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또 오른 서울 아파트값, 계속 오를까?
손승욱 기자 : 한국부동산원 자료 먼저 보겠습니다.
서울 아파트 가격이 나왔는데요. 상승은 계속되고 있는데 상승률이 조금 꺾였습니다. 서울 시내에서도 지역에 따라서 차이가 있는데, 이 얘기로 시작을 해보겠습니다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원입니다.
정보현 수석연구원 : 5월부터 20주 이상 계속 상승세를 유지해오다가, 물론 지금도 상승세는 유지되고 있긴 하지만, 지난주 대비했을 때 서울 같은 경우는 -0.04%, 수도권은 -0.01% 이렇게 상승세가 소폭 누그러진 모습이 있는데요. 사실 7월, 8월 접어들면서 2분기 때 이어졌던 상승기가 하반기 때도 추세적으로 유지가 될 것이냐 흐름이, 아니면 일시적인 현상으로 그칠 것이냐 이런 시장의 관심이 좀 많았었거든요. 스트레스 DSR 2단계 도입을 9월부터 하기로 연기를 하면서 사실은 시장에 시그널이 좀 잘못 전달된 것 같아요.
정보현 수석연구원 : 9월부터는 학기가 새로 시작되기 때문에 여름에 보통 두 달 정도 잔금 계획을 가지고서 여름에 이주 수요가 급증을 하면서 거래량이 7천 건 이상 급증했다가 최근에는 높아진 매도 가격에 매수세가 관망으로 이어졌습니다. 지금은 학기가 시작하면서 성수기는 좀 지났으니까 다소 최상급지부터 나타났던 상승세는 좀 둔화되면서 대신에 이번에도 지난주 대비 상승 지역이랑 보합 지역은 좀 늘어났더라고요.
이렇게 온기나 시세 상승의 추이가 주변 지역으로 좀 퍼지는 그런 형국으로, 그러니까 일시적이 아니라 올 하반기도 상승의 어떤 흐름이 유지되는, 상반기 흐름이 유지되는 그런 국면으로 접어들지 않았나 이렇게 분석을 하고 있습니다.
집값 상승 속도 느려진다?
정보현 수석연구원 : 방향 자체는 유지는 하겠지만 상승세 자체는 좀 둔화될 것이다라고 말씀드렸던 가장 큰 이유가 대출 조이기에 있습니다. 그렇지만 기준금리는 이제 두 차례 정도 50bp에서 75bp 정도 인하를 할 것이기 때문에 인위적으로 어떤 가산금리 조절이라든지 가계 대출에 대한 후속 관리를 통해서 좀 타이트하게 가면서 이걸 좀 상쇄하겠다. 그러니까 여기서 하락으로 모멘텀이 바뀐다기보다는 지금 이어지고 있는 상승세가 이걸로 인해서 직접적인 수요의 억제로 인해서 좀 둔화될 수 있겠다 이렇게 분석을 하고 있습니다.
9월 시작되는 대출 규제, 영향은?
정보현 수석연구원 : 정부에서도 상승세가 아예 하락으로 꺾이는 것보다는 지금처럼 상승이 아주 가파르게 올라가는 것보다는 완만하게 좀 지속되는 걸 원할 텐데요. 상승세는 둔화될 가능성도 있긴 있는데, 이제 나머지 정책들, 전국에 걸쳐서 노후계획도시특별법과 같은 선도지구 지정 발표라든지 그리고 수도권 같은 경우는 GTX-A 노선의 북쪽 노선이 올 하반기 개통을 앞두고 있다 보니까 수도권에 걸쳐서 지역적으로 나타나는 움직임 또한 함께 모니터링을 해봐야 할 것으로 보여지고 있습니다.
그러니까 수요만 보면 대출 금리를 건드리고 그리고 한도를 직접적으로 축소를 하기 때문에 둔화될 것으로 보는 건 맞지만, 시뮬레이션을 해보면 연봉이 한 1억 정도 되는 급여생활자 대출 한도가 한 5천만 원 정도 줄어든다고 하니까 지금 집값 뛰는 속도에 비하면 아주 크지 않아서 이건 한 번 뚜껑을 열어봐야 되지 않을까 이렇게 생각합니다.
서울 아파트값 폭등, 알고도 놔뒀다?
정보현 수석연구원 : 집값이 상반기 때 일부 지역에서 나타났던 상승 과열에 대한 움직임이 이대로 내버려두면 여기서 그치는 게 아니라 다른 지역으로까지 퍼질 수 있다, 이거를 몰랐다고 판단되지는 않습니다. 이거를 선제적으로 막을 수도 있었다고 판단이 되는데, 정부는 수요도 감안해야겠지만 지금 공급 부족이 우려되는 가장 큰 이유가 인허가를 받아놓고도 마진이 안 맞기 때문에 착공에 움직이지 않는 공급 쪽의 사정은 또 다르지 않습니까?
그리고 부실 PF 정리도 아직 안 된 상태에서 우리가 표면적으로 접할 수는 없지만 올해만 해도 몇십 개의 건설회사가 부도가 나는 이런 실정입니다. 공급 계획을 발표하고 있는데 이 공급을 나설 주체들이 없어지면 안 되니까 정부는 집값이 지금은 올라가고 있지만 일부 지역에만 좀 이제 국한돼 있기 때문에 전체적인 공급 사이드를 일단 더 살피자라고 해서 스트레스 DSR을 좀 늦추고 했던 게 매수하는 쪽의 수요 사이드에서는 지금이 어떤 절판 마케팅이다 이렇게 좀 작용을 한 것 같습니다.
양극화 심화? 상승세 확산?
정보현 수석연구원 : 지난 4분기 때, 작년 추석까지 좀 회복을 하다가 작년 4분기부터 올 1분기 총선 전까지 좀 관망기가 있지 않습니까? 그때 서울의 거래량이 다시 1천 건대로 좀 하향했다가 지금 7천 건에 육박하는 수준까지 왔는데 이게 단기의 어떤 급등이라고 생각되지는 않고 이 정도면은 어느 정도 불씨가 계속 퍼지고 있는 상황이라고 해석이 됩니다. 물론 이제 주거 상향을 하면서 선호 지역에 몰렸던 수요가 먼저 시세를 선도하고 나면 여기는 상승세가 좀 누그러지면서 주변으로 좀 확산이 되는 그런 분위기에서 동작이나 광진 이런 쪽으로도 가고 있습니다.
부동산원 자료를 제가 한번 확인을 해보니까요. 강남권이 있는 서울 동남권이 올해 들어서 누계로 가격 변동률이 4.21%를 기록하고 있는데요. 서울을 도심권 포함해서 5개 생활권으로 나누고 도심권은 주거 지역은 아니니까 제외하면 동부권 그러니까 이제 노도강이 있는 이쪽 지역은 올해 서울이 불장이라고는 하지만 1.82% 누적 상승한 거고요. 그리고 서부권, 은평구와 서대문구가 있는 곳은 3.1%, 그리고 금천구와 관악구가 있는 서남권은 2.03%거든요. 그러니까 가격의 레벨도 다른데 퍼센테이지도 반밖에 안 되니까 확실히 여기서 지역별로 시장을 국지화시키면서 가격 편차를 좀 벌렸습니다.
지금부터 나타나는 모습은 나머지 지역들이 일종의 갭 메우기 형식으로 가지 않을까 생각하는데 전세 가격 변동률은 또 그 반대입니다. 전세 가격 변동률은 노도강이 있는 동부권이 4.55%나 올해 상승을 한 데 비해서 강남 쪽은 2.2%밖에, 딱 절반 수준밖에 안 됐거든요. 현재 매매 가격을 만드는 그 동인이, 그러니까 먼저 시작되는 게 전세 가격이지 않습니까? 그러면 이런 외곽 지역의 전세가가 올라간다고 하면 매매 가격은 좀 상방의 압력을 더 많이 받을 것이고 다른 지역들, 이제 핵심 지역에서 먼저 올라갔으니까 이게 확산되는 가능성이 점차 커지는 것으로 보여집니다.
이게 그냥 이렇게까지 전이가 안 되려고 했으면 올여름에 거래량이 7천 건 이상 나오기 전에 그때 정부가 좀 강한 시그널을 줬어야 되는데, 8.8 부동산 대책도 직접적인 어떤 수요를 억제시키는, 가격을 누를 수 있는 성격은 아니었고 공급 일변도의, 지금 당장의 시장 영향을 주지 않는 그런 정책이다 보니까 지금은 이미 이렇게 좀 퍼진 것 같습니다.
어려운 경제, 집값에 미칠 영향은?
손승욱 기자 : 경제와 집값이 반드시 같이 가는 건 아닙니다마는, 지금 경제 상황과 집값 어떻게 연결시켜야 될까요?
정보현 수석연구원 : 실수요 중심으로 가다 보니까 갈아타기 수요는 사실 현금을 동원해서 부족한 부분을 채우는 것도 있지만 기존에 내가 보유했던 자산 가치가 상승하면서 자산에서 자산으로 교체하는 수요이기 때문에 사실 경제활동과 본인이 벌어들이는 자기 소득과 상관없이 자산으로 갔다라는 측면에서 지금과 같은 흐름이 좀 나타났던 것 같습니다. 아직까지는 그래서 어떤 게 하나가 트리거가 돼서 하방으로 좀 방향을 전환한다고 하면 그게 경제 상황과 맞물렸을 때 전혀 이상하지 않다, 이런 기조는 아직도 가지고는 있습니다.
그러니까 지금도... 내수 쪽의 주가는 많이 안 좋거든요. 그러니까 수출주 중심으로만 좋기 때문에 경기가 안 좋은 건 맞고 그러면 참여자의 어떤 소득이나 구매력으로 인해서 자산의 가격이 건전하게 상승하는 게 아니라 작년이나 계속 숨을 불어넣어주면서 결국에는 유동성으로 계속 이렇게 시장이, 지금도 가계 부채가 역대 최대로 있지 않습니까? 이렇게 시장이 지속돼 오는 거죠. 그러니까 그 안에서 가격은 올 하반기, 남은 3, 4분기에 단발적으로 상반기 흐름이 좀 유지될 것이다 이런 식으로 좀 미시적으로 말씀을 드렸던 겁니다.
크게 펀드멘탈 측면에서는, 어떤 기사를 봤더니 30년이 걸린다고 하더라고요. 그리고 서울의 아파트 중위가격도 12억 이상으로 올라갔다고 하는데, 싼 가격이라고 생각되지 않습니다.
