'투자 기피' 물류센터, 볕들 날 온다…외국계 투자자 '눈독'

[물류센터, 미운오리에서 백조로]ⓛ
전국 물류센터 '공급절벽'…작년 수도권 착공 '0개'
내년부터 공급과잉 해소…2026년 '공급부족' 전환
상·저온 물류센터 가격, 2년새 10~20% 이상 하락
해외 투자자, 저가매수 관심…국내 기관 기회 잃어

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 상업용 부동산 시장에서 공급과잉으로 ‘미운오리새끼’ 취급을 받던 물류센터가 수년 후 ‘백조’로 탈바꿈할 것이란 기대가 나오고 있다. 전자상거래 시장 성장으로 물류센터 임차수요는 꾸준한데 최근 몇 년간 물류센터 착공이 급감해 갈수록 공급부족 상황으로 바뀔 것이라는 이유에서다. 발빠른 외국계 투자자들은 작년부터 국내 알짜 물류센터 입질에 나섰다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

3일 관련 업계에 따르면 페블스톤자산운용은 미국 최대 사모펀드 회사 블랙스톤을 등에 업고 경기 김포 성광로지스틱스 물류센터를 인수하는 거래를 진행 중이다. 매입금액은 640억원 이상이다. 이에 앞서 지난 6월 미국계 부동산 컨설팅업체인 존스랑라살(JLL)의 자회사인 라살자산운용은 경기 안성 대덕물류센터 A·B동을 준공도 되기 전에 6031억원에 매입했고 싱가포르 개발업체 이퀄베이스는 지난 5월 경기 이천 백사면의 물류센터 부지 3만1800㎡를 사들였다.

외국계 투자자가 이처럼 물류센터 투자에 뛰어든 것은 그간 가격이 떨어져 저가매수가 가능한데다 수년간 이어졌던 물류센터 공급과잉 현상이 내년부터 해소될 것이란 기대감 때문이다. 젠스타메이트에 따르면 현재 계획된 전국 물류센터 공급 규모는 약 752만㎡에서 올해 650만㎡, 내년 247만㎡, 2026년 약 43만㎡로 계속 줄어든다.

공사비 증가, 고금리, 프로젝트파이낸스(PF) 시장 경색으로 물류센터 개발이 어려워지면서 착공 시기도 계속 늦춰지는 분위기다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 자료를 보면 작년에 착공 신고한 수도권 물류센터는 총 16곳인데 실제로는 단 한 곳도 착공하지 않은 것으로 조사됐다. 물류창고 착공에서 준공까지 2년이 걸리기 때문에 앞으로 2년간은 공급 공백이 생길 수밖에 없다는 의미다. 반면 매년 온라인 시장이 성장하는 만큼 물류센터 임차 수요는 매년 264만㎡ 정도 꾸준히 발생한다.

한 상업용부동산업계 관계자는 “물류센터 신규 공급이 둔화되고 있어서 내년 하반기가 되면 공급이 거의 없을 것”이라며 “내년부터 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화되고 2026년에는 공급부족으로 돌아설 것”이라고 내다봤다.

실탄이 두둑한 외국계 투자자들은 이같은 시장 상황을 ‘기회’로 보고 있다. 물류센터 가격이 많이 떨어져 ‘저가매수’가 가능한데다, 국내 기관투자자들은 이미 물류센터에 돈이 묶여있거나 자산을 보수적으로 운용하는 경우가 많아서 물류센터 투자를 하기 어려운 상황이어서다.

젠스타메이트가 수도권 물류센터의 건물 기준 3.3㎡(평)당 거래가격을 분석한 결과 상온 물류센터는 2022년 667만원에서 작년 629만원, 올해 상반기 577만원으로 떨어졌다. 저온 물류센터는 2022년 1143만원에서 작년 1109만원, 올해 상반기 887만원으로 하락했다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)