전세사기 특별법 시행 전에도 LH가 피해주택 적극 매입 [일문일답]

국회 본회의 통과…피해자 주거비 낮추고 주거안정은 대폭 강화

서울시내 빌라촌의 모습. 2021.9.28/뉴스1 ⓒ News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 국토교통부가 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(특별법) 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 28일 밝혔다.

이날 통과된 전세사기 특별법 개정안을 통해 전세사기 피해자의 주거비 부담은 낮추고 주거안정은 대폭 강화될 것으로 기대된다.

다음은 전세사기 특별법 개정안 관련 주요 질의응답

-법 시행까지 2개월이라는 기간이 소요되는데 개정법률 시행일 전에 피해자로 인정받은 경우에도 지원이 가능한가 ▶법 개정 이전에도 한국토지주택공사(LH)가 현행 규정에 따라 피해주택을 적극 매입할 수 있도록 할 예정이다. 개정안 시행 시 경매차익, 무상거주 임대료 지원 등을 소급해 적용할 수 있도록 부칙 규정도 마련했다.

-이미 경·공매가 완료돼 LH에 우선매수권 양도를 통한 피해주택 매입이 곤란한 경우 어떤 지원이 가능한가 ▶대체 공공임대주택 등을 제공해 최장 10년의 무상거주 임대료 지원을 할 수 있는 부칙규정을 마련했다.

-법원의 감정가를 활용하지 않고 LH에서 감정평가를 다시 한다고 하는데 ▶법원 감정가는 경매개시 시점에 산정돼 낙찰 시(평균 15개월 소요)시세를 반영하지 못하기에 최근 시세 반영을 위해 감정평가를 실시하는 것이다. 감정가는 LH가 아닌 전문가인 감정평가가사가 정하는 것으로 평가사 선임 과정에 피해자가 참여할 수 있도록 하는 등 감정평가사협회와 함께 공정하고 투명한 감정가 결정 절차를 만들 계획이다.

-경매차익이 없거나 부족한 경우 국가에서 재정을 통해 지원하나. 또 지원금액에 상한이 있는지 ▶이번 개정안에서 추가된 지원방안의 핵심은 피해자 본인이 받은 경·공매 배당액에 더해 LH의 경매차익을 추가로 지원하는 것으로 경매서 발생한 차익을 공공임대주택의 보증금으로 전환해 해당 금액에서 월세를 차감하는 방식으로 지원하게 된다. 개정법률 규정에 따라 경매차익이 10년간의 거주를 위한 임대료 총액에 미달할 경우 부족분은 국가 재정을 통해 전부 지원한다. 다만 재정 지원액은 피해 임차보증금에서 대항력·우선변제권 행사, 보증금반환채권 변제를 통해서도 회수하지 못한 금액까지만 지원이 가능하다.

-만약 임대인으로부터 임차보증금을 일부라도 돌려받거나 경매과정에서 최우선변제금을 받은 경우에는 어떻게 해야 하나 ▶피해 임차보증금의 회수여부에 따라 국가 지원 재정 지원액이 달라질 수 있기에 일부라도 회수하는 경우 개정법률 규정에 따라 반드시 국토부 장관과 LH에 신고해야한다. 임차보증금 전액을 회수하게 된 경우 전세사기 피해자 결정이 철회될 수 있고, 이 경우 임차보증금을 초과해 받은 지원액은 반납해야 한다. 반납금액을 정해진 기간 내에 반납하지 않을 경우에는 국세 체납 처분의 예에 따라 강제징수될 수 있어 각별한 주의가 필요하다.

-피해주택에서 반드시 10년을 거주해야 하나 ▶공공임대주택으로 제공받은 경우 해당 주택에서 퇴거 시기는 자유롭게 결정할 수 있다. 만약 1년을 거주하고 퇴거를 원하는 경우 이주하는 지역의 공공임대주택을 우선 공급받고 임대료도 지원받을 수 있다. 경매를 통해 발생한 경매차익에서 임대료를 차감하고 남은 금액을 지급받을 수도 있다. 경매 종료시 즉시 퇴거도 가능한데 이 경우에는 퇴거 시점에서 경매차익이 전액 지급된다.

-신탁사기 피해주택 중 공매 이전에 명도소송이 먼저 진행 중인 경우는 어떻게 지원받을 수 있나 ▶명도 시기와 관계없이 공매가 끝나지 않은 경우는 매입을 요청하면 LH가 공매에 참여해 동일하게 공매차익을 지원한다. 공매차익을 지급받기 전에 명도로 인해 주거안정이 위협받는 경우에는 대체 공공임대를 우선 지원하고 이후 공매차익을 지급한다. LH가 공매 낙찰을 받지 못한 경우에는 인근 공공임대주택에서 10년 간 무상거주 임대료를 지원하고 그 이후에도 추가로 10년간 저렴하게 공공임대주택에 거주할 수 있게 지원한다.

-피해주택 중 위반건축물 매입을 위한 특례는 어떻게 적용되나 ▶입주자 안전에 문제가 없는 경우 이행강제금 부과를 면제하는 등 양성화 조치를 통해 매입을 추진할 계획이다. 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 주거환경을 조성할 계획이다. 위반이 경미한 주택은 LH에서 즉시 매입 후 자체 수리를 거쳐 공공임대주택으로 활용한다. 위반사항이 중대해 양성화가 필요한 주택은 사용승인 및 용도변경에 대해 지자체 사전심의 절차를 거쳐 매입하고, 양성화 조치를 통해 공공임대주택으로 활용한다.

-다가구주택은 전체세대가 동의하는 경우에만 매입이 가능한가 ▶다가구는 호별 구분등기가 불가능하고 임차인 간에 이해관계가 다를 수 있어 전체세대 동의가 어렵다. 이에 피해자 세대만 동의해도 매입이 가능하게 제도를 개선했다. 피해자로 인정된 임차인들만 동의하면 매입이 가능하고, LH와 함께 다가구 밀집 지역을 중심으로 설명회 등을 통해 지원절차 등을 적극 설명하고 피해자들 간 원만한 합의에 이를 수 있도록 적극적으로 홍보할 계획이다.

dkim@news1.kr