공인중개사의 "안전하다"는 말 믿었다가…'발칵' [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

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서울에 있는 빌라촌 전경. /사진=한경DB

"공인중개사를 믿고 다가구주택에 전세 계약을 맺었습니다. 중개사가 집주인의 말만 듣고 선순위 채권과 다른 세입자들의 보증금 액수를 알려줬기 때문입니다. 그런데 얼마 지나지 않아 건물이 경매에 넘어갔고 배당기일에는 제 보증금을 배당받지 못했습니다. 지금은 보증금을 돌려받을 수 있을지 막막하기만 합니다."(전세 보증금을 돌려 받지못한 세입자) 

최근 다가구주택 임대차 계약에서 공인중개사의 부실한 설명으로 피해를 보는 세입자들이 많습니다. 특히 전세보증금이나 다른 세입자들의 계약 내용을 정확히 확인하지 않고 집주인의 말만 믿고 계약을 진행하는 경우 세입자는 큰 손해를 입을 가능성이 있습니다. 공인중개사는 다른 세입자의 보증금과 임대차계약 정보를 충분히 확인하고 이를 세입자에게 제공해야 합니다.

부동산 거래에서 공인중개사는 '선량한 관리자의 주의의무'를 이행해야 합니다. 이는 세입자 보호를 위해 중개대상물의 권리관계와 다른 세입자의 보증금 내역을 철저히 조사하고 설명해야 한다는 의미입니다. 다가구주택 임대차에서는 여러 세입자가 존재하기 때문에 세입자가 계약 후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 판단하는 데 중요한 정보가 됩니다.

한 사건(대법원 2023다259743 판결)을 예로 들면 공인중개사는 집주인으로부터 들은 정보만을 세입자에게 전달했고, 다른 세입자들의 보증금이나 계약 기간을 확인하지 않았습니다. 그 결과, 세입자는 보증금을 배당받지 못해 손해를 입었습니다. 대법원은 공인중개사가 고의나 과실로 주의 의무를 다하지 않았으며 그로 인해 세입자에게 손해가 발생했다고 판단했습니다.

해당 사건처럼 세입자는 중개사가 다른 세입자들의 계약 내역을 충분히 확인하지 않고 집주인의 말만 믿고 계약을 진행하면, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 임대차 계약 시에는 중개사가 모든 정보를 확인하고 설명하는 의무를 다했는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

만약 중개사의 설명 의무가 소홀했을 경우 손해배상을 청구할 수 있는 법적 방법이 있습니다. 따라서 다가구주택 임대차 계약에서 세입자가 보호받지 못하는 경우를 방지하기 위해서는 중개사가 법적으로 요구되는 자료 확인 절차를 충실히 이행해야 합니다. 반면 이 의무를 다하지 않을 경우, 중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상 책임을 지게 됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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