"장기임대주택 규제 대폭 완화"…기업 참여 활성화될까[20년 장기임대주택 도입]③

임대료 상한 폐지·세제 혜택으로 기업 참여 유도
법 개정 사항 야당 동의 필요…"수익성 확인해야"

[서울=뉴시스] 박상우 국토교통부 장관이 28일 오전 삼각지역에 위치한 한 공공지원민간임대주택에 방문, 리츠 주도로 공급된 민간임대주택의 운영 상황을 직접 시찰하고, 리츠 및 보험업계가 참여하는 최장 20년의 장기민간임대주택 유형을 새롭게 소개하고 있다. 2024.08.28. (사진 제공=국토부) photo@newsis.com *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 각종 규제를 대폭 완화해 기업의 주택 임대시장 참여를 유도하고 있다. 국토교통부는 지난달 28일 경제관계장관회의에서 이같은 내용의 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안'을 발표했다. 정부가 추진하는 '신유형 민간장기임대주택'은 의무 임대 기간이 최대 10년인 민간 등록임대 기간을 최소 20년 이상 장기로 늘리겠다는 게 골자다.

정부는 기업들의 적극적인 참여를 유도하기 위한 다양한 유인책도 내놓았다. 신유형 민간장기임대주택 사업자가 임대의무기간 및 유형별 임대료 증액기준을 준수하면 법인 취득세 중과(12%), 종부세 합산·법인세 추가과세(20%) 적용도 받지 않는다. 또 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택 등을 지원한다.

이와 함께 장기임대주택을 건설할 때 용적률을 상한의 1.2배까지 상향할 수 있도록 했다. 상업지역 특례도 적용돼 용적률 하한이 상향되고, 비주거부분 면적비율도 완화된다. 용적률 완화에 따라 공공기여하는 공공임대 인수가격 기준은 표준건축비에서 기본형건축비의 80% 수준으로 현실화한다. 정부는 이를 통해 오는 2035년까지 신유형 장기민간임대주택을 10만 가구 이상 공급할 계획이다.

또한 은행과 자산운용사 외 보험사도 장기임대에 적극 참여할 수 있도록 지원한다. 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확히 하고, 보험사가 장기임대주택 보유시 지급여력비율 위험계수를 25%에서 20%로 적용한다.

주택 민간 임대시장이 개인 중심으로 운영되면서 전세사기 등 각종 부작용이 나타나자, 보험사화 리츠 등 기업에 임대시장을 개방해 임차인의 장기적인 주건 안정을 지원하는 등 임대시장을 재편하겠다는 복안이다.

관건은 기업의 참여 여부다. 과거 박근혜 정부 때 최장 8년 월세로 거주 후 분양으로 전환하는 '뉴스테이'가 도입됐지만 고분양가 논란을 빚으며 자초했고, 문재인 정부 때는 임대료 규제로 사업성 악화해 기업 참여 저조했다.

정부의 대폭적인 규제 완화에도 기업들이 얼마나 참여할지 미지수다. 20년 장기 민간임대 도입과 임대료 규제 완화는 ‘민간임대주택법’ 개정 사항으로, 야당이 절대 다수 의석을 차지하고 있는 상황에서 야당의 동의가 없으면 국회를 통과할 수 없다.

또 임대사업 수익성 고려할 때 장기적으로 임대주택에 유지·보수 비용 부담 등으로 정작 기업 참여가 저조할 수 있다는 우려도 나온다. 부동산업계 관계자는 "부동산 임대업 안정적인 수익성을 가져다 줄 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다"며 "정부가 임대료 규제를 풀어 사업성을 확보해주겠다고 했지만, 임대료 및 각종 세제 혜택이 지속적으로 이뤄질지 지켜봐야 한다"고 말했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "임대기간이 20년으로 늘어나면 임대 수요가 증가할 수 있지만, 공급이 오히려 늘어나지 않을 수 있고, 임대료를 제한하지 않으면 인근 지역의 임대료를 상승하는 요인으로 작용할 수 있다"며 "임대시장의 안정을 위해서는 임대 주택 공급자에 대한 세제 혜택을 늘리는 방안이 필요하다"고 강조했다.

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