대출 조여도 집값하락 잠시뿐…금리 떨어지면 다시 올랐다

대출 규제·금리 서울아파트값 영향 10년 분석
규제 발표 뒤 집값 일시 조정됐지만
시중 금리 낮아지며 상승세 전환 반복
대출 막혀도 규제 우회 ‘갭투자’기승 탓
금리 인하 선반영돼 9월부터 시장 숨고르기 전망도

서울 시내 아파트 전경. [매경DB]

9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되는 가운데 최근 급등세를 보이는 수도권 아파트값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 연 소득이 1억원인 차주는 수도권 주택을 매입할 때 한도가 현재보다 5000만원 이상 줄어들 것으로 예상돼 주택 매수자들 자금 조달이 더 어려워지기 때문이다. 다만 과거 시행된 대출 규제와 집값의 흐름을 살펴보면 대출규제 효과는 단기에 그쳐, 향후 집값 흐름은 시중 대출금리가 더 큰 변수로 작용할 전망이다.

29일 매일경제신문이 최근 10년간 대출규제 시기와 서울아파트 월간 매매가격지수, 주택담보대출 금리 추이를 함께 살펴본 결과 대출규제는 단기적 효과를 낸 것으로 확인됐다.

예를 들어 2018년 9·13 대책에서는 2주택자에 대한 주담대 금지, 고가주택(공시가 9억원 이상) 실거주 목적 외 주담대 금지 같은 강력한 대출규제가 담겼다. 규제 발표 이후 서울 아파트값 상승폭이 꺾여 12월부터 약 7개월간 하락하는 모습이 나타나기도 했다.

집값이 다시 상승세로 돌아서자 정부는 2019년 12·16 대책에서 15억원 초과 주택에 대한 주담대 금지, 9억원 초과에 대한 담보인정비율(LTV) 강화를 비롯한 더 강화된 대출규제 방안을 내놓았다. 이 같은 규제 이후 2024년 초 약 2개월간 서울 아파트값은 일시적으로 하락하는 모습이었다.

하지만 대출규제 효과는 지속되지 못했다. 이유는 이후 시중 대출금리 하락에 따른 것으로 보인다. 실제로 2018년 9·13 대책 이후 2019년 중순부터 시중 주택담보대출 금리(변동형)가 기존 연 3%대에서 2%대로 하락하며 서울아파트값 상승세도 빨라졌다. 2019년 12·16 대책 이후엔 코로나19가 확산하며 기준금리가 제로금리 수준으로 낮아지자 집값에 불이 붙었다. 대출규제 강화 효과가 시중 대출금리 인하로 상쇄된 셈이다.

앞서 지난해 한국은행 연구 보고서도 대출규제가 부동산 가격 안정에 미치는 효과가 미미했다고 입증한 바 있다. 한국은행 보고서 ‘거시 건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향’ 에 따르면 2017년부터 시행된 대출규제가 가계부채 증가세는 둔화시켰지만, 부동산 가격 안정엔 효과를 내지 못했다. 한은은 “LTV·DTI 규제가 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다고 해석할 수 있다”고 진단했다.

대출규제에도 불구하고 부동산 가격이 상승하는 이유는 전세를 끼고 주택을 매수하는 ‘갭 투자’ 때문인 것으로 분석된다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “대출규제는 자금 조달을 어렵게 만들 수는 있지만 전세가율이 높은 상황에서는 갭 투자라는 우회적 방법을 이용해 주택을 매수할 수 있다”며 “집값 안정을 위해선 노태우 정부 당시처럼 대대적으로 주택을 공급하거나, 시중 주택담보대출 금리를 최대한 높게 유지하는 방법밖에 없다”고 말했다.

제롬 파월 미국 연방준비제도(FED) 의장이 금리 인하를 시사한 가운데 기준금리 인하를 두고 한국은행의 고민이 깊어질 수밖에 없는 지점이다. 다만 일각에서는 9월부터 시행되는 대출 규제가 부동산 시장 안정에 도움이 될 것이라는 전망도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “이미 시중 대출금리가 금리 인하를 선반영해 많이 낮아지며 부동산 가격이 많이 오른 측면이 있다”며 “9월부터 대출 문턱이 다소 높아지며 서울 아파트값은 숨 고르기 장세로 접어들 가능성이 있다”고 말했다.