“해외 지사 근무 중인데 청약 신청 되나요?”[부동산 빨간펜]

주택 종류 따라 청약 요건 등 달라
해당지역 거주자에 우선 공급
해외 단신 부임이면 청약 제한 없어
부부 중복 청약시 세대주 요건 확인

4일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 도심에 아파트와 빌라촌이 보이고 있다. 2024.8.4 뉴스1

김호경 기자

서울 아파트를 중심으로 집값이 꿈틀대면서 분양 시장이 달아오르고 있습니다. 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 청약 경쟁률은 평균 100 대 1이 넘었습니다. 청약 관심이 어느 때보다 높지만 청약 제도가 워낙 자주 바뀌다 보니, 막상 어느 유형에 어떻게 지원해야 하는지 궁금해하는 독자들이 많습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 주택 청약의 기본 개념과 청약 관련 독자 질문을 모아봤습니다.

Q. 입주자 모집 공고를 봐도 낯선 용어들이 너무 많아 무슨 뜻인지 이해하기가 어렵습니다. 부적격 처리되면 불이익이 있다고 해, 선뜻 신청하기가 겁부터 납니다.

A. 청약에 대한 기본 개념을 먼저 숙지할 필요가 있습니다. 가장 먼저 주택 종류부터 알아야 합니다. 주택은 공급 주체에 따라 ‘국민주택’과 ‘민영주택’으로 구분합니다. 국민주택은 정부나 지방자치단체, 한국주택토지공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 짓는 아파트를 뜻합니다. 국민주택은 전용면적 85㎡ 이하(읍·면은 100㎡ 이하)로만 짓는데, ‘공공주택’으로도 부릅니다. 근거법령이 다른 개념이지만 청약 시장에선 국민주택과 같은 뜻으로 이해해도 무방합니다. 국민주택을 뺀 나머지가 모두 민영주택입니다. 래미안, 디에이치처럼 건설사 브랜드가 붙은 아파트가 여기에 해당되며 면적 제한도 없습니다.

주택 종류를 알아야 하는 건 청약 자격, 입주자 선정 방식 등이 달라지기 때문입니다. 1순위 요건이 대표적입니다. 국민주택 청약에서 1순위가 되려면 청약통장 가입기간 1년, 납입횟수 12회가 넘어야 합니다. 이는 수도권 기준인데, 서울 ‘강남3구(강남·서초·송파구)’와 용산구 등 규제지역에선 가입기간 2년 이상, 납입횟수 24회 이상으로 요건이 더 까다롭습니다.

민영주택 1순위 요건은 청약통장 가입기간 1년 이상(수도권 기준)이면서 납입금이 일정 금액을 넘어야 합니다. 금액 기준은 지역과 아파트 면적별로 다른데, 최고액이 1500만 원입니다. 규제지역에서 짓는 민영주택이라면 청약통장 가입기간 2년이 지나야 1순위 자격을 얻습니다. 국민주택이든 민영주택이든 1순위 요건을 채우지 못하면 2순위가 됩니다. 2순위도 청약은 가능하지만, 경쟁이 있는 경우라면 당첨 가능성이 작아지게 됩니다.

일반공급 입주자 선정 방식도 다릅니다. 국민주택은 청약통장 납입인정액이 높은 순으로 당첨자를 가리는 ‘순위 순차제’가 기본 원칙입니다. 순위 순차제를 먼저 적용한 뒤 남은 물량을 추첨합니다. 반면 민영주택은 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수를 따지는 ‘가점제’로 먼저 당첨자를 뽑은 뒤 남은 물량을 두고 추첨을 실시합니다.

Q. 경기 부천시에 거주 중인데, 서울 강남권 아파트의 일반공급 청약이 가능한가요?

A. 청약은 할 수 있지만 당첨 가능성은 매우 낮습니다. 거주지역은 같은 순위 내에서 당락을 가르는 핵심 요인입니다. 청약하려는 단지가 속한 시·군(해당지역) 또는 인근지역에 살아야만 청약할 수 있습니다. 해당지역 거주자로 인정받기 위한 거주기간 요건을 두는 경우도 있습니다. 서울의 경우, 입주자 모집 공고일로부터 2년 이상 거주해야 합니다. 인근지역은 별도 기준이 있습니다. 서울, 인천과 경기 등 수도권이 같은 권역입니다. 서울의 인근지역은 인천과 경기가 되고, 경기의 인근지역은 서울과 인천이 되는 식입니다.

문제는 당첨 가능성입니다. 해당지역 거주자에게 먼저 공급하고, 남는 물량이 생기면 인근지역 거주자에게 공급합니다. 주택 종류에 상관 없이 일반공급부터 특별공급까지 두루 적용되는 원칙입니다. 따라서 부천시에 거주하는 독자분도 서울 강남권 아파트에 청약하면 인근지역 거주자로 분류됩니다. 요즘 같은 시기 강남권처럼 인기가 많은 지역에선 해당지역 거주자 간 경쟁이 치열하기 때문에 인근지역 거주자는 당첨될 가능성은 거의 없습니다.

Q. 해외에 살고 있는 30대 미혼 독자입니다. 부모님과 함께 살다가 1년 전부터 업무상 이유로 해외에 나와 있습니다. 주민등록상 주소는 부모님 집으로 되어 있고 머지 않아 귀국할 예정인데, 청약이 가능할까요?

A. 해외에 90일 이상 연속으로 거주하거나, 1년간 해외에 머문 기간이 총 183일을 넘으면 해외 거주자로 분류합니다. 국내에 잠시 입국해 머문 기간이 7일 이내라면 계속 해외에 머문 것으로 간주합니다. 해외 거주자는 청약 지원 자격이 없거나 불리한 경우가 많습니다. 주민등록상 주소 기준으로 해당지역에 2년 넘게 거주했더라도, 해외 거주자라면 우선공급 자격을 잃게 됩니다.

단 해외에 체류해도 국내 거주자로 인정하는 예외가 있습니다. 기업이나 기관 주재원처럼 생업상 이유로 국내에 가족을 남겨두고 홀로 해외에 체류하는 경우(단신 부임)입니다. 단신 부임으로 인정되면 해외 거주로 인한 청약 제한 없이 청약할 수 있습니다.

Q. 올해 초 ‘부부 중복 청약’이 가능해졌다는 뉴스를 봤습니다. 부부가 특별공급과 일반공급에 각각 신청한다면 1개 단지에 총 4번을 청약할 수 있는 건가요?

A. 모든 단지에 4번 청약할 수 있는 건 아닙니다. 세대주 요건 때문입니다. 특별공급 가운데 노부모 봉양, 생애 최초는 세대주만 신청할 수 있습니다. 이런 유형에는 부부 중 세대주인 한 명만 청약할 수 있다는 뜻입니다.

또 규제지역에서 일반공급 1순위 자격은 세대주만 가능합니다. 물론 세대원은 일반공급 2순위로 청약하면 되지만, 규제지역 청약은 경쟁이 치열하기 마련이라 2순위 청약은 당첨권에서 벗어나 있다고 봐야 합니다.

‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.

김호경 기자 kimhk@donga.com