높아진 대출 문턱…실수요자는 '은행 대출→정책 대출'·고정형이 유리

[MT리포트]9월, 달라지는 대출규제⑤

[편집자주] 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 시행된다. 이복현 금융감독원장의 경고성 발언에 은행들은 대출한도를 줄이는 다양한 방안을 내놨다. 은행에서 주택담보대출을 받기가 갈수록 어려워진다. 특히 서울 등 수도권 집을 담보로는 지방보다 1억원 가까이 대출이 덜 나온다. 9월부터 지역별, 대출자별 달라진 대출 규제를 알아본다.

은행 신용대출과 디딤돌 대출 순서에 따른 한도 차이/그래픽=윤선정

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행되면서 실수요자들도 영향이 불가피하다. 다만 디딤돌, 버팀목 대출 등 정책성 대출을 적극 활용하면 대출 절벽에서는 벗어날 수 있다. 특히 은행 신용대출 등 다른 대출을 받고 난 다음에 정책성 주택담보대출을 받으면 한도면에서 유리하다.

1일 금융권에 따르면 금융당국은 스트레스 DSR 2단계 시행에 따른 대출한도 축소는 DSR 37~40% 차주에 한해 영향받을 것으로 예상했다. 금융당국은 은행 주담대의 6.5%로 실수요자 불편은 제한적이라고 설명했다.

하지만 은행권에서는 최근 주택 가격의 급격한 상승으로 실수요자도 영향이 불가피할 것으로 보고 있다. 시중은행 관계자는 "최근 집값 상승으로 DSR을 최대치로 받는 고객들이 상당수"라며 "실수요자들의 DSR을 산출하더라도 상당수가 40% 가까이 나오고 있기 때문에 자금 조달에 영향을 끼칠 것"이라고 말했다.

은행권에서는 실수요자라면 조건에 맞는 정책성 대출을 적극적으로 활용하라고 말한다. 국토교통부가 관리하는 디딤돌(주담대)·버팀목(전세대) 상품은 현재까지는 DSR 적용 대상이 아니기 때문이다.

특히 DSR이 적용되는 은행 신용대출을 먼저 받은 뒤에 정책 대출을 받으면 한도를 최대로 키울 수 있다고 조언한다. 정책 대출을 먼저 받은 뒤에 신용대출을 받으면 정책 대출이 신용대출 한도 산정 시에 DSR에 계산된다.

예를 들어 소득이 5000만원인 A씨가 수도권에서 3억5000만원 시세의 주택을 구매한다고 가정하자. A씨가 은행에서 신용대출을 금리 5%(스트레스 DSR 2단계 적용시 0.75%P 가산)로 받으면 DSR 40%를 채우면 7700만원까지 한도가 나온다. 이어 디딤돌 일반구입자금 대출을 실행하면 DSR규제 대상이 아니기 때문에 금리 3.6%로 대출기간 30년으로 LTV(주택담보대출비율) 70%에만 맞춰 최대 2억4500만원까지 추가로 대출을 받을 수 있다.

반면 A씨가 같은 조건의 디딤돌 대출을 2억4500만원을 먼저 받고 은행 신용대출을 받는다면 신용대출 DSR 계산시 2억4500만원의 원리금이 더해진다. 따라서 신용대출 한도가 7700만원에서 2500만원으로 줄어든다.

정책 대출을 받지 못하는 차주라면 고정금리형 상품을 선택하는 게 유리하다. 변동금리 주담대의 경우 스트레스 가산금리가 100% 적용되고, 혼합형(5년고정)은 60%, 5년 주기형은 30%, 10년 주기형은 20%만 반영한다.

예를 들어 연 소득이 1억원인 차주가 30년 만기, 분할 상환조건으로 은행 주담대를 받을 경우 혼합형(5년 고정)은 6억4200만원까지 대출이 된다. 같은 차주가 변동형 상품을 신청하면 한도(6억3000만원)는 1200만원 가량 줄어든다. 10년 주기형 상품은 6억5200만원까지도 가능하다.

연간 가계대출 계획 대비 한도가 여유있는 은행을 방문하는 것도 방법일 수 있다. 금융감독원에 따르면 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협) 가운데 지난 8월21일 기준 가계대출 잔액이 연간 계획까지 여유가 있는 곳은 농협은행이 유일했다.

실제 가계대출 잔액이 가장 많은 국민은행은 다주택자의 주담대 금지, 수도권 주담대 최대 만기 축소 등 다양한 방식으로 대출 한도를 줄였다. 반면 농협은행은 지난 6월말 MCI(모기지보험) 발급 중단이 유일하다.

아울러 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 정리하는 편이 낫다. 마이너스 통장의 한도 전체가 갚아야 할 신용대출로 간주돼 DSR 산정 시 한도의 5분의1이 연 상환 금액으로 잡힌다. 또 맞벌이 부부라면 소득을 합산하는 게 유리하다.

김도엽 기자 usone@mt.co.kr