집값 상승에 자꾸 ‘영끌·빚투’, “끝이 안 보여”.. 빌리고 빌렸더니 지난달 또 ‘빚 7조 원’, “더 쌓인다”

8월 가계대출 증가 폭 “2021년 집값 급등기 수준”
DSR 강화 전 수요 몰려, 최대 기록 경신했을 수도
신용대출도 반등세.. “전체 가계대출 8조 웃돌아”
은행권, 주담대·전세대출 등 ‘조이기’ 지속 이어질 듯
주택 매매 급증, 단기간 대출 진정책 ‘한계’ 우려도

대출 억제 정책도 소용 없는 모습입니다. 가계대출 수요는 계속 몰리더니 주택담보대출(주담대) 증가 폭은 두 달 연속 7조 원을 넘어서면서 역대급 수준을 기록했습니다.

지난 8월, 5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 주담대 잔액이 567조 원을 웃돌아, 한 달 만에 7조 3,000억 원 증가했습니다. 두 달 연속 7조 원 이상 대출이 늘어난 것은 2021년 집값 폭등기 때와 맞먹는 수준으로 보고 있습니다.

특히나 전세대출 조건 제한에, 주담대 한도 축소 등의 대출 억제 조치에도 불구하고 이처럼 대출이 급증한 것은 전례 없는 수준이란 분석까지 나옵니다.

‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)과 ‘빚투’(빚으로 투자) 현상이 다시 기승을 부리는 양상입니다.

집값 상승과 불안정한 경제 상황 속에서 더 많은 수요가 ‘영끌’이며 ‘빚투’에 기대는 현실이, 급기야 가계부채의 시한폭탄을 다시금 키우는 것으로 풀이됩니다.
 

1일 금융권에 따르면 5대 시중 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 29일 기준 주담대 잔액(전세자금대출 포함)은 567조 735억 원으로 7월 말(559조 7,501억 원) 대비 7조 3,234억 원 증가한 수준으로 나타났습니다.

월간 기준 역대 최대 증가 폭을 기록한 지난 7월(7조 5,975억 원) 증가세보다도 2,000억여 원 정도 적다고는 하지만, 두 달 연속 7조 원이 넘는 수준으로 주담대 규모가 계속 늘어난 셈입니다.

또 이번 집계 기준일이 29일이었던 점을 고려하면 8월 실제 5대 은행 주담대 증가 폭은 8조 원대에 이르러 역대 최대 기록을 경신했을 가능성을 배제하지 않고 있습니다.

1일부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 조치가 시행되면서 30일과 31일 ‘주담대 막차’ 수요가 몰렸을 가능성이 충분하기 때문입니다.   

여기에 더해 은행 신용대출까지 늘었습니다. 8월 5대 은행 신용대출은 29일 기준 8,202억 원 증가한 것으로 집계됐습니다. 이에 따라 신용대출 잔액은 103조 4,270억 원으로 늘어 3개월 만의 반등세로 나타났습니다.

기준금리 동결이 장기간 이어지고 불황이 겹치면서 통상 신용대출 잔액이 감소하는 추이였던 걸 고려하면 결국 대출 수요가 증가세를 이끈 것으로 보고 있습니다.

집값이 다시 불안정해지면서 결국에 주택 구매 수요자들이 주담대에 더해 신용대출 등 각종 대출을 끌어쓰는 ‘영끌’에 나서면서 전체 대출 규모를 키웠다는 얘기입니다.

이에 따라 지난달 가계대출 증가액은 주담대와 신용대출 증가 폭을 합해 8조 3,234억 원으로 집계됐습니다. 전체 가계대출 잔액은 724조 617억 원으로 늘었고 이는 2021년 4월(9조 2,266억 원) 이후 3년 4개월 만에 최대 기록으로 파악됐습니다.

2021년 당시는 ‘제로’, 즉 0%대 기준금리(2020년 5월∼2021년 11월 0.5∼0.75%)를 바탕으로 집값이 급등세를 타던 ‘영끌’ 시기로, 시중은행의 주택담보대출 금리 하단이 2%대에 불과해 레버리지(차입) 투자가 한창이었습니다. 지금의 주담대 증가세가, 당시 집값 광풍이 불던 때와 비슷하거나 오히려 더 강한 수준일 가능성까지 제기됩니다. 3년 전 ‘영끌’에 ‘빚투’(빚으로 투자)까지 해가면서 가계대출·주택담보대출에 나선 것과 증가 속도가 비슷하거나 더 빠르다는 얘기입니다.

은행권은 이같은 가계대출 급증세가 당장 수개월 내 급격히 꺾이긴 어려운 것으로 보고 있습니다. 무엇보다 주택담보대출은 주택 거래 시점으로부터 두세 달 정도 시차를 두고 실제 집행되는데, 최근까지도 주택 매매 증가세가 이어지고 있는 상황을 주요인으로 꼽았습니다.

지난달 30일 국토교통부가 발표한 ‘7월 주택통계’에 따르면 7월 서울 주택 매매(신고일 기준)는 1만2783건으로 전월 대비 40.6% 올랐습니다. 전년 같은 기간에 비해선 무려 110.2% 급증세를 보일 정도입니다. 서울 월간 주택 거래 건수가 1만 건을 웃돈 건 2021년 8월(1만 1,051건) 이후 2년 11개월 만입니다.

한국은행 역시, 지난달 ‘2분기 가계신용’ 발표 당시 주택 매매가 이뤄지면 2∼3개월 시차를 두고 가계대출에 영향을 미치는 것으로 보고, 3분기 들어 7월에도 가계부채가 2분기 수준으로 늘고 있어 관련 기관과 면밀 검토 중이라고 밝히기도 했습니다.

이같은 주택 매매 거래 증가세에 맞물려, 앞으로 상당 기간은 가계대출 급증세가 이어질 가능성이 지속 제기되는 실정입니다.

때문에 시중은행에선 가계대출, 즉 ‘주담대 조이기’에 지속 나설 것으로 보입니다.
대출자 입장에서 가장 타격이 큰 것은 주택담보대출 만기 축소와 전세자금대출 취급 제한으로, 특히나 주담대 만기가 줄어들면 총부채원리금상환비율(DSR) 계산식에서 연간 갚아야 하는 원리금 부담이 커져 대출 한도가 축소되는 효과를 낼 것으로 보고 있습니다.

관련해 신한은행은 당장 3일부터 주택담보대출 최장기간을 기존 50년에서 30년으로 줄이기로 했습니다. 또 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도도 1억 원으로 제한합니다. 다만 실수요자를 위한 전세 반환자금 용도의 주택담보대출은 예외로 취급하기로 했습니다.

앞서 KB국민은행도 지난달 29일부터 현재 최장 50년(만 34살 이하)인 주택담보대출 대출 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 일괄 축소하고 생활안정자금 대출의 한도를 물건별 1억 원으로 줄인 상황입니다.

우리은행 역시 9일부터 주택담보대출 만기를 최장 40년에서 30년으로 단축할 방침입니다. 또한 아울러 같은 날 유주택자에 대한 전세자금대출 제한도 시작할 것으로 전해졌습니다.

이보다 앞서 KB국민은행은 3일부터 전세자금대출을 임차보증금 증액 범위 안에서만 취급학로 했습니다. 갭투자(전세 낀 주택 매입) 등 투기성 자금으로 활용 가능성이 있는 임대인 소유권 이전 등의 조건부 전세자금대출은 아예 중단할 방침입니다.

신한은행은 이미 지난달 26일부터 갭투자를 막는 취지에서 임대인(매수자) 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액, 주택 처분 등의 조건부 전세자금대출을 내주지 않고 있습니다.

JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자