부산은 “땅값 상승분 100% 내라” 서울은 “60%만”…공공기여 상한제 검토해야 [기자24시]

“10여 년 전만 해도 지자체가 공공기여를 상당 부분 요구해도 건설사나 시행사들이 받아들이는 분위기였어요. 하지만 공사비가 오른 요즘은 반발이 심합니다.”(A 시행사 관계자)

공공기여라는 개념이 우리나라 도시계획에서 본격 등장한 것은 2000년대 후반부터였다. 서울서 재건축·재개발이 활발하게 일어나고 삼성동 ‘글로벌 비즈니스 컴플렉스(GBC)’ 같은 대형 프로젝트가 시작하면서 개발이익 일부를 사회가 공유해야 한다는 주장이 나타나면서부터다. 공공기여는 사업시행자가 재산 소유권을 지자체에 무상 이전하는 기부채납까지 포함하는, 일종의 더 ‘확장된’ 개념이다.

설계변경 이후 사전협상 재협상 여부를 놓고 서울시와 현대차가 갈등을 빚은 삼성동 GBC 전경 <매경DB>

현장에서 처음 적용하는 개념이다보니 대형 개발사업의 공공기여 비율을 정하는 권한을 지자체에게 줬는데 들쭉날쭉했다. 예를 들어 부산시는 사전협상 개발의 경우 토지 가격 상승분 100%를 공공기여금으로 내도록 하고 있다. ‘오른 땅값’만큼 기부채납해야 한다는 얘기다. 반면 서울시의 공공기여 비율 기준은 늘어나는 용적률의 60%에 해당하는 토지 가치다. 똑같이 땅값이 올라도 어딘 더 많이 내고 어딘 더 적게 낸다는 뜻이다.

문제는 상황이 달라졌다는 점이다. 대형 개발은 금융비용 등이 올라가면서 성공을 담보하기 어려워졌다. 재건축·재개발 시장도 완전히 바뀌었다. 대상이 용적률 70~130% 안팎의 5층 아파트에서 15층 안팎의 중고층 단지로 변했다. 경제성이 떨어진 환경이기 때문에 사업 시행자가 공공기여를 어떻게든 줄이려는 것은 어쩌면 당연한 일이다.

‘새 술은 새 부대에 담으라’는 말이 있다. 다행히 정부도 이같은 측면을 인지하고 사전협상형 도시계획 제도를 개선하기 위한 연구 작업을 시작했다. 국토부 관계자는 “지자체마다 내용이 모두 달라 현장 혼란을 야기하고 있으니 대략적인 가이드라인을 제시하는 방안까지 고려한다”고 밝혔다. 굳이 첨언하자면 개선 방향은 공공기여를 낮추는 쪽으로 잡아야 하고 적정 상한선도 마련하면 더 좋겠다. 정부와 지자체가 길을 터주지 않으면 도심 개발과 주택 공급은 계속 줄어들 수 밖에 없지 않겠나.

손동우 부동산부