같은 집값·소득에도 서울엔 3.11억, 부산엔 3.3억…'역차별' 더 커진다

[MT리포트]9월, 달라지는 대출규제②

[편집자주] 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 시행된다. 이복현 금융감독원장의 경고성 발언에 은행들은 대출한도를 줄이는 다양한 방안을 내놨다. 은행에서 주택담보대출을 받기가 갈수록 어려워진다. 특히 서울 등 수도권 집을 담보로는 지방보다 1억원 가까이 대출이 덜 나온다. 9월부터 지역별, 대출자별 달라진 대출 규제를 알아본다.

스트레스 DSR 2단계 후 수도권과 비수도권의 주담대 금액 차이 예시/그래픽=윤선정

9월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 규제 시행으로 수도권과 지방의 주택담보대출 한도가 확 달라진다. 수도권 역차별과 함께 수도권내 차별도 논란이 되고 있다. 금융당국의 방침에 따라 향후 은행권의 평균 DSR 목표치가 더 낮아지면 차별 논란이 커질 것으로 보인다.

1일 금융당국에 따르면 스트레스 DSR 2단계 규제가 적용되면서 수도권 주담대 한도가 비수도권보다 작게 나올 예정이다.

연소득 5000만원인 차주 A씨가 주담대를 받는다고 가정해보자. 대출기간 40년, 적용금리는 변동금리로 4.59%, 원리금 균등 상환이며 다른 대출은 없다. A씨가 서울시 구로구에 위치한 우성아파트 34평(KB부동산 시세 매매가 8억5000만원)을 담보로 할 경우 가산금리 1.2%가 부과돼 스트레스 DSR 2단계 적용 금리는 5.79%가 된다. 이 경우 DSR 40%를 최대로 채우면 대출가능액은 3억1100만원이다.

반면 A씨가 부산시 부산진구에 위치한 서면아이파크 39평(매매가 8억5000만원)을 담보로 하면 스트레스 DSR 2단계가 적용된 금리는 5.34%로 대출가능액은 최대 3억3000만원이다. 다른 조건이 다 같더라도 서울 소재 아파트에서 한도가 1900만원 덜 나오는 것이다.

이는 스트레스 DSR 금리가 △수도권 1.2%포인트(P) △비수도권은 0.75%P로 차등을 둬 가산되기 때문이다. 스트레스 DSR이란 미래의 금리 변동위험을 반영해 DSR 한도를 산정할 때 가산금리를 부과하는 제도다. 실제 대출자가 내는 금리가 높아지는 건 아니지만 DSR 산정 때 더 높은 금리를 계산하기 때문에 대출한도가 줄어든다. 수도권 주담대가 수도권 집값과 가계부채 문제를 심화시킨다고 보고 수도권의 주담대 한도를 줄이려는 의도다.

하지만 집값과 소득이 같음에도 집의 소재지에 따라 DSR을 다르게 심사하는 것은 '수도권 역차별'이라는 지적이 나온다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환액 비율로 빚을 갚는 능력에 따라 대출 한도를 정하는 게 본래 취지이기 때문이다.

아울러 수도권 내에서도 아파트 매매가격의 격차가 벌어지는데 '수도권'으로 단순화해 규제를 가하는 건 적절치 않다는 지적도 나온다. KB부동산에 따르면 이달 서울 아파트 매매가격의 5분위 배율은 5.3으로 관련 집계가 시작된 후 최대치를 기록했다. 이달 서울에서 가장 저렴한 아파트와 비싼 아파트의 가격 차이가 5.3배 났다는 의미다. 수도권으로 범위를 넓히면 아파트값 5분위 배율은 7.2로 더 벌어졌다. 수도권 외곽 지역의 불만도 커질 전망이다. 예컨대 경기도 여주와 강원도 원주는 인접하고 있지만 여주는 수도권이라는 이유로 대출한도가 줄어든다.

더 큰 문제는 금융당국이 향후 포트폴리오 DSR(은행이 신규 취급한 가계대출의 평균 DSR)을 더 조일 예정이기 때문에 수도권 주담대 한도가 지금보다 더 줄어들 수 있다는 점이다.

금융감독원에 따르면 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)의 1~8월 가계대출 증가액은 이미 은행이 자체적으로 수립한 연간 경영계획을 초과한 상태다. 금융당국은 연간 경영계획을 초과한 은행에 내년도 시행하는 은행별 DSR관리계획 수립시 더 낮은 DSR 관리목표를 부여할 방침이다. 은행별 평균 DSR 목표치가 낮아지면 은행들은 DSR이 높은 수도권 지역의 대출한도를 줄일 가능성이 크다.

시중은행 관계자는 "수도권은 집값이 비싸다보니 DSR을 최대치인 40%까지 받는 경우가 많다"라며 "평균 DSR이 줄어들면 은행들은 수도권 주담대를 줄여서 평균치를 맞출 가능성이 매우 크다"고 말했다.

김도엽 기자 usone@mt.co.kr