평당 공사비 증가 최고치 ‘신반포22차’…“881억원 중 25% 감액해야”

지난 1월 서울시내 아파트 단지 모습. 조태형 기자

평당 570만원이었던 공사비가 1300만원으로 역대 최대치로 커진 서울 서초구 잠원동 ‘신반포22차’에 대해 증액분 중 25% 정도는 감액해야 한다는 검증 결과가 나왔다. 이에 따라 조합과 시공사 간 이견 조율이 이뤄질지 주목된다.

서울시는 시내 정비사업에서 공사비 등의 문제로 갈등이 잦아지자 비용 검증과 전문가 파견 등으로 중재에 나서 사업이 속도를 낼 수 있게 하는 데 총력전이다.

29일 서울시에 따르면 신반포22차는 2017년 9월 현대엔지니어링을 시공사로 선정해 3.3㎡당 570만원에 공사 계약을 맺었다. 그러나 착공을 앞둔 지난 4월 1300만원으로 계약 변경돼 조합원 분담금이 최소 1억원대에서 9억원대가 될 것으로 추산됐다. 이에 조합 측이 SH공사에 공사비 검증을 신청했다.

서울지역 내 정비사업 조합은 공사비 검증이 필요한 경우 시공사로부터 관련 서류를 제출받아 SH공사에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다. SH공사 등 검증기관에 검증을 의뢰한 사실은 서울시 정비사업 표준공사계약서에 따라 공공지원자(자치구)에 알려야 한다.

검증 결과 설계 변경과 물가상승 등으로 시공사가 제시한 공사비 증액분 881억원(설계 646억원, 물가 235억원) 가운데 요청액의 약 75%인 661억원을 제외한 220억원은 감액이 타당하다는 분석이 나왔다. 공사비 단가·공사 수량 조정을 통한 설계변경분 가운데 160억원, 물가변동 중 60억원을 감액한 것이다.

SH 측은 “신반포22차는 도심 160가구 소규모 단지로 후분양에 따른 사업비 대출금 상환 지연으로 금융비용이 컸고, 단위 가구·부대시설 등 마감재 고급화, 2017~2023년 사이 가파른 물가 변동 적용 등으로 공사비가 다른 대규모 정비사업보다 이례적으로 높았다”고 봤다.

이번 시범사업을 바탕으로 SH공사는 공사비검증 관리카드를 도입할 방침이다. 시공사가 고가의 자재·제품을 약속했으나 내역서에는 기재돼 있지 않아 실제 시공 단계에서 누락·변경되는 것을 막기 위해 목록을 만들어 관리할 계획이다.

또 공사비 증액을 최소화하려면 평당 기준 총금액으로만 계약 변경하지 말고 변경된 도면·내역을 명확하게 관리해 합리적으로 공사비 증액 계약을 하는 것이 필요하다는 게 SH 측의 설명이다. 정비사업의 공사비 변경계약은 최초 사업시행인가·시공사 선정 이후 사업 진척에 따라 브랜드 상향 등 유상제안, 건축물 구조·안전 심의, 조합의 특화 요청 등에 따라 자주 이루어지기 때문이다.

최근 공사비 상승으로 정비사업 조합과 시공자 간 갈등이 커지면서 사업 지연과 조합원 피해를 막기 위해 서울시는 공사비 검증을 의뢰할 수 있도록 했다.

앞서 공사비 검증을 마친 성동구 행당7구역은 당초 시공사가 제시한 526억의 53%인 282억원으로 조합과 시공사 간 인상분 합의가 이뤄져 일반분양을 시작했다.

공사대금 미지급으로 지난 1월부터 공사가 중단됐던 은평구 대조1구역은 서울시가 전문가 집단인 코디네이터를 파견해 중재 및 지원하면서 조합 집행부가 정상화돼 6월 공사를 재개했다. 입주를 앞두고 시공사와 공사비 갈등이 소송전으로 번진 미아3구역도 시공사 요구분(326억원)의 3분의 1 수준인 110억에 인상을 합의해 갈등이 마무리됐다.

한병용 서울시 주택실장은 “사업시행인가가 완료된 구역은 공정관리만 제대로 이루어진다면 5~6년 내 착공이 가능하다”며 “정비사업은 갈등 양상이 다양하게 나타나는 만큼 서울시의 갈등관리 노하우를 활용해 공사비뿐만 아니라 모든 과정에서 발생할 수 있는 문제를 관리해 신속한 주택공급이 될 수 있도록 노력할 것”이라고 말했다.

김보미 기자 bomi83@kyunghyang.com