대출 조여도 집값 잠깐 하락 시중금리 떨어지면 다시 반등

10년간 대출규제 효과 분석
고강도 규제 뒤 일시 조정
전세 활용한 갭투자로 우회

◆ 대출규제 논란 ◆

9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되는 가운데 최근 급등세를 보이는 수도권 아파트 값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 연 소득이 1억원인 차주는 수도권 주택을 매입할 때 한도가 현재보다 5000만원 이상 줄어들 것으로 예상돼 주택 매수자들의 자금 조달이 더 어려워지기 때문이다. 다만 과거에 시행된 대출 규제와 집값 흐름을 살펴보면 대출 규제 효과는 단기에 그치고, 집값 흐름에는 시중 대출금리가 더 큰 변수로 작용할 전망이다.

29일 매일경제신문이 최근 10년간 대출 규제 시기와 서울 아파트 월간 매매가격지수, 주택담보대출 금리 추이를 함께 살펴본 결과 대출 규제는 단기적 효과를 낸 것으로 확인됐다.

예를 들어 2018년 9·13대책에는 2주택자에 대한 주담대 금지, 고가 주택(공시가 9억원 이상) 실거주 목적 외에 주담대 금지 같은 강력한 대출 규제가 담겼다. 규제 발표 이후 서울 아파트 값은 상승폭이 꺾여 12월부터 약 7개월간 하락하는 모습이 나타나기도 했다. 집값이 다시 상승세로 돌아서자 정부는 2019년 12·16대책에서 15억원 초과 주택에 대한 주담대 금지, 9억원 초과에 대한 주택담보대출비율(LTV) 강화를 비롯한 더 센 대출 규제 방안을 내놓았다. 이 같은 규제 이후 2020년 초 약 2개월간 서울 아파트 값은 일시적으로 하락하는 모습이었다.

하지만 대출 규제 효과는 지속되지 못했다. 이유는 이후 시중 대출금리 하락에 따른 것으로 보인다. 실제로 2018년 9·13대책 이후 2019년 중반부터 시중 주담대 금리(변동형)가 기존 연 3%대에서 2%대로 하락하며 서울 아파트 값 상승세도 빨라졌다. 2019년 12·16대책 이후엔 코로나19가 확산하며 기준금리가 제로금리 수준으로 낮아지자 집값에 불이 붙었다.

안동현 서울대 경제학부 교수는 "대출 규제는 자금 조달을 어렵게 만들 수 있지만 전세가율이 높은 상황에서는 갭 투자라는 우회적 방법을 이용해 주택을 매수할 수 있다"며 "집값 안정을 위해선 주택을 공급하거나, 시중 주담대 금리를 최대한 높게 유지하는 방법밖에 없다"고 말했다.

[김유신 기자]