점에서 최대한 그래도 빨리 하는 게 낫다는 건가요?

☆ 우병탁 : 네. 지금은 달리 조치를 할 수 있는 방법은 현재는 없다. 지금 바로 파실 거라면요.

◈ 최수영 : 그렇군요. 근데 이제 우리 보유세 같은 경우도 있잖아요. 근데 부부 공동명의는 보유세 측면에서는 어떻게 됩니까?

☆ 우병탁 : 역시 유리합니다. 우선 양도세뿐만 아니라 보유세 중에서도 이제 종부세 쪽이 중요한 이슈가 될 텐데요. 종부세도 역시 부부 공동명의가 유리할 수 있는데 종부세를 계산할 때 단독 명의인 1주택은 종부세에서도 12억. 물론 이때 이 12억은 기준 시가입니다. 그러니까 공시가격이기 때문에 실제 가격보다 조금 낮기는 한데 어쨌든 기준은 12억이에요. 12억을 넘으면 단독 명의일 때는 종부세가 나오게 되고요. 근데 공동명의일 때는 각자 9억씩을 빼줍니다. 그러니까 더하면 18억의 금액을 차감하는 거니까 이 경우에는 똑같이 1주택이라고 하더라도 공동명의일 때 더 유리해지는 측면이 있고요. 다만 단독명의 1주택일 때는 대신에 뭐를 받게 되냐면 고령자 공제와 장기 보유 공제라고 하는 것 또 종부세에서 해줍니다.

◈ 최수영 : 장기 보유는 어느 정도 기준이 되나요?

☆ 우병탁 : 기본적으로 5년 이상이면 장기 보유입니다. 종부세에서는 그러다 보니까 이거를 많이 받으실 수 있는 분들의 경우에는 고령이고 장기간 보유하신 분들 보유하실 분들의 경우에는 단독 명의가 더 유리해질 수도 있겠죠. 금액은 공제 금액은 더 낮은데 여기서 세액공제를 또 종부세에서 해주니까 다만 이제 더 결정적인 이슈는 뭐냐 하면 공동명의일 때는 부부 공동명의일 때는 만약에 그렇게 해서 단독 명의 방식으로 계산하는 게 더 종부세가 유리해진다. 그러면 신청을 해서 그렇게 계산을 해줍니다. 선택을 할 수 있어요. 실제로는 공동명의인데 종부세 계산만 저희는 고령이고 장기 보유했기 때문에 저게 세액공제가 더 유리합니다라고 하면 저걸로 계산을 해 주세요라고 하면 그렇기 때문에 같은 식으로요. 아이러니하게도 뭐냐 하면 반대로 단독 명의인 1주택일 경우에는 저희는 그럼 부부가 남편 명의로만 돼 있으니까 공동 명의가 더 유리하는 경우도 있을 거잖아요. 그걸로 해주세요라고 하는 건 또 안 돼요.

◈ 최수영 : 그러니까 공동 명의가 일단 돼 있는 상태에서는 옵션이 가능하지만 그 한 사람 그러니까 단독 명의로 돼 있을 때는 그건 불가능하다 이 말씀이신거죠?

☆ 우병탁 : 네 안됩니다. 그래서 결국은 공동명의가 종부세에서도 굉장히 유리하다 이렇게 볼 수 있습니다.

◈ 최수영 : 해놓고 봐야 되겠네요. 그러면은 무조건이라고 뭐 하지만 가급적 해놓고 보는 게 좋겠네요.

◇ 이익선 : 그렇군요. 근데 아까 고령자 공제 얘기하실 때 고령자의 기준은 몇세 입니까?

☆ 우병탁 : 고령자가 지금 65세부터 연령도 연령이 더 높아지면 높아질수록 세액공제율이 조금 더 올라갑니다. 10% 20% 30%

◇ 이익선 : 방금 전해드린 사연자의 경우에는 종합부동산세랑 재산세를 매년 내고 있다는데 이게 달라지는 부분이 있습니까?

☆ 우병탁 : 네 말씀드린 것처럼 공동명의로 하게 되면 종부세는 유리하게 단독 명의일 때보다 더 낮아지게 되는 효과가 있는 거고요. 다만 이제 재산세는 사람별로 부과하는 것이 아니라 물건으로 부과합니다. 그래서 결국은 명의를 몇 명으로 나누든지 그냥 n분의 1이기 때문에 더하면 똑같습니다.

◈ 최수영 : 그렇군요. 근데 이제 우리 아무래도 우리는 이제 여기서 절세에 대한 정보를 얻어야 되니까 그럼 이제 부동산 보유 이제 양도에 대한 세금 말고도 그러니까 부부 공동명의의 세금 장점이 있다면 한번 다 좀 일목요연하게 설명을 해 주십시오.

☆ 우병탁 : 가장 큰 게 우선 나중 일이지만 한참 뒤에 일이 되겠지만 상속세도 일반적으로 줄어들 수 있습니다. 상속세는 돌아가신 분을 기준으로 그분의 재산 전부를 더해서 계산을 하게 되거든요. 재산이 만약에 지분으로 나눠져 있다라고 한다면 애초에 어느 한 분이 돌아가셨을 때 상속이 되는 재산 자체가 50대 50이라면 반만 되는 거니까 기본적으로는 상속세가 누진세율 체계로 되어 있기 때문에 순차적으로 다 결국은 넘어온다고 하더라도 나눠서 계산하는 효과 때문에 상속세에서도 부모님이 공동명의로 갖고 계시는 게 유리하고요. 그리고 이제 세금을 떠나서 일반적으로 재산이 현재까지는 대부분 남편들 명의로 되어 있는 경우가 굉장히 많은데요. 이런 경우에는 이제 아내분이 재산을 명의를 특히 집 같은 거를 나눠 갖게 되면 세금을 떠나서 아내분의 기분이 좋아지시는 장점도 있겠다. 이렇게 말씀드릴 수 있죠.

◈ 최수영 : 하나만 더 여쭤보고 광고 듣고 오겠습니다. 만일 1가구 2주택인데 그럼 그것도 다 부부 공동명의로 해두면 되나요?

☆ 우병탁 : 이 부분은 조금 복잡한 문제이기는 한데 실제로 종전에 이런 이슈들 때문에 그런 공동명의 이렇게 하는 경우들이 꽤 많이 늘어났었어요. 근데 문제는 직전에 종부세가 다주택이 지금 1주택을 전제로 공동 명의가 항상 유리하다고 말씀을 드린 거고요. 다주택이 될 때에는 공동명의로 하면 0.5 0.5 다른 집도 0.5 0.5가 되는 0.5밖에 안 갖고 있는데 집수를 계산할 때는 2채로 봅니다. 반밖에 안 갖고 있어도 지분 일부를 갖고 있어도 그러다 보니까 2주택에 따른 종부세로 계산이 되다 보니 오히려 세금이 좀 많이 나오는 문제가 잠시 발생을 했었고요. 다만 이제 이것도 이게 문제가 좀 있어 보이잖아요. 그래서 최근 들어서 이거 추가적으로 개정이 됐던 건 뭐냐면 이 경우에는 2주택 일정 금액까지는 이렇게 나눠져서 2주택이어도 아주 금액이 커지기 전까지는 혹은 3주택 이상 되기 전까지는 그냥 같은 율로 계산하도록 다시 좀 개정은 됐습니다.

◇ 이익선 : 그럼 금액이 지금 크다 안 크다의 기준이 예를 들어서 6억 9억 12억 인가요?

☆ 우병탁 : 수십억 단위를 기준을 넘지 않으면 혹은 3주택 이상만 아니라면 그때는 역시 공동명의로 하셔도 지금은 큰 차이는 없습니다.

◇ 이익선 : 10, 10 몇 억 이런 것도 괜찮다는 말씀이신가요?

☆ 우병탁 : 두채까지는 기본적으로 그 정도 규모에서는 괜찮습니다.

◇ 이익선 : 더해서요. 아니면 각각이요?

☆ 우병탁 : 더해서요.

◇ 이익선 : 그렇군요. 알겠습니다. 여기서 잠깐 광고 듣고 오겠습니다. 이슈 앤 피플 수요일 코너 함께하고 계세요. 이슈가 머니? 신한은행의 우병탁 팀장님과 함께 절세 이야기 특히 오늘 부부 공동명의와 관련된 얘기를 나누고 있는 중이었습니다. 관련해서 궁금증 있으신 분들은 샵 0945 공동명의 관련한 거 아니어도 절세 관련한 궁금증 샵 0945로 받고 있습니다. 유료 문자입니다.

◈ 최수영 : 그럼 사연 오늘 거 좀 소개 좀 해드릴게요. 이제 5784님께서 보내주셨는데 저는 지금 주택 한 채와 입주권 1개를 갖고 있습니다. 2013년 서울 마포구에 있는 A주택을 사서 살고 있고 주택입니다. 2017년 7월 재건축 예정인 B아파트 입주권을 샀습니다. 그런데 올해 이제 11월에 B아파트 입주를 앞두고 있는 상황인데 A주택에서 B아파트를 갈아타려고 하고 있습니다. 근데 이 상황에서 어떻게 하면 조금이라도 절세를 할 수 있을까요? 조금 난이도가 있는 것 같습니다.

☆ 우병탁 : 네. 우선 절세를 떠나서 재테크를 굉장히 잘하십니다. 많은 분들이 1주택의 범위 내에서 재테크를 하더라도 바로 이 일시적 2주택이라고 하는 이 규정을 이용해서 많이 재테크를 합니다. 시기를 잘 맞추면 원래 갖고 있던 집에 집값 상승하는 기간 동안 새로 산 것. 그리고 종전의 집을 팔아야 되는 기간 동안 사실은 2주택이셨던 거죠. 따지고 보면 그렇죠. 근데 이제 그거에 대해서 특례로 이사를 가기 위해서 이렇게 했으니까 비과세를 해주기 때문에 그거를 활용하시는 케이스가 실제로 될 거고요. 이 경우에는 크게 두 가지 경로를 통해서 2주택 상태에서 팔게 되는 결과가 되더라도 마치 1주택만 있었던 것처럼 비과세를 받을 수 있습니다. 원래는 이제 기존 집을 사고 1년 있다가 두 번째 입주권 이거를 사셨다라는 전제로 그 입주 새로 입주권을 산 때로부터 첫 번째는 3년 안에 3년 안에 종전에 있던 집을 팔면 됩니다. 그러면 역시 1주택 1입주권인 상태지만 그러니까 실제로는 2주택이지만 역시 기존 집을 비과세를 받을 수가 있게 되고요. 이게 이제 첫 번째 경로입니다. 그런데 입주권인 경우에는 3년이 되는 기간 동안 실제로 아직 집이 새로 안 지어졌을 가능성이 크죠. 보통 이거보다 더 걸리니까 지금 이분의 경우에도 마찬가지로 3년인 경우가 했지만 벌써 아직 3년 경과한 지 7년 됐습니다. 아직 안 됐던 거죠. 그래서 이 경우에는 법은 굉장히 상식적입니다. 그래서 입주가 되지 않은 집에 들어가서 살 수는 없다 보니 있으니까 3년이 지나서 기존 집을 판다고 하더라도 그러면 추가적인 요건을 갖춰라. 그럼 그 요건은 뭐냐면 집이 다 입주권이 지어지고 나서 3년이 되기 전에 세대 전원이 글로 가서 이사를 다 가서 1년 이상만 거기서 산다라고 하는 조건이면 이미 입주권을 산 지는 3년이 지났지만 그게 7년이든 8년이든 이 조건을 갖추면 기본적으로 예전에 있던 집을 역시 비과세를 해준다.

◈ 최수영 : 근데 이분은 전제조건이 있어야 되겠네. 그러니까 입주권을 샀는데 이제 입주를 앞두고 있는데 이제 이게 먼저 누가 세입자가 있는 게 아니라 이분이 그동안 여기에 집이 준공이 안 됐었어야 하네요.

☆ 우병탁 : 그렇죠. 그러니까 집이 준공되고 나서도 가령 예를 들면 세입자를 잠깐 새로 지을 수 있는데잖아요. 2년 뒤에 3년 안이니까 3년 안에 그분한테 이제 2년 저희가 직접 들어가서 살 거니까 이제 처음 계약으로 일단 종료하겠습니다. 이렇게 하고 들어가신 다음에 그 뒤에 아무튼 1년 이상만 사시게 되면 새로 산 집의 조건으로 기존 집은 비과세를 받을 수 있습니다.

◇ 이익선 : 근데 말씀 중에 세대 전원이라고 하셨어요?

☆ 우병탁 : 세대 전원입니다.

◇ 이익선 : 혼자만 가거나 이게 안 되는거에요?

☆ 우병탁 : 그런 것들은 안 된다라는 겁니다.

◇ 이익선 : 만약에 세대 부모와 자식 둘이 네 가족이다 그러면 4명이 모두 들어가야 되는 건가요?

☆ 우병탁 : 맞습니다. 왜냐하면 이런 겁니다. 기간을 말하자면 이런 케이스에서 한 10년 넘게도 2주택인 상태인 것처럼 그 시세차익을 누릴 수도 있는 효과가 있는 거거든요. 그러면 그럼에도 불구하고 이걸 비과세를 해주는 건 저희 가족이 투기 때문이 아니라 실제로 이사를 가서 살려고 입주권을 샀던 겁니다. 이렇게 되는 조건을 그 세대전으로 보는 거죠.

◇ 이익선 : 그렇게 되는군요. 좋습니다. 4623님 저는 올해 30살로 어머니가 운영 중인 쥬얼리 매장을 양수하고 싶습니다. 양수?? 인수..한다는 거겠죠?

☆ 우병탁 : 그러니까 사겠다는 뜻이죠.

◇ 이익선 : 아하! 네네 양수하고 싶습니다. 금속공의 전공을 살려 직접 만든 쥬얼리 온라인에서 팔려는 계획도 있습니다. 그러다가 창업을 준비하다 청년이 창업을 하면 세액을 감면해주는 제도를 알게 됐는데요. 어머니 매장을 양수해서 창업을 하는 경우에도 혜택을 받을 수 있는지 세액 감면을 받으려면 어떤 조건 절차가 필요한지 알고 싶습니다라고 하셨어요.

☆ 우병탁 : 이런 청년 창업에 대한 세금 특례는 좀 많아졌으면 좋겠습니다. 청년 창업 중소기업에 대해서는 매출 규모를 따지지 않고요. 상관없이 창업 후 5년 동안의 소득에 대해서 수도권 과밀억제권역 가령 예를 들면 서울에서는 50% 감면 소득세나 법인세를 50% 감면해 주고요. 그 외 지역에서는 5년 동안 100%를 감면해 줍니다. 여기에 이제 수도권 밖에서 사업을 인수하는 창업을 하기 위해서 부동산을 취득하는 경우에는 취득세도 75%를 감면을 해주고요. 등록면허세도 감면을 해줍니다. 여러 가지를 사업을 할 수 있도록 도와주는 것이고요.

◇ 이익선 : 어머니 매장이라는 전제가 있죠.

☆ 우병탁 : 그건 이제 조금 다른 얘기가 될 수 있는데 우선 청년 창업의 조건은 대표자의 나이가 15세에서 34세. 이 나이를 범위 내에 있어야 됩니다. 그리고 광업이나 제조업, 통신판매업과 같은 총 18가지의 종목에 해당이 돼야 되는데요. 무용가나 탤런트 배우 만화가 이런 자영 예술업이라고 얘기를 합니다. 이런 종류는 해당 사항이 없고요. 가령 예를 들면 뭔가를 만 판다든지 인터넷에다가 뭘 판다든지 이런 거 대리점을 한다든지 이런 것들은 가능합니다. 그래서 이런 조건들이 좀 있고요. 다만 이제 기존에 누군가가 하던 사업을 양수하여 그러니까 사서 혹은 증여를 받아서 하는 경우거나 부모님으로부터 이거를 물려받아서 하는 경우에는 또는 한 번 창업을 했다가 폐업을 했다가 다시 창업을 하는 경우 이건 계속해 줄 수는 없으니까 이런 경우에는 창업 청년 창업 중소기업에 따른 특례를 받을 수는 없습니다. 그래서 딱 이분의 경우에는 어머님이 하던 가게까지 인수를 하시게 되면 이거에 대해서는 청년 창업의 특례를 받으실 수는 없고요. 그래서 따라서 인수하지 않고 예를 들면 쥬얼리 매장을 인수하지 않으시고 별도로 통신 판매업만 하시면 그건 청년 창업에도 해당되실 수가 있고요. 대신에 이제 이거를 만약에 인수를 꼭 하셔야 된다라고 한다면 부모님이 60세 이상이다 고령이신 거죠? 그런 경우에는 이 특례 말고 청년 창업 말고 창업 자금 과세 특례라고 그래서 이 5억 원까지는 10%의 낮은 증여세율로만 받고 그 가게를 인수한 비용에 대해서 증여세를 좀 낮춰주는 제도도 있고요. 그리고 또 한 가지는 어머님이 이 사업을 쥬얼리 사업을 10년 이상 하셨다면 이런 경우에는 이 두 가지의 특례가 아니더라도 중소기업 가업승계 특례를 별도로 또 이용할 수 있습니다.

◈ 최수영 : 그러니까 대를 물려서 이제 한다. 그러니까 중소기업에 한해서 인거죠?

☆ 우병탁 : 네 맞습니다. 그래서 이 세 가지 중에서도 다 판단에 따라서 어머님 사업 인수해서 하실 경우에는 이것 아닐 때에는 다른 것 이렇게 활용해 보실 수 있습니다.

◈ 최수영 : 그런 것들도 지역 간 편차가 있으니까 제가 아까 말씀드린 대로 수도권과 비수도권 아까 말씀 주셨는데 그 창업 말고도 이렇게 물려받거나 하는 것도 수도권과 비수도권의 어떤 세금 편차가 있습니까?

☆ 우병탁 : 기본적으로는 취득세나 이런 거를 인수하는 과정 중에서 들어가는 데에서는 역시 수도권 지역은 조금 덜 해주고요. 그리고 수도권 밖의 지역에서 한다면 조금 더 전액을 다 해주거나 이렇게 되어 있습니다. 또한 균형 발전을 위해서 할 거면 지방에다가 좀 창업해라!

◈ 최수영 : 그런 촉진에 대한 의미겠군요.

☆ 우병탁 : 네 맞습니다.

◇ 이익선 : 그럼 이분이 만약에 어머니께서 10년 이상 일을 하신 게 아니고 60세 이상도 아니셔요. 그렇다면 그냥 어머니 매장을 팔고 그 비용으로 새 매장을 하는 게 나은 거예요?

☆ 우병탁 : 그게 더 나을 수도 있겠습니다.

◈ 최수영 : 그렇죠. 차라리 그렇게 해서 본인이 창업하게 되는 경우가 훨씬 이득이 좀 있을 거라고 충분히 사연자님께 좀 도움이 됐으면 좋겠습니다. 2387님 보내주셨는데 저는 내년 봄 결혼을 앞둔 30대 초반 예비 부부입니다. 저는 신혼집 마련을 앞두고 부모님에게 2억 원을 빌리기로 했습니다. 근데 부모 자식 간에 돈을 빌릴 때도 그냥 주고받으면 안 된다고 들었습니다. 차용증을 써야 할지 쓴 다음에 또 어떻게 써야 할지 그다음에 이자나 상환 기간도 정해야 할지 좀 자세한 방법을 좀 가르쳐 주십시오.

☆ 우병탁 : 네. 부모 자식간 간이지만 증여를 받은 것이 아니라 이제 빌린 것으로 하겠다. 타인에게 빌린 것처럼 결국은 증여세를 내지 않는 방법을 취하겠다라고 하는 것이기 때문에 우선 빌렸다는 사실을 명백하게 입증을 해야 됩니다. 그 입증의 책임이 납세자 받으신 분에게 있고요. 기본적으로는 금전소비대차 계약서라고 하는 계약서를 쓰시고 이자를 지급해야 됩니다. 금전소비대차 계약서라고 하는 건 별도의 양식이 정해져 있는 것은 아니에요. 그래서 돈을 빌리는 그 금액과 그다음에 이율이라든지 기간 이 세 가지 정도만 잘 기입을 하시면 됩니다. 직접 쓰셔도 됩니다. 타이핑을 치시고 서명을 하셔도 되고요.

◈ 최수영 : 특별한 양식이 없다는 말씀이신거죠?

☆ 우병탁 : 양식은 없습니다. 다만 이제 이때 빌려주는 것으로 하게 되면 기준이 되는 이자율이 있습니다. 현재는 이게 4.6%예요. 조금 높은 편이죠.

◈ 최수영 : 그 법적 이자율이라니까 그 이자율을 뭐라고 합니까?

☆ 우병탁 : 정기예금의 이자율을 기준으로 해서 정해지는 건데 이제 증여세의 기준이율이라고 생각을 하면 이거보다 이자가 없도록 하거나 무이자로 하거나 이자를 받더라도 이거보다 너무 낮게 하게 되면 결국 그것은 낮은 이자만큼 증여를 한 게 되기 때문에 빌렸다 하더라도 그래서 이런 기준이 있는 거고요. 지금 이 사연자분의 경우에는 낮게 해준 거의 가격이 연간 그 효과가 1천만 원을 넘을 경우에만 증여로 보게 됩니다. 그래서 이걸 역산을 해볼 수는 있는데 지금 이분의 경우에는 빌리는 돈이 2억일 경우에는 사실상 계산해 보면 무이자로 하시더라도 기본적으로는 증여로 보는 범위에 들어가지는 않습니다. 다만 문제는 뭐냐면 부모 자식 간의 돈 거래에 대해서는 뭐를 쓴다. 이런 걸 떠나서 기본적으로는 다 증여로 일단은 보는 게 원칙입니다.

◈ 최수영 : 딱 그걸 그 프레임에 두고 보는군요.

☆ 우병탁 : 그러면 빌렸다 증여를 받은 것이 아니라 빌렸다라고 하려면 기본적으로는 실제로 이자를 지급해야 타인이었다면 무이자로 주지 않았을 거 아닙니까? 그 이자를 지급하시는 조건으로 하셔야만 세무서에서 보기에도 부모 자식 간이지만 이자를 지급했으니까 이거는 실제로 빌린 것이 맞다 이렇게 봐줄 기회가 생기게 되고요. 중요한 건 뭐냐면 소비대차 계약서를 쓰고 이자를 실제로 지급을 안 하면 아무 의미가 없습니다. 썼어도 실제로 금융거래를 통해서 이 정해진 기간별로 이자를 납부를 하셔야 되고요. 또 한 가지는 이자만 그럼 계속 납부하고 가령 예를 들면 빌리는 기간은 30년 이렇게 해버리게 되면 안 되잖아요. 사실상 증여잖아요. 그래서 이런 경우에는 원금을 진짜 갚는지도 세무서에서 사후 관리를 하게 되면 그래서 갚지 않으면 이 당시로 다시 돌아가서 이거는 이자를 줬어도 이건 실제로 빌린 게 아니고 증여받은 거다 이렇게 볼 수 있기 때문에 이자도 지급하고 반드시 거기에 원금 상환을 같이 껴서 일정 기간 동안 실제로 갚아 나가시면 되겠다는 말씀입니다.

◇ 이익선 : 그 금전소비대차 계약서 안에 그러면 이자와 원금 상환 계획까지 들어가 있어야 되는거죠?

☆ 우병탁 : 그렇죠. 그 계획대로 금액이 많든 적든 실제로 이자를 지급을 하셔야 되고요. 또 고려하실 거는 뭐냐면 그러면 부모님 입장에서는 이자를 받았을 거 아닙니까? 그걸로 증여세를 안 냈던 거니까 그럼 이자를 받으면 우리가 뭐가 생기냐면 이자소득세도 내셔야 되는 거예요. 다만 이 이자소득세는 각 계산해 보면 그렇게 큰 금액은 아니잖아요. 거액의 증여세를 아끼기 위한 목적이라면 실제로 빌려주신다고 스스로 주장하시는 거니까 이 이자에 대한 거는 소액이지만 소액이니까 세금을 내 정직하게 내시는 것이 증여세를 합법적으로 줄일 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

◈ 최수영 : 여기서 궁금증 하나 그러면 이자는 사실 2억이면 매달 가서 그냥 현금으로 드릴 수도 있고 계좌로 드릴 수도 있잖아요. 근데 현금으로 드리면 이게 약간 좀 애매한 금액이라서요?

☆ 우병탁 : 책임은 항상 세무서가 찾는 것이 아니라 납세자한테 있는 거기 때문에 현금으로 줬어요. 그러면 세무서에서 그러면 증거는요. 그럼 매번 주신 거를 따로 인출한 것만으로는 안 되니까 그걸 실제로 줬는지 썼는지 모르니까 그래서 금융거래 내역으로 돼 있는 것만 기본적으로 인정합니다.

◈ 최수영 : 그러니까 사적으로 내가 며칠 날 만나서 어머니 아버지가 줬어요. 이건 안 된다는 얘기잖아요?

☆ 우병탁 : 일반적인 타인 간에는 그것도 가능하겠지만 부모 자식 간의 거래에서는 현금으로 들었어요라는 건 인정을 해주지 않는다는 말씀입니다.

◈ 최수영 : 가급적 계좌로 정확하게 날짜 찍히고 금액 찍히고 하는 게 가장 좋다는 거죠.

☆ 우병탁 : 맞습니다. 주장하시는 입장이기 때문에 명백하게 그렇게 하셔야 됩니다.

◇ 이익선 : 너무 살벌하다는 생각이 들어요. 근데 사실 사인 간에도 친한 사람은 야 너 이자 안 받을 테니까 원금만 줘.. 하는 경우 많거든요. 근데 부모 자식 간 안 된다는 거잔하요.

☆ 우병탁 : 이게 증여세를 그거를 허용하게 되면 증여세를 우회하는 통로가 될 수 있기 때문에 그렇습니다.

◇ 이익선 : 다른 나라도 그렇습니까?

☆ 우병탁 : 대부분의 나라에서 증여세가 없는 나라도 있기는 하지만 기본적으로 세금을 회피 목적으로 악용될 소지에 대해서는 이렇게 좀 엄격하게 하는 편입니다.

◈ 최수영 : 그렇군요. 마지막 사연 짧게 봐야 될 것 같습니다. 2469님께서 저는 70대인데 각 8억 9억 원의 주택 2채를 갖고 있습니다. 주택 A는 제가 살고 있는 집이고 주택 B는 1층에 세를 놓고 2층에 결혼한 딸이 살고 있습니다. 그런데 주택 두 채가 서로 다른 동네에 있는데 공교롭게 같이 재개발 대상이 됐습니다. 근데 주택 B에서 2개의 입주권이 나와 이걸 저를 각각 아들과 딸에게 한 채씩 정리하고 싶은데 이게 가능한지 또 주의할 점은 뭔지 조금 복잡해 보이긴 합니다.

☆ 우병탁 : 네. 우선 입주권인 상태로 증여를 해 주시고 싶어 하시는 것 같아요. 그래야 이제 가격이 오르기 전에 이 집이 준공되기 전에 좀 더 낮게 하실 수 있으니까. 그런데 이제 도시 및 주거환경 정비법에 의하면 종전 주택의 주거 전용 범위 면적 범위. 그러니까 종전 주택 B의 면적 범위를 새로 받는 집이 그러니까 초과하지 않으면 그 범위 내에서 범위 내에서 두채로 나눠도 두 채를 합해도 종전 집 크기만큼은 안 된다. 그러면 안 되면 2주택 2개의 입주권을 분양받을 수 있도록 되어 있습니다. 이분이 이제 그렇게 입주권 2개를 받으신 걸로 보이고요. 다만 이 중에 한 채는 반드시 주거 전용 면적이 60제곱미터를 넘지 않도록 그러니까 흔히 얘기하면 20평대 아파트 밑이여야만 됩니다. 그래서 하나는 큰 거일 수 있지만 하나는 작은 거예요. 또 하나의 조건은 뭐냐면 이 60제곱미터 이하의 입주권에 대해서는 준공이 되고 나서 3년 동안 준공 되기 전 기간도 마찬가지죠. 증여를 해줄 수가 처분을 할 수가 없습니다. 이 경우에는 나머지 입주권 1개만 아들이든 딸이든 먼저 입주권인 상태로 증여를 해주실 수 있고 나머지 하나는 집이 지어지고 나서 3년 지난 다음에 처분할 수 있는 조건이 될 때 주실 수가 있다 이렇게 보시면 됩니다.

◈ 최수영 : 그걸 꼭 명심하셔야 되겠네요.

◇ 이익선 : 근데 재개발되면 보통 더 덩치를 키우잖아요. 근데 지금 키우는데 이 중에 둘 중에 하나는 더 작아야 된다고 얘기하시니까 이게 왜 그런지 잘 모르겠어요.

☆ 우병탁 : 그러니까 일반적으로 선호도가 요즘에는 큰 집 그러니까 이 경우에는 큰 집을 서로 두 채를 다 받게 되면 그 기회가 다른 사람들한테 줄어들게 되니까 그럼 두 채나 주는데 하나는 작은 걸로 해라 이렇게 조건이 있습니다.

◇ 이익선 : 그런 의미군요. 시간이 다 돼서 여기까지 마무리 하겠습니다. 이슈가 머니? 오늘도 신한은행의 우병탁 팀장님과 함께 이 절세와 관련된 얘기를 나눠봤습니다. 오늘도 수고 많으셨습니다. 고맙습니다.

◈ 최수영 : 말씀 잘 들었습니다.

☆ 우병탁 : 네 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]