기업이 20년 이상 운영하는 ‘장기 임대주택’ 추진

세입자 바뀌면 임대료 올릴 수도
‘전세 사기 위험 낮아질 것’ 기대

정부가 민간 기업들의 주택 임대차 시장 참여를 유도하기 위해 임대료 규제를 대폭 완화한 20년짜리 장기 임대주택 도입을 추진한다. 기존 10년짜리 장기 임대주택과 달리 세입자가 바뀌면 시세에 따라 임대료를 올릴 수 있도록 하고, 주거비 물가 상승률보다 더 높은 임대료 인상도 허용한다. 기업이 임대 기간이 끝난 뒤 주택을 팔아 수익을 내는 게 아니라, 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있도록 한 것이다. 임대료를 시장 가격에 맞게 현실화 할 경우 영세한 개인 비중이 큰 국내 임대차 시장에 보험사 등 기업들이 참여가 많아져 더 양질의 임대주택 공급은 물론 ‘전세 사기’ 같은 위험도 낮아질 것으로 당국은 기대하고 있다. 다만 20년 장기 임대주택이 도입되기 위해선 민간임대주택법이 개정되어야 해 여야 간 합의가 필수다.

국토교통부는 28일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용이 담긴 ‘새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 정부가 도입을 추진하는 ‘20년 장기 임대주택’은 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태다. 현재는 100가구 이상 보유한 10년 장기임대주택 사업자의 경우 임대료 상승률이 5% 이내로 제한되고 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘을 수 없게 되어 있는데, 20년 장기 임대주택은 이러한 규제를 받지 않는다. 정부는 20년 장기 임대주택을 내년부터 2035년까지 10만가구 공급하겠다는 방침이다.

20년 장기 임대주택은 크게 ‘자율형’ ‘준자율형’ ‘지원형’ 등 세 유형으로 나눠진다. 규제가 클수록 정부에서 더 많은 지원을 받는 구조다. 가령 자율형은 임대보증 가입과 임대차계약 신고 의무 외 별다른 임대료 규제가 없지만 정부 금융 지원이 없다. 반면 지원형은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되고, 무주택자 우선 공급 의무가 있지만 정부에서 건설 기금과 공공 택지 할인 혜택 등을 받는다. 세 유형 모두 임대료 증액 기준을 지킬 경우 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%) 배제 혜택이 주어진다. 아울러 장기 투자성 자금의 사업 참여를 유도하기 위해 보험사의 임대주택 투자를 허용하고, 보험사가 장기 임대주택을 보유하고 있을 경우 재무 건전성 평가에 인센티브를 주기로 했다.