[스타트경제] 꺾이지 않는 '영끌'...2단계 스트레스 DSR 시행 영향은?

■ 진행 : 이정섭 앵커, 조예진 앵커

■ 출연 : 채상미 교수 이화여대 경영학부

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

최신 경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 스타트경제, 오늘은 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오. 금융당국의 압력으로 은행들이 대출 조이기에 나섰는데 가계대출 여전히 꺾이지 않고 있다고요?

[채상미]

아시다시피 7월에 주택담보대출 증가액이 최고치를 찍었거든요. 7조 5975억 원으로. 8월에 보면 29일까지 합산된 것을 보면 7조 3234억 원으로 약간 2000억 정도 감소한 것으로 나타나 지만 들여다보면 그렇지 않습니다. 왜냐하면 주택담보대출 증가에다가 신용대출까지 증가해서 약간 8802억 정도 늘어서 가계대출이 8조 3234억 원 증가했습니다. 그런데 지난달 8월 중순 이후에 보시면 주담대 한도도 축소하고 만기 축소 등 강력한 대출 억제 제도를 시행했는데 이럼에도 불구하고 증가한 것을 보면 대출 열기가 끊이지 않는다, 꺾이지 않았다, 이렇게 분석이 되고요. 이러한 수치는 2021년 4월 이후에 3년 4개월 만에 최대를 기록했다, 이렇게 보여집니다.

[앵커]

그런데 이번 달부터 2단계 스트레스DSR 규제가 시작이 되잖아요. 이런 부분이 대출에 영향을 주지는 않을까요?

[채상미]

그렇죠. 스트레스 DSR 2단계 시행을 하게 되면 결과적으로 대출 심사가 강화되고 그다음 대출 한도가 축소되잖아요. 그래서 결과적으로 개인이 대출할 수 있는 총 한도, 대출액이 감소하게 되니까 하반기 예상되는 금리 예상 인상 효과를 축소하고 부동산 시장을 안정화시킨다는 게 기대가 돼야 되는데 만약에 8월에 대출 증가한 게 DSR 규제 이전에 대출을 하려는 막차 수요가 반영된 거라면 9월 이후의 대출 규모가 축소되는 게 예상이 되는데 그럼에도 불구하고 신생아특례대출이나 대출 갈아타기 같은 정책금융 효과를 본다면 얼마나 제동을 걸 수 있을지는 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]

연장선상의 이야기가 될 것 같은데요. 지금 대출 열기뿐만 아니라 집을 사들이려는 열기도 높은 것 같습니다. 특히 지난 7월에 보면 서울 아파트 40대 매입 비중이 1년 11개월 만에 30대를 추월한 것으로 확인이 됐는데 배경은 뭐라고 보세요?

[채상미]

2021년에 보면 30대 영끌족이 패닉바잉을 했잖아요. 그래서 30대 매입 비중이 최대치를 기록을 했고요. 당시 40% 차지했고, 40대 매입 비중은 약 25.8%에 불과했습니다. 그런데 지난 7월에 서울 아파트 40대 매입 비중이 약 2년 만에 처음으로 30대를 추월했다, 이런 데이터를 보여주고 있는데요. 전 연령대에서 가장 높다, 이렇게 분석이 되고 있습니다. 그래서 스트레스DSR 시행 등 대출규제가 강화되게 되면 40대한 이에 대해서 가장 영향을 많이 받는데 그래서 증가한 것으로 분석이 됩니다. 이게 2022년 8월 이후에 1년 11개월 이후 처음이거든요. 집값 상승세가 지속적으로 이어졌잖아요, 올해 초부터. 구매 심리가 올라가고 있고 그다음에 스트레스DSR이 이번 달부터 실시될 것이기 때문에 대출 규제 강화 전에 내 집 마련을 하겠다는 40대의 수요가 폭증한 것이 아닌가 이렇게 분석이 됩니다.

[앵커]

이렇게 40대까지 매수세에 동참을 하면서 일단 지난 7월에는 서울의 아파트 거래량이 4년 만에 최다를 기록했잖아요. 그런데 지역별로 보니까 두드러지는 것도 있는 것 같더라고요.

[채상미]

구매한 것, 특히 40대 구매한 데이터를 보면 40대 매수 비중이 30대보다 높은 데가 어디냐면 강남 3구거든요. 강남, 서포, 송파 그다음에 강동구 여기에 크게 7월 들어서 40대의 거래량이 증가했다. 그다음에 특히 30대 매수가 많은 강북 지역에서도 40대가 약진을 보였다고 합니다. 마포구 같은 경우에는 7월에 아파트 40대 매수 비중이 36.9%를 기록해서 30대의 31.8%를 앞질렀다고 나타나고요. 이게 최근 또 아파트값이 크게 오른 성동구에서도 비슷한 양상을 보이고 있어요. 그래서 40대가 32.8%, 그다음 30대가 37.4%의 격차로 격차가 감소한 상황이고요. 이게 40대가 본격적으로 서울 아파트 매수에 나섰다라고 보여지고. 이래서 보니까 7월 서울 아파트 거래 건수를 보니까 지난달 말까지 8726건을 기록했거든요. 그래서 2020년 7월 이후에 4년 만에 최다 거래를 기록했다 이렇게 분석이 됩니다.

[앵커]

그러면 이번 달부터 2단계 스트레스DSR이 시행되고 나면 이게 또 40대 매수세에 영향을 미칠 거라고 전망을 하십니까?

[채상미]

영향을 미칠 거라고 보는데요. 40대가 원래 굉장히 부동산이나 이런 것에 보수적이거든요. 그런데 지금 스트레스DSR이 실시가 되면 대출 규제에 40대가 훨씬 민감할 수밖에 없는 게 가정의 경제적 부담이 40대가 굉장히 크잖아요. 그리고 신생아대출이나 생애최초 주태 구입자금 같은 정책자금 혜택을 대부분 30대가 넣을 수 있기 때문에 40대가 이에 대해서 민감하게 반응할 거고 그래서 결과적으로 이달부터는 이러한 대출 막차를 활용한 매수세가 조금 주춤해지지 않을까라고 예상하고 있습니다.

[앵커]

지금 이렇게 부동산 매수세에 국내인 뿐만 아니라 외국인들도 여기에 보탬이 되는 것 같더라고요. 올해 7월까지 보니까 외국인이 부동산을 사들인 수가 1만 명을 넘어섰다는 통계가 나왔는데 이게 작년보다 늘었더라고요. 배경이 어디에 있을까요?

[채상미]

이게 법원 등기 정보 광장에 매매에 의한 소유권 등기 이전 신청 현황, 매수인 현황에 따르면 올해 1월부터 7월까지 국내에서 부동산을 매수하고 소유권 이전 등기를 한 외국인이 총 1만 185명으로 같은 기간보다 22.5%, 굉장히 큰 폭으로 는 것으로 보여집니다. 이게 지속적으로 2010년부터 외국인의 매수 비율이 계속 증가하고 있거든요. 2010년에는 0.2%에 불과했는데 2022년에 보니까 0.75%로 꾸준히 증가를 하고 있는 상황입니다. 그래서 지속적으로 외국인들이 국내 부동산에 관심을 갖고 매수를 늘리고 있다, 이렇게 보여집니다.

[앵커]

그 외국인들 중에서도 특히 중국인이 절반 이상을 차지한다고 하더라고요. 이 같은 현상에 우리 국내 부동산 시장에 어떤 영향을 미치겠습니까?

[채상미]

중국인이 6678명이거든요. 그래서 전체 비중의 65.6%, 약 70%를 육박하고 있습니다. 그리고 미국이 1429명, 캐나다 400명대, 베트남, 우즈베키스탄, 타이완, 호주, 쭉 다양한 국적의 외국인들이 국내 부동산에 관심을 가지고 있습니다. 그런데 이들이 어떤 부동산을 구매를 했나 분석을 해보니까 아파트 등 주거시설이 대부분을 차지하고 있거든요. 특히 아파트. 그래서 외국인이 아파트를 매수한 외국인을 보니까 같은 기간 7952명으로 증가 비율하고 비슷한 양상을 보이고 있다. 특히 지역을 보니까 경기도가 3703건, 그다음에 인천 그다음에 서울로 수도권에 73.5%가 집중이 됐거든요. 그래서 이런 데이터로 보면 결과적으로 국내 수도권 아파트 가격 상승에 외국인 매수도 한몫을 했다, 이렇게 분석이 됩니다.

[앵커]

서울이 가장 많을 것 같았는데 경기가 가장 많은 것은 예상과 다르네요. 다음 주제 한번 짚어보겠습니다. 금에 관한 이야기인데 금값이 요즘 정말 금값이다라는 말이 돌고 있습니다. 국제 금값이 매년 9월에는 하락세를 보여서 9월의 저주다 이런 얘기도 있다고요?

[채상미]

블룸버그통신이 지난달 31일에 뭐라고 얘기했냐 하면 국제 금값이 2017년 이후 매년 9월에는 항상 내렸다, 이렇게 보도하고 있거든요. 실제 연도별 9월에 어느 정도 내렸는지 하락률을 보니까 2017년에는 3.2%, 2018년에는 0.9%, 2019년에는 3.2%, 20년 4.2%, 3.1% 해서 23년까지 4.1%. 쭉 지속적으로 9월에 하락세를 보였습니다. 그래서 이게 분석에 따르면 뭐라고 그러냐면 금융시장 참가자들이 8월에 휴가를 가잖아요. 휴가 가기 전에 금값이 상대적으로 안정적이니까 금을 매수했다가 9월에 다시 다시 되파는 현상 때문에 9월에 금값이 하락한다, 이렇게 분석을 하고 있습니다. 여름에 대부분 주식시장이 변동이 크기 때문에 이를 헤지하기 위해서 금이 역할을 했다가 9월에는 그렇지 않다고 얘기하고요. 또 9월에는 통상 미국 달러화가 강세를 보인다고 합니다. 그래서 금값하고는 역의 관계이기 때문에 부정적 영향을 끼치기 때문에 9월에 그런 영향을 보인다 이렇게 분석을 하고 있습니다.

[앵커]

올해는 어떻게 전망하십니까?

[채상미]

올해 보시면 금값이 20% 넘게 올랐잖아요. 수차례 최고가를 새로 썼고요. 그다음에 이게 보면 그냥 오른 게 아니고 세계 중앙은행들이 지속적으로 금에 대한 수요가 증가를 했고요. 이게 보면 전쟁 등으로 지정학적인 긴장이 있었고 그다음에 실물 골드바에 대한 수요가 굉장히 높았다고 합니다. 더불어 9월에 페드가 금리 인하를 할 거라고 예상을 하기 때문에 이에 대한 기대도 금값을 지속적으로 밀어올리는 역할을 한 거거든요. 그래서 로이터통신에 따르면 현물 금값이 30일에 보면 온스당 2502달러로 0.7% 하락했어요. 하지만 8월 총 보면 2.8% 상승했고 20일에 또 2531달러로 사상 최고가를 기록했습니다. 그다음에 올해 금값 상승세가 워낙 강하기 때문에 일부 투자자들이 9월의 저주 때문에 팔 수도 있는데, 수익 실현을 위해서. 그런데 일시적인 조정이지 않을까 이렇게 예측을 합니다.

[앵커]

알겠습니다. 저희가 통계를 지켜보도록 하겠습니다. 금값 말고도 미국의 국고채 가격이 3년 내내 오르고 있잖아요. 그런데 이번 주에 6일이죠, 미국 고용지표가 발표가 되는데 이게 또 추가 상승 여부를 결정지을 것 같다고요?

[채상미]

그렇죠. 고용지표 굉장히 중요한데 이번 주 금요일에 고용지표가 발표가 됩니다. 아시다시피 지난 8월 초에 실업률 발표가 기대치가 4.1% 정도였는데 4.3% 나오고 나서 시장이 패닉이 와서 블랙 먼데이가 왔거든요. 그래서 예상보다 나쁜 신호를 보내게 되면 이게 문제가 되는 거죠. 만약에 예를 들어 4.3% 웃도는 실업률이 보고가 됐다면 금리 인하에 대한 수요가 증가하면서 강도가 강해지면서 추가적인 상승을 기대할 수가 있는데 아시다시피 금리랑 채권 가격은 서로 역외 관계, 반대에 있습니다. 반면에 전망치에서 크게 벗어나지 않는 수준. 예를 들어서 4.3%를 밑도는 수준이다라고 발표가 되면 국채 가격 오름세는 동력을 당분간 잃어버릴 수 있다, 이렇게 분석이 되고요. 보면 30일 미국 국채 총 지수 상승률이 28일까지 1.7%여서 넉 달 연속 계속 지속적으로 플러스를 기록을 했습니다. 그래서 올해 상승률이 총 3% 정도로 기록이 됐고요. 2021년 이후 최장기간 동안 상승한 것으로 보이는데 금리가 하락하고 고용지표 잘 분석을 해서 이게 크게 예상치를 웃도는 지표가 나쁘게 나오지 않는다면 그러면 추가 상승이 어렵지 않을까 이렇게 예상이 됩니다.

[앵커]

금요일 발표 내용도 기다려보도록 하겠습니다. 마지막으로 뉴욕증시 전망을 살펴볼 텐데 이번 주에 9월에 새로 거래가 시작되지 않습니까? 전망을 해 주신다면요?

[채상미]

비슷한 얘기인데요. 6일 발표되는 고용지표를 보셔야 되고요. 이때 중요한 게 비농업 부문의 신규 고용 수치가, 고용수치가 현저하게 낮게 나오거나 실업률이 높게 되면 연준이 빅컷 인하에 돌입할 거다, 0.5% 인하. 만약에 그런데 예상 수준의 보고서, 시장의 기대에 맞는 예상 수준의 보고서가 나오면 빅컷을 단행할 필요가 없게 되잖아요. 그런데 이미 뉴욕증시가 사상 거의 최고치 수준을 거의 회복한 상태예요, 8월 초 이후에. 지난주 다우지수 보니까 사상 최고치를 경신했고 S&P500지수도 거의 최고치에 가까운 지점에 근접한 상태거든요. 다양한 지표가 이번 주에 발표가 되는데 고용보고서, 실업보험청구자 수, 구인이직보고서 이런 것들이 다 리포트가 되는데 아시다시피 시장 전망치에 접근한다고 하면 빅컷 인하가 예상이 안 되고 한 0.25% 인하가 될 거기 때문에 나름 주식시장에는 큰 영향이 없지 않을까. 그렇게 분석이 됩니다.

[앵커]

일단 오늘 밤은 노동절로 미국이 휴장을 이어가니까 내일 밤부터 추이를 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 채상미 이화여대 경영학부 교수와함께했습니다. 고맙습니다.

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