12억 넘어도 서울 아파트 매매 '폭등기' 수준…'대출 죄기'로 잡힐까[부릿지]

서울 아파트 거래량이 4년 만에 8000건을 넘어서며 4년 전 집값 폭등기 수준으로 올랐다. 거래량뿐 아니라 평균 매매가격도 12억원을 넘어서며 점점 오르고 있다. 이에 따라 주택담보대출도 급격하게 늘어나자 결국 금융당국이 칼을 빼들었다. 은행들도 하나둘 대출 한도를 줄이고 투기성 대출을 막기 시작했다. 강력한 대출 규제가 과연 서울 집값을 잡을 수 있을지 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 살펴봤다.

▶이용안 기자
안녕하세요 여러분, 부릿지 이용안입니다. 요즘 당장 내집마련을 준비하시는 분들이 많이 혼란스러우실 것 같아요. 8월에 은행들이 주담대 금리를 많이 올렸는데 이번달부터는 새로운 대출규제까지 도입 된다고 하니 집을 사야할지 말아야 할지 고민이 될 것 같습니다.

▶이용안 기자
우선 지금까지 규제 완화를 하며 시장친화적인 모습을 보여왔던 정부가 왜 각종 규제들을 꺼내고 있는지 알아볼 필요가 있습니다. 촬영일을 기준으로 7월 서울 아파트 거래건수가 8668건입니다. 이게 4년만에 가장 높은 수치인데요. 4년 전이면 부동산 폭등기 시절이죠. 7월만 보면 거래량이 그때만큼 오른 셈이죠.

단순히 거래량만 늘어난 게 아니라 가격도 올랐어요. 올해 6월에 서울 평균 아파트 매매가격이 12억원을 돌파했고 7월에도 12억원을 넘어섰습니다. KB부동산을 보면 8월 셋 째주 기준으로 서울은 모든 지역이 다 상승세로 돌아섰고요, 수도권도 평택, 파주, 이천, 안성처럼 미분양이 좀 많은 곳들을 빼고는 대부분 가격이 오르고 있습니다.

▶이용안 기자
그러다보니 이대로 두면 집값이 폭등할 것이라는 판단에 정부가 개입한거죠. 우선 금융당국은 8월에 은행들한테 가계부채 관리 강화를 주문했습니다. 사실 제일 쉽게 대출을 조절하는 건 금리를 올리는 것인데요, 그런데 8월에도 주담대 상승세가 꺾이지 않자 금융당국이 다양한 규제를 고민하게 된 것입니다. 스트레스 DSR은 원래 7월부터 시행하려다 9월로 한 번 미뤘죠. 간단히 설명드리면 적용받을 주담대 금리에 스트레스 금리를 가산해서 한도를 줄이는 규제입니다.

특히 서울·수도권 집값 상승세가 생각보다 너무 거세니까 금융당국이 이 지역에는 스트레스 금리를 더 높이기로 했어요. 그래서 서울 수도권은 1.2%포인트, 다른 지역들은 0.7%포인트의 스트레스 금리가 9월부터 적용됩니다. 물론 이게 한도 감소폭이 또 대출종류에 따라 달라져요. 변동금리로 대출을 받으면 확 깎이는데 주기형이나 혼합형은 상대적으로 덜 줄어드니까 이 점 참고하시고요.

여기서 끝이 아닙니다. 이복현 금감원장이 은행들이 금리만올리는 손쉬운 방법으로 대응하고 있다고 비판했죠. 그러니까 신한은행과 국민은행, 우리은행 등 일부 은행들이 바로 반응했어요.

국민은행은 주택을 담보로 생활안정 목적으로 돈을 빌렸던 생활안정 자금 대출의 한도도 1억원으로 줄었습니다. 대출을 받았을 때 이자만 냈던 거치기간도 없애기로 했습니다. 신규 마이너스통장의 한도도 1억5000만원에서 5000만원으로 확 줄였습니다.

신한은행이랑 우리은행은 갭투자를 막기 위해 소유권이 변경되는 주택에 대해서는 새로 들어올 임차인에 대해 전세대출을 막기로 했어요. 그러니까 원래 갭투자에서 임차인이 없는 집을 살 때 전세로 들어올 새 임차인을 구하죠. 그런데 앞으로는 이렇게 소유권이 변경되는 집에 대해서는 새로 전세 임차인을 들일 수 없게 하는 겁니다. 그러면 이전보다는 갭투자가 어려워지겠죠.

거기다 금융감독원은 은행들이 은행이 올해 목표한 대출 총량을 지키지 못하면 내년 DSR 관리비율을 낮추는 식으로 패널티를 준다고 했습니다. 최대한 대출을 틀어막으라는 뜻이죠. 그런데 주담대를 취급하는 곳은 은행말고 저축은행, 상호금융, 보험사 등 2금융권까지 합하면 100곳이 넘습니다. 제 생각에는 이곳들이 모두 자체적으로 대출 문턱을 높여야 금융당국이 원하는 효과가 좀 나지 않을까 싶습니다.

▶이용안 기자
자 이렇게 민·관 차원에서 전방위적으로 대출 문턱을 높이고 있는데 과연 서울 집값이 잡힐지가 초미의 관심사죠. 이 부분은 함영진 우리은행 부동산리서치랩장의 의견을 한 번 직접 들어보겠습니다.

▶이용안 기자
금융당국이 집값을 잡기 위해 전방위적 대책을 내놓고 있습니다. 서울, 수도권 집값 상승세를 꺾을 수 있을까요.

▶함영진 우리은행 부동산리서치랩장
상승세 자체가 꺾이진 않겠지만 급등하던 집값과 큰폭의 거래량 증가 추세를 둔화시킬 수 있다고 봅니다. 스트레스 DSR 시행과 더불어 시중은행들이 다주택자 생활안정자금대출 한도 축소나 전세대출의 소유권 이전 조건부 취득 불가에 나서면서 입주장에서의 갭투자나 무리한 영끌 대출이 쉽지 않아졌기 때문입니다.

▶이용안 기자
대출을 틀어막으면 똘똘한 한 채 문제가 이전보다 더 심화할 수도 있을 것 같습니다. 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요.

▶함영진 우리은행 부동산리서치랩장
상환능력을 넘어서는 대출을 막는 효과 또는 추가주택 구입을 막는 효과가 나타나며 똘똘한 한 채 선호가 이어질 수 있습니다. 이번 대출규제는 상대적으로 자본력이 있는 강남권보다 갭투자 또는 외지인 매입비율이 많은 지역 수요에 타격을 줄 수 있기 때문입니다.

출연 이용안 기자
촬영 이상봉 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

이용안 기자 king@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr