'20년 이상' 기업형 장기임대 10만호 공급…대폭 규제완화(종합)

핵심요약

국토부, 경제장관회의서 '새로운 임대주택' 공급방안 제시
'35년까지 10만호 이상 공급…최소 100세대, 20년 임대
사업자에는 임대료 규제 완화, 중과세 배제 등 혜택 제공
朴정부 때 '뉴스테이' 연상…국회 입법, 시장우려 등 과제
노후 청사 복합개발 통한 공공임대주택도 최대 5만호 공급

박상우 국토교통부 장관은 28일 공공지원 민간임대주택인 '삼각지역 베르디움 프렌즈' 현장에서 간담회를 열고 업계와 기업형 장기임대주택 대책 관련 논의를 했다. 국토교통부 제공

부동산투자회사(리츠) 등이 경영하는 20년 이상 장기임대주택을 2035년까지 10만호 이상 공급한다는 정부 계획이 나왔다. 노후 공공청사의 복합개발을 통한 임대주택 공급도 최대 5만호가 목표됐다. 정부는 이를 위해 관련규제 완화 입법 등을 추진하기로 했다.

국토교통부는 28일 오전 경제관계장관회의에서 민간임대주택 공급 대책으로 이같은 내용의 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다.

주택 임대차시장의 80% 가량을 점하는 민간 부문이 임대료 제한과 세제 중과 등 규제 탓에 산업화가 저해되고 있다는 게 국토부 판단이다. 이 탓에 민간임대 시장이 비등록·개인 다주택자 중심으로 영세화돼 양질의 임대주택을 공급하지 못한다는 것이다.

20년짜리 新유형 장기민간임대 공급

정부가 제시한 새로운 형태의 민간임대주택 사업모델은 법인 운영 장기임대주택이다. 리츠 등 법인이 단지별 100세대 이상, 20년 이상 임대주택을 공급하도록 한다는 것이다. 정부는 2035년까지 10만호 이상 공급한다는 목표를 밝혔다.

정부에 따르면 일본의 경우 '대규모 장기임대기업' 중심의 민간임대주택 시장이 형성됐다. 과도한 임차인 보호 폐지, J-리츠 도입, 세제혜택 부여 등 제도개선으로 임대업 수익성을 제고한 결과라는 설명이다.

반면 우리나라는 민간임대주택특별법상 등록임대주택은 임대료 규제로 인해 기존 임대주택을 매각하는 등 시장에서 재고가 소멸되고, 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어렵다고 국토부는 밝혔다.

이에 따라 초기임대료 규제, 의무임대기간 중 계약갱신청구권, 임대료상승률 5% 상한 및 물가지수 연동, 임차인대표회의 협의의무, 임차인 변경시에도 5% 상한 적용 등 임대료 규제의 완화가 추진된다. 취득세 중과, 종부세 합산, 법인세 추가과세 등 법인 중과세제도 완화한다는 방침이다.

PF 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 임대기업 지원책도 제시됐다.

아울러 자율형, 준자율형, 지원형 등으로 사업유형별 의무와 인센티브를 차등화해 임대기업의 선택권을 확대한다. 임대료 규제도 없지만 정부의 지원 제공 역시 없는 자율형부터, 순차적으로 규제가 많을수록 지원을 많이 받는 방식이다.

국토교통부 제공

보험업계에도 문호가 개방된다. 정부는 장기투자에 적합한 보험사의 사업 참여도 허용한다는 방침이라고 밝혔다. 보험사에는 포괄양수도를 허용해 사업자 변경을 통한 수익실현을 돕고, 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.

국토부에 따르면 임차인은 이를 통해 목돈 마련의 부담 없이 양질의 주거선택권을 제공받고, 원하는 기간만큼 안전하게 살 수 있어 주거안정이 강화된다. 또 본인이 거주하는 임대주택 리츠에 우선 투자해 운영수익도 얻을 수 있다.

朴시절 '뉴스테이' 연상…개정필요 법률만 4개

기업체(리츠)에 임대주택 공급을 맡긴다는 정책 취지는 2015년 도입된 뉴스테이(의무임대 기간 8년)와 유사하다. 뉴스테이 역시 갱신 임대료 인상률 5% 제한 외에 대대적으로 규제를 풀었다.

하지만 초기임대료 자체가 규제되지 않아 기업체의 폭리 논란이 있었고 결국 3년 뒤 정권교체로 폐기됐다. 다음 정부는 초기 임대료 시세의 90%, 의무임대 기간 10년 등 규제를 강화해 공공지원 민간임대 사업 정책을 추진했지만, 이번에는 업계가 외면했다.

정책 추진 시점의 시장상황도 두 정책이 유사한 것으로 보인다. 뉴스테이 추진 당시는 주택시장 침체로 '하우스 푸어'가 논란이었고, 최근 상황도 수도권 일부 외에 미분양 주택이 속출하고 있다. 건설업계 자금난을 풀어주려는 의도라는 일각의 지적이 있다.

이런 가운데 이번 정책의 대대적인 규제완화로 인해 임대주택 시장 전반의 임대료가 상승할 것이라는 우려도 제기된다. 자율형에서 지원형까지 초기임대료 규제가 달리 적용되기는 하나, 향후 업계의 선택에 따라 주변 시세에 영향이 있을 수 있다.

이번 기업형 장기임대주택 정책 추진에는 민간임대주택법, 지방세특례제한법, 조세특례제한법, 부동산투자회사법 등 관련법의 개정이 전제돼야 한다. 입법 과정에서 국회의 동의를 원활히 받아낼 수 있을지가 관건이다.

노후 공공청사 등 복합개발도 공급원으로

한편 국토부는 노후 공공청사 복합개발을 통한 공공임대주택 공급도 2035년까지 5만호 수준을 달성한다는 목표도 이날 경제장관회의에서 내놨다. 국유시설 개발로 청년주택을 2만2천호 공급하고, 이에 더해 공유시설 등을 추가 발굴해 최대 5만호 공급을 달성한다는 계획이다.

이를 위해 '공공시설 복합개발 추진 협의회'(가칭)를 운영하고, 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교예정 학교부지 등의 임대주택 포함 복합개발 검토를 의무화한다는 방침이다.

협의회에는 국토부와 기획재정부·행정안전부·지자체 등이 직접 참여해 일련의 추진 과정을 체계화한다. 복합개발 검토 대상은 1순위 임대주택, 2순위 공익시설, 3순위 상업목적시설 순으로 규정될 예정이다.

복합개발을 통한 임대주택 공급은 지금도 시행 중이지만, 한국토지주택공사나 한국자산관리공사가 대상지를 직접 발굴하거나, 지자체와 개별 협의해야 하는 등 사업 추진동력이 약해 착공률이 44% 정도에 그쳤다.

복합개발 대상 부지는 국토계획법상 입체복합구역으로 지정해 용적률을 최대 200%까지 완화하는 등 활용도를 높인다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우 주차장 기준도 가구당 0.3대 수준으로 대폭 완화될 예정이다.

아울러, 이번 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 '영유아 양육가구', '문화예술인', '취업(창업)준비청년' 등으로 공급 대상을 특화할 수 있도록 할 계획이다.

국토교통부 제공

※CBS노컷뉴스는 여러분의 제보로 함께 세상을 바꿉니다. 각종 비리와 부당대우, 사건사고와 미담 등 모든 얘깃거리를 알려주세요.

• 이메일 :jebo@cbs.co.kr
• 카카오톡 :@노컷뉴스
• 사이트 :https://url.kr/b71afn

CBS노컷뉴스 장관순 기자 ksj0810@cbs.co.kr

▶ 기자와 카톡 채팅하기▶ 노컷뉴스 영상 구독하기