실패 반복되는 '기업형 장기임대', 고액 월세 딜레마

2035년까지 신유형 민간임대주택 10만가구 공급
9월 '규제 완화' 법안 발의… "개정 쉽지 않을듯"

정부가 새롭게 내놓은 기업형 민간임대주택 활성화 방안과 관련해 과거 정부에서 실패한 원인인 '고가 월세' 논란이 우려된다. 사진은 지난 7월 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 오피스빌딩들. /사진=뉴스1

전세사기 여파로 민간임대시장이 위축됨에 따라 정부가 장기 거주할 수 있는 기업형 민간임대주택 활성화 방안을 내놓았다. 개인이 운영한 민간임대나 주택임대사업자보다 안정적인 거주가 가능할 것이란 긍정 효과가 기대되지만 역대 정부에서 실패한 원인으로 지목된 고가 임대료 문제도 우려되는 대목이다.

국토교통부는 지난 28일 '서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표해 2035년까지 신유형 장기 민간임대주택 10만가구 이상을 공급하겠다는 청사진을 내놓았다.

리츠(부동산 간접투자)와 보험사 등 법인이 단지별 100가구 이상, 20년 이상 임대 서비스를 제공할 수 있도록 돕는 규제 완화가 핵심이다. 분양전환이 아닌 임대 운영을 통해 수익을 창출하는 구조로 세제·금융혜택 지원 수준에 따라 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형 등으로 사업모델을 구분했다.

박상우 국토부 장관은 이날 서울 용산구의 민간임대주택 현장을 방문해 "전세는 효용을 다했다"며 "전세제도를 대체하거나 전세 외 선택지를 만드는 게 제도의 출발이다. 전세 일변도를 벗어나 국민에게 다양한 주거 선택권을 줘야 한다"고 말했다.

기존에도 기업형 민간임대가 존재했지만 뛰어들기 쉽지 않았던 건 임대료 규제다. '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 임대차 재계약 시 임대료 5% 상한 규제가 적용돼 수익성이 낮았기 때문이다.

정부는 이 같은 문제를 해결하기 위해 국고 지원이 없는 대신 임대료 규제를 없앤 '자율형'과 임대료를 제한하되 각종 세제 혜택을 제공하는 '준자율형', '지원형'을 마련해 기업들의 선택 폭을 넓혔다.

기업형 민간임대 제도는 과거 정부에도 여러 차례 추진됐으나 쉽게 정착되지 못했다. 박근혜 정부는 중산층을 대상으로 리츠 방식의 임대주택을 공급하는 '뉴스테이' 사업을 진행했지만 고가 임대료 논란이 있었다. 모집 인원 대비 미달 사태가 발생하거나 계약 중도 포기 사례가 속출했다. 이후 문재인 정부는 '공공지원 민간임대'로 바꿔 임대료를 규제했지만 기업들의 참여율이 저조했다.

정부가 새롭게 내놓은 기업형 민간임대주택 활성화 방안과 관련해 과거 정부처럼 '고가 월세' 논란이 재연될 수 있다는 우려가 나온다. 사진은 박상우 국토교통부 장관이 28일 서울 용산에서 열린 '임대주택 공급 추진 간담회'에 참석한 뒤 현장시찰에 나서는 모습. /사진=임한별 기자

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"얼굴 없는 임대인 제도, 서민 주거안정 침해"

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기업이 20년 장기임대사업을 하는 경우 임차인에게 주거 안정을 보장할 수 있지만 임대료 규제를 완화하는 부분에 있어 논란이 제기된다. 실제 기업형 임대 '에피소드 용산'은 주거 유형에 따라 월 임대료가 96만원에서 696만원에 이른다. '리마크빌' 등 다른 기업형 임대도 고급화 전략을 내세워 전세사기 피해의 대안으로 제시되는 임대주택 공급의 측면에선 괴리가 있다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "역전세 현상으로 보증금 반환 부담 등을 겪고 있는 개인 임대사업자 입장에서 소외감을 느낀다"며 "기존 제도와의 형평이 고려되지 않고 정부와 대기업이 헐값에 매물을 거둬 직접 운영하려는 게 아니냐는 의심이 드는 상황"이라고 지적했다.

그는 "기업과 개인 임대사업자 둘 다 이윤을 추구하지만 관리나 제반 비용 면에서 기업형 임대의 임대료 상승 폭이 더 클 것"이라며 "얼굴 없는 임대인이 서민 주거 안정을 위협할 것"이라고 우려했다.

기업형 임대가 상대적으로 체계화된 서비스를 제공하는 점에서는 일부 기대도 있다. 다만 전문가들은 20년 이상을 운영해야 하는 사업 구조상 건설업체들의 참여율은 저조할 것으로 예상한다. 자금이 묶이는 기간이 길어 불확실성이 크기 때문이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "기업형 임대를 늘리는 것은 바람직한 방향이지만 현실적으로 유인이 크지 않다"며 "20년 임대 후 분양전환과 같은 수익성 보장 방안이 없고 다주택자 종합부동산세 등 세금 문제도 있다"고 분석했다. 그러면서 "특히 임대료 인상률 5% 규제를 완화하는 법 개정은 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

이화랑 기자 hrlee@mt.co.kr