DSR 1단계→3단계 조기도입 검토했다…"안되면 더 센 규제 나온다"

[MT리포트]9월, 달라지는 대출규제①

[편집자주] 9월부터 스트레스 DSR 2단계가 시행된다. 이복현 금융감독원장의 경고성 발언에 은행들은 대출한도를 줄이는 다양한 방안을 내놨다. 은행에서 주택담보대출을 받기가 갈수록 어려워진다. 특히 서울 등 수도권 집을 담보로는 지방보다 1억원 가까이 대출이 덜 나온다. 9월부터 지역별, 대출자별 달라진 대출 규제를 알아본다

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 이창용 한국은행 총재 등이 1일 서울 중구 명동1가 은행회관에서 진행된 거시경제금융회의에 참석, 대화를 하고 있다.

수도권 집값과 가계부채 증가속도가 심상치 않자 정부가 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 조기도입 방안까지 검토했던 것으로 전해졌다. 9월부터 수도권에 2단계보다 강도가 센 사실상 2.5단계의 DSR 규제가 도입된 배경이다. 강도높은 규제 시행으로 수도권 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리면 수천만원씩 대출한도가 줄어든다. 이와 별도로 대출만기 축소, 갭투자용 전세대출 일부 중단, 다주택자 대출제한 등 시중은행도 대출 죄기를 본격화한다. 윤석열 대통령이 투기적 수요에 "과열을 잡겠다"는 의지를 피력한 만큼 9월 이후 상황에 따라 추가 대책 가능성도 열려있다.

1일 정부 관계부처 등에 따르면 지난달 중순 열린 경제·금융·통화당국 협의체 'F4(Finance 4)' 회의에서는 가계부채 대책으로 스트레스 DSR 3단계 조기 도입안이 논의된 것으로 전해졌다. 스트레스 DSR 규제는 향후 금리 변동성을 감안해 스트레스 가산금리를 얹어 대출 한도를 산정하는 규제다.

가산 금리(현 시점 기준 1.5%P)를 한번에 100% 적용할 경우 충격이 클 수 있어 지난 2월말 1단계, 7월 2단계, 내년 7월 3단계 도입이 당초 정부의 계획이었다. 하지만 자영업자 대책과 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업성 평가 결과 등을 고려해 정부는 2단계 도입을 9월로 2개월 연기했다. 그 사이 가계대출은 예상보다 더 급증했다.

2단계 도입을 코 앞에 두고 F4가 3단계 조기도입 '카드'를 검토한 배경에는 최근 서울을 비롯한 수도권 집값이 심상치 않아서다. 서울 아파트값은 22주 연속 상승세를 이어갔고 경기, 인천 지역 집값도 오름폭을 확대했다. 연쇄적으로 은행 주택담보대출을 중심으로 대출 증가폭도 확대됐다. 지난달에는 월 단위 은행 주담대 증가액이 10조원 가까이로 역대 최고치를 찍을 전망이다.

정부는 2단계와 3단계의 중간인 2.5단계의 절충안을 도입키로 했으나 3단계 조기도입 가능성은 열려있다는 분석이 제기된다. 스트레스 가산금리 1.5%포인트는 과거 5년 평균 신규대출 평균금리와 현 시점 금리 차이로 결정하는데 시중금리가 하락해 스트레스 금리를 재산정하면 1.5%포인트보다 올라갈 수 있다. 스트레스 금리는 매년 6월과 11월에 두 차례 재산정한다. 가산금리는 최저 1.5%포인트, 최고 3%포인트까지 적용 가능하다. 3단계는 일부 소액 신용대출을 제외하고 모든 업권의 모든 대출이 대상이 된다는 점에서 훨씬 더 강력하다.

은행들은 이달부터 관리목적 평균 DSR도 새로운 방식으로 산정한다. 이는 차주단위 DSR과는 별개다. 1억원 이하 대출 뿐 아니라 전세대출 이자, 디딤돌·보금자리론 등 정책성대출도 모두 포함해 자체 DSR를 관리해야 한다. 금융당국은 관리목적 평균 DSR도 40%를 넘지 못하도록 해 왔는데 9월부터 새 기준 적용시 종전 규제비율인 40%보다 강화될 수 있다. 은행들이 자율적으로 가계대출을 줄이는 노력을 기울일 수밖에 없어 차주단위 DSR 40% 규제비율을 낮추지 않아도 가계대출을 줄이는 효과가 난다.

금융당국 관계자는 "내부 관리 목적의 은행 자체 DSR 산출을 시행하면 이 결과를 보고 DSR 관리 비율을 구체적으로 어떻게 가져갈지 세부 방안을 검토하게 될 것"이라고 말했다.

정부의 대출규제가 아니더라도 은행 스스로 대출 문턱을 막 올리기 시작했다. 이복현 금융감독원장이 최근 "더 세게 개입하겠다"고 압박한 이후 은행 스스로 수도권 주담대 만기를 30년으로 단축하고 다주택자 대출을 제한하기로 했다. '갭투자' 목적의 전세대출도 막았다. 특히 금융당국이 올해 연간 대출 증가 목표치를 초과한 은행은 내년에 대출을 더 못 늘리도록 하겠다는 '강공'을 날리면서 은행권 대출 옥죄기는 연말까지 이어질 전망이다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr