‘입지·품질’ 다 잡은 신축매입임대 10만가구, 2년 내 확보 가능할까

2025년까지 신축매입임대 10만 매입 목표
LH부채 218%→238% 증가할 것으로
“주택매입 정부지원단가비율 65%로는 역부족”
사업신청 물량 전년 대비 4배 이상 증가했으나
“품질, 입지 등 고려하면 실제 계약건수 적어”

이한준 LH사장이 2일 서울 강남구 LH서울지역본부 대강당에서 LH신축매입임대 현안에 대해 설명하고 있다. LH제공

한국토지주택공사(LH)가 내년까지 신축 매입임대주택 10만가구를 확보키로 한 가운데, 사업추진 과정에서 LH의 중장기 재무관리 부채비율이 238%까지 늘어날 것이라는 전망이 나왔다. LH는 부채비율 상한선을 높이는 방안을 정부와 협의하는 한편, 주택 매입시 정부 지원 비율을 늘려줄 것을 요청키로 했다.

이한준 LH 사장은 2일 신축 매입임대 현안 설명회를 열고 “3기 신도시와 14개 신규 국가산업단지 추진을 위해서는 사채를 더 끌어와 보상해야 할 필요가 있다”며 “2027년까지 208%로 낮춰야 하는 부채비율을 2028년까지 233%로 변경하는 것을 정부와 협의 중”이라고 밝혔다. 현재 LH 부채는 153조원이며, 부채 비율은 218%다.

기획재정부는 지난해 6월 말 LH를 ‘재무위험기관’으로 지정하며 LH가 2027년까지 부채비율을 208%까지 낮추는 중장기 재무관리계획을 준수하도록 했다. 그런데 주택 공급 부족으로 LH 역할이 계속해서 커지자 중장기 재무관리계획을 세운 지 1년여만에 부채비율을 늘리는 것으로 방향을 튼 것으로 보인다.

LH는 정부가 추진하는 ‘역대 최대 공공주택 공급’ 물량(내년 25만2000가구)의 대부분을 맡고 있다. 이 가운데 신축매입임대는 내년까지 10만 가구(LH 자체목표 11만 가구)를 목표로 공급해야 하는 상황이다.

문제는 기존에 지어져 있는 주택을 사들이는 매입임대와 달리 신축매입임대의 경우 사업자 선정에서부터 완공 후 분양까지 많은 시간과 비용이 들어간다는 점이다. LH는 매입임대주택 추진 때마다 매번 논란이 되는 특정 지역 건설사업자 배불리기, 고가매입 논란을 피하면서도 양질의 주택을 속도감 있게 공급해야 하는 과제를 짊어졌다.

LH, 품질·공급물량 두 마리 토끼 잡아야

주요 매입대상은 역세권 등 교통이 편리하고, 생활편의 인프라가 갖춰진 지역의 중형(전용면적 60~85㎡) 빌라나 오피스텔 등 비아파트다. 전체 매입대상 10만 가구 가운데 5만 가구는 분양전환주택으로, 임차인이 6년 거주 후 원할 경우 분양까지 받을 수 있다. 분양전환주택의 경우에는 소규모 단지 내 중형아파트도 LH매입대상에 포함된다. 분양가는 입주시 감정가격과 분양시 감정가격의 평균값이다.

다만 정부 발표대로 LH가 내년까지 신축매입 10만 가구를 달성할 수 있을지는 불분명하다. ‘10만 가구’라는 수치도 완공된 주택 물량이 아니라 서류상 착공계약을 맺은 가구수이기 때문에 조기 분양공고가 나더라도 공급물량이 서민들에게 실질적으로 다가오려면 2~3년은 더 필요하다.

8월 말 기준 LH에 신축매입약정 신청을 한 사업자 물량은 10만3000여 가구로, 2년 목표치를 이미 채웠지만 절반은 기준 미달이라는 게 LH의 설명이다.

2024~2025년 신축 매입임대 공급계획. LH제공

고병욱 LH주거복지본부장은 “예년에 비해 사업신청 건수가 4배 이상 늘었지만 입지가 안 좋거나 도면상 주거환경이 좋지 않은 것들은 탈락한다”며 “평균 40% 내외만 통과되고 있다”고 설명했다. LH에 따르면 올해 3월부터 사업신청을 받아 현재 매입심의 통과 후 약정체결을 기다리는 주택은 2만3903가구다. 이달부터 본계약을 체결하더라도 당장 올해 중 서류상 5만 가구 공급도 현실적으로 불가능하다.

LH는 원활한 공급을 위해 매입임대주택 지원 단가 인상을 정부에 건의하기로 했다. 지난해 기준 정부지원단가는 주택 1채 기준 1억6000만원으로 LH 실매입가(2억5000만원)의 64%에 그쳤다. LH는 정부 지원단가 비율을 2029년 95%까지 늘려줄 것을 요청하기로 했다. 다만 정부 지원단가는 정부와 국회의 심의를 거쳐야 하는 만큼 현실화가 이뤄질지 여부는 미지수다.

매입속도를 높이기 위해 인력도 대거 투입한다. ‘LH 수도권 신축매입 총괄 전담조직’을 신설해 수도권 지역별 총 9개 팀 200명이 신축매입임대 업무를 전담한다. 전담조직을 통해 약정체결기간은 기존 7개월에서 4개월로 단축하고, 매입약정 체결에서 준공까지 소요시간도 기존 2년에서 1년6개월로 줄인다는 계획이다.

고가 매입 논란 등을 피하기 위해 시세감정 과정에서 매도인의 개입을 원천 배제한다. 착공 후에도 전문가집단이 공정 전반을 지속 검토하는 한편 하자보수가 제대로 이뤄지지 않을 경우 잔금을 지급하지 않는 등 특단의 조치도 한다는 계획이다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com