내년 만기 美 상업용 부동산 대출 2008조원…차환 위험 고조

부동산 서비스 업체 JLL 추산
"변동금리로 돈 빌린 공동주택 건물주 특히 어려움"

미국 업무용 빌딩. 사진=게티이미지뱅크

오피스와 공동주택 등 미국의 상업용 부동산 시장에서 내년 말까지 만기가 돌아오는 부채 규모가 1조5000억달러(약 2008조원)에 달하는 것으로 나타났다. 이들 대출 중 4분의 1가량은 차환이 어려울 것으로 전망된다.

31일(현지시간) 블룸버그 통신은 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)을 인용해 이같이 보도했다.

미국의 상업용 부동산 침체는 최근 들어 상황의 심각성이 커지고 있다. 팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화하면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다가 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 주된 요인으로 작용하고 있다.

과거 낮은 금리로 돈을 빌린 건물주들은 대출 만기가 다가오면서 훨씬 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하고 있는 상황이다.

특히 만기가 다가오는 대출 중 약 40%가 공동주택 건물 관련 대출로, 다가오는 차환 물량의 중심을 차지하고 있다고 JLL은 분석했다.

이들 공동주택 대출은 저금리 시절 대체로 3년 만기의 변동금리 대출 형태로 자금을 조달했는데, 최근 3년간 금리 상승으로 대출이자가 크게 증가하면서 재무구조가 악화돼 추가 자본금을 조달하기도 쉽지 않은 상황이라고 블룸버그는 짚었다.

상업용 부동산 관련 변동금리 대출은 대출채권담보부채권(CLO) 형태로 채권시장에 발행된 것도 잠재적으로 월가의 우려를 키우는 요인이다.

블룸버그에 따르면 상업용 부동산 관련 CLO 규모는 800억달러(약 107조원) 수준이다.

다만 자본 확충 등을 통해 다가오는 고비만 넘기면 큰 문제가 없을 것이란 관측도 나온다. 태코닉 캐피털 어드바이저스의 캐티 맥키 책임자는 "많은 공동주택이 자본잠식 상태"라며 "다만, 시간이 지나면서 상당한 회복력을 보이는 자산군이다 보니 신규 자금 주입만 있으면 차환이 가능할 것"이라고 평가했다.

신민경 한경닷컴 기자 radio@hankyung.com