新기업형장기임대 10만호 공급

자율형·준자율형·지원형 사업모델
임대료 규제완화로 20년 이상 운영
취득세 중과·종부세 합산 등 배제

정부가 자율형·준자율형·지원형 등 신(新)유형 장기민간임대주택을 도입해 2035년까지 10만가구 이상 공급한다.

민간사업자들이 20년 이상 임대주택을 운영할 수 있도록 임대료 규제를 대폭 완화하고 세제·금융 혜택을 부여한다는 방침이다. 아울러 기존에 추진되고 있던 노후청사 복합개발 사업을 정부 주도로 체계화해 수요가 많은 도심 공공주택을 5만가구 공급한다는 목표다.

국토교통부는 28일 오전 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 이는 지난 7월 관계부처 합동으로 마련한 ‘역동경제 로드맵’에 따른 후속 대책으로, 단지별 100가구 이상 민간임대주택을 20년 이상 장기간 운영하려는 사업자를 대상으로 규제완화 및 공적지원을 적용하겠다는 게 주요 골자다.

정부는 ▷자율형 ▷준자율형 ▷지원형 등 공적의무 및 인센티브를 균형적으로 차등화한 사업모델을 구축했다. 세 유형 모두 주택임대차보호법상 규제(2+2년, 5% 상한)는 적용되지만 임대료 상승률 소비자물가지수(CPI) 연동, 임차인대표회의 협의 의무, 임차인 변경 시에도 상승률 제한 등 민간임대법상 규제는 풀어준다. 구체적으로 규제 및 지원을 최소화하는 자율형은 임대보증 가입 및 임대차 계약 신고의무 외 모든 임대료 규제를 완화한다.

준자율형은 자율형 규제에 더해 계약갱신청구권 및 5% 상한이 적용된다. 공적지원을 확대하는 지원형의 경우 초기임대료 제한(시세 95% 이내)이 추가된다.

세제 및 금융 지원책도 유형별로 차등화했다. 전 유형 공통적으로 임대료 증액기준을 준수하는 경우 법인 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산·법인세 추가과세(20%)를 배제한다. 공적의무가 강한 준자율형 및 지원형은 취득세와 재산세도 감면해준다.

또한 20년 이상 장기임대 운영에 필요한 자금조달이 원활하도록 세 유형 모두 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 제공하고, 준자율형·지원형은 10년 임대와 유사한 수준의 저리 기금융자를 지원한다. 지원형의 경우 자기자본 중 70%를 우선주로 기금 출자해 민간사업자의 자기자본조달 부담을 완화할 예정이다.

장기임대주택을 건설하는 경우 용적률, 건축물 용도, 공공임대 인수가격 및 주차장 확보기준 등 도시계획 규제를 완화하고 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능토록 한다.

아울러 장기투자성 자금의 사업참여를 독려하기 위해 보험사의 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확화하고, 보험사가 장기임대주택 보유시 지급여력비율 위험계수를 25%에서 20%로 낮춘다. 또한 사업자 변경을 통해 수익실현이 가능하도록 포괄양수도를 허용하고 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.

다만 신유형 장기민간임대주택 도입을 위한 대다수의 내용은 민간임대주택법 개정이 필요한 사안이다. 국토부는 다음달 중 관련 법 개정안을 발의하겠다는 목표다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “중장기적으로 임대차 시장이 안정적으로 유지되기 위해선 20년 이상 장기간 공급되는 구조가 만들어져야하기 때문에 이런 부분에 대해 여야를 떠나 충분히 설명드려 최대한 입법을 빠르게 추진할 것”이라고 말했다.

정부는 또, 노후 공공청사 복합개발 사업 추진 동력을 얻기 위한 지원책도 제시했다. 그간 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사를 중심으로 사업대상지를 직접 발굴하는 식으로 사업이 운영돼 왔는데 정부 주도 협의체를 만들어 추진 과정을 체계화하겠다는 방침이다.

국토부 주관으로 기획재정부와 행정안전부, 지자체, 사업시행자가 직접 참여하는 ‘공공시설 복합개발 추진협의회(가칭)’를 출범시키고 30년 이상 노후화된 공공청사, 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 복합개발 검토를 의무화한다는 계획이다. 또한 복합개발 대상 부지를 입체복합구역으로 지정해 용도지역 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국공유부지 활용도를 높인다. 신혜원 기자

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