금리 내리자… 주택구입잠재력 4년 만에 '최고'

금리인하 기대감 선반영… 은행채 5년물 등 내려
DSR 규제 강화 등 대출여건 변해 “흐름 반전될수도”

중산층이 대출을 받아 살 수 있는 주택이 올해 2분기 하위 8.2%로, 4년 만에 최고 수준을 기록했다. 기준금리 인하에 기대감이 시장금리에 선반영되면서 대출금리가 떨어졌기 때문이다. 다만 최근 주택가격이 급등한 데다 3분기부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 주택구입잠재력이 반전할 수도 있다.

4일 KB부동산에 따르면 올해 2분기 서울의 KB주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 8.2로 전분기(8.0)보다 0.2포인트 올랐다. 작년 1분기(4.1)의 정확히 2배로, 4년 전인 2020년 3분기(10.4) 이후 최고치다.

주택구입잠재력지수란 중위소득 가구가 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정할 경우, 구입가능한 주택 재고량을 알 수 있는 지표다. 중위소득 가구가 월소득 33%를 대출원리금 상환에 사용한다고 할 경우, 20년 만기 주택담보대출을 받아 구입할 수 있는 아파트의 비율을 보여준다. 주택구입자금 밑천은 30%를 기준으로 한다. 이 지수가 50이라면 지역 내 중위소득 가구가 하위 50% 주택을 구매할 수 있다는 뜻이다.

서울 시내의 한 시중은행 대출창구 모습./뉴스1

KB주택구입잠재력지수는 2019년 3분기(20.4) 이후 급격하게 하락하면서 2020년 4분기(7.3) 한 자릿수로 내려 앉았다. 그러다 집값이 주춤했던 2022년 4분기(2.3) KB부동산이 관련 통계를 집계한 이후 최저치를 찍었다. 그러다 집값이 다시 상승세를 보이면서 오르기 시작한 것이다.

통계청의 가계동향조사를 기준으로 한 가계소득은 지난해 2분기 610만원에서 올해 2분기 632만원으로 올랐다. 하지만 전분기(639만원)보다는 소폭 떨어졌다. 구입가능한 아파트의 수는 올해 1분기 11만3000호에서 2분기 11만8000호로 늘었다. 구입가능한 주택의 가격은 같은 기간 4억9288만원에서 4억9221만원으로 낮아졌다.

다만 이 모든 것을 좌우한 요인은 대출여건이었다. 올해 2분기 한은이 발표하는 예금은행 가중평균대출금리 내 주택담보대출금리가 3.85%까지 떨어졌다. 2022년 4분기에는 글로벌 금리인상에 따라 4.73%까지 올랐다가, 지난해 1분기에는 4.51%, 2분기에는 4.24%, 3분기에는 4.31%, 4분기에는 4.40%, 올해 1분기에는 3.96%로 낮아졌다. 미국이나 우리나라가 기준금리 인하를 단행한 것은 아니지만 그 기대감으로 시장금리가 낮아진 영향이다. 주택담보대출의 지표금리가 되는 은행채 5년물(AAA) 금리는 지난 3일 연 3.238%로, 지난해 말 3.705%에서 0.467%포인트(p) 하락했다.

하지만 앞으로도 금리인하가 실제 진행된다고 하더라도 이같은 상황이 진행될지는 장담할 수 없는 상황이다. 정부가 이달부터 2단계 스트레스 DSR 규제를 시작해 대출 가능 금액이 줄어든데다, 시중은행들은 벌써부터 대출 문턱을 높이고 있기 때문이다. KB국민은행과 신한은행은 지난 8월부터, 우리은행은 지난 2일부터 주택담보대출 만기·한도를 줄이고 있다. NH농협은행은 오는 6일부터 다주택자의 수도권 소재 주택구입자금 목적 주택담보대출을 중단한다고 밝혔다.

김균표 KB부동산 시세통계팀장은 “2분기 주택구입잠재력 지표에 가장 주효했던 요소는 금리로, 대출여건이 영향을 많이 미쳤다”면서 “다만 3분기에는 대출 여건이 다소 달라져 대출 가능 규모가 얼마가 될지를 따져봐야 이 지표의 흐름이 이어질 지 알 수 있을 것”이라 했다.

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