DSR 규제에 대출절벽 우려… 실수요자 '고정vs변동' 금리 선택은?

사진은 스트레스 DSR 2단계 규제가 시작된 1일 서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 모습. /사진-뉴스1

은행권이 주택담보대출과 신용대출, 전세자금대출 등 가계대출 조이기에 나섰다. 대출 한도를 줄이고 대상을 제한하는 방식이다. 이달부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면서 실수요자의 고민이 깊어지고 있다.

3일 금융권에 따르면 은행권은 지난 1일부터 가계대출 한도를 줄이는 2단계 스트레스 DSR 규제를 시행한다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해 DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다.

이달부터 은행권 주택담보대출·신용대출과 2금융권 주담대에 0.75%포인트, 은행권 수도권 주택담보대출에는 1.2%포인트의 가산금리를 적용한다.

금융당국의 시뮬레이션에 따르면 연 소득이 6000만원인 차주가 은행권에서 30년 만기 변동금리(대출이자 4.0% 가정)로 대출받으면 2단계 스트레스 DSR 도입 전 한도는 4억원이다.

그러나 2단계 스트레스 DSR가 적용돼 수도권 주담대를 받으면 한도는 3억6400만원으로 5500만원가량 줄어든다. 비수도권은 주담대를 3억8300만원까지 대출받을 수 있어 한도가 3500만원가량 줄어든다.

한도 감소율은 주기형(5년) 고정금리로 주담대를 받으면 수도권 4%, 비수도권 3%로 추정됐다. 또 혼합형(5년 고정+변동금리)은 한도가 각각 8%, 5% 축소되고 변동금리는 13%, 8% 줄어들 것으로 분석됐다.

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은행 대출 막힌 실수요자, 보험사·정책대출 눈 돌려

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은행 대출 문턱을 넘지 못한 실수요자들은 2금융권 대출과 정책 대출상품에 눈을 돌리고 있다. 보험사의 대출은 수도권 주택을 담보로 하면 대출 만기가 길고 금리 경쟁력도 높아서다.

삼성생명의 대출 만기는 최장 40년까지다. 지난달 29일 기준 삼성생명의 주담대 금리는 최저 3.08%에서 최고 7.11%로 같은 날 시중은행의 주담대 금리(3.65~6.05%, 5년 주기)보다 최저 금리가 더 낮다.

국토교통부가 관리하는 디딤돌(주담대)·버팀목(전 세대) 상품을 이용하면 DSR 규제가 적용되지 않는다. 정책 대출을 먼저 받은 뒤에 신용대출을 받으면 정책 대출이 신용대출 한도 산정 시에 DSR에 계산된다.

정책대출을 받지 못하는 대출자는 고정금리 상품을 선택하는 것이 유리하다. 변동금리 주담대는 스트레스 가산금리가 100%, 혼합형(5년 고정)은 60%, 5년 주기형은 30%, 10년 주기형은 20%만 반영한다.

예를 들어 연 소득이 1억원인 차주가 30년 만기, 분할 상환조건으로 은행 주담대를 받을 경우 혼합형(5년 고정)은 6억4200만원까지 대출이 된다. 같은 차주가 변동형 상품을 신청하면 한도(6억3000만원)는 1200만원가량 줄어든다. 10년 주기형 상품은 6억5200만원까지도 가능하다.

은행 관계자는 "DSR 규제의 핵심은 차주가 대출을 갚을 능력이 있는지 보는 것"이라며 "마이너스통장과 신용대출 등 기존 대출을 정리해 대출한도를 늘리고 가계대출 계획 대비 한도가 여유 있는 은행을 방문하는 것도 방법이다"고 말했다.

이남의 기자 namy85@mt.co.kr