‘기업이 집주인’ 대단지 임대주택 나온다…20년 살수 있다는데

국토부, 신유형 임대주택 공급방안
임대료 규제 대폭 완화하고 장기로
정부 지원따라 사업모델은 3가지
세제 혜택에 보험사도 참여 가능

앞으로 기업이 운영하는 100가구 이상 대규모 임대주택에서 20년 이상 장기간 살 수 있는 길이 열린다. 정부는 기업이 주도하는 이러한 새로운 임대주택을 오는 2035년까지 10만가구 이상 공급할 계획이다. 같은 기간 노후 공공청사도 복합 개발해 공공임대주택으로 5만가구를 공급한다.

국토교통부는 28일 열린 경제관계장관회의에서 ‘서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 규모 있는 임대 전문기업을 만드는 게 목표다. 부동산 투자회사(리츠), 시행사, 보험사 등이 100가구 이상 임대주택을 20년 이상 장기간 운영하도록 신규 사업 모델을 마련했다. 기존 10년짜리 등록임대주택과 달리 임대료 규제를 대폭 풀어주는 게 핵심이다.

사업 유형은 자율형, 준자율형, 지원형 등 3가지다. 정부 지원이 늘어날수록 규제도 많아지게 설계했다. 자율형은 지원과 규제를 최소화한 유형이다. 현행 민간임대주택 특별법상 규제를 거의 적용하지 않는다. 주변 시세 대비 95% 수준이라는 초기 임대료 규제, 임차인대표회의 협의 의무, 임대료 상승률 소비자물가지수(CPI) 연동 규제 등이 없는 셈이다.

임차인의 계약갱신청구권(2+2년)과 재계약 때 임대료를 5% 이상 못 올리게 하는 규제도 딱 한 번만 적용한다. 4년이 지나면 임대사업자가 임대료를 마음대로 정하고 계약도 원하면 연장하지 않아도 된다. 국토부는 “자율형은 임대료 규제를 대부분 배제하되 지방세 감면 같은 인센티브도 제외한다”고 설명했다.

준자율형은 정부로부터 자금 지원을 받는 대신 자율형보단 많은 의무를 진다. 임차인이 임대 기간 내내 계약갱신청구권을 쓸 수 있고 임대료 상한률도 5%로 제한되는 게 대표적이다. 준자율형에 거주하는 임차인은 계약갱신청구권을 쓰면 20년 동안 안정적인 거주가 가능하다. 다만 초기 임대료 규제나 임차인 협의 등 규제는 자율형과 마찬가지로 풀어준다.

지원형은 정부 인센티브를 가장 많이 받되 규제도 강한 유형이다. 준자율형과 같은 규제가 적용되고 나아가 초기 임대료 제한도 받는다. 무주택자 우선공급 의무도 부여된다. 다만 3가지 유형 모두 임차인을 변경할 땐 보증금 상승률 제한을 받지 않는다.

KT에스테이트가 운영하는 공유주택 헤이(heyy) 신정점 건물 전경. 트러스테이

의무 임대 기간이 10년인 현행 민간임대주택은 세입자를 새로 구해도 기존 임차인이 받던 임대료의 5% 이상을 받지 못한다. 이번에 새로 도입되는 유형은 의무 임대 기간이 20년으로 늘어나는 만큼 현행보다는 규제를 풀었다.

유형별로 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에겐 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다. 기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 용지를 확보할 수 있게 개인 토지주가 땅을 팔면 양도세를 일부 감면해주기도 한다.

보험사의 진입 장벽도 없앤다. 보험사의 임대주택 투자를 허용하고 장기임대주택 보유 때는 재무 건전성 평가지표인 ‘지급여력비율’을 20%에서 25%로 완화한다. 기업형 임대사업자 간 임대주택 거래 규제도 푼다. 5년 이상 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면 신규 사업자가 기존 세제 혜택을 받을 수 있는 포괄양수도를 허용한다.

다만 새로운 장기임대주택이 본격 도입되기 위해선 민간임대주택법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 법 개정 없이는 해당 사업 추진이 사실상 불가능하다. 국회가 여소야대인 상황이어서 향후 제도가 도입될 수 있을지 주목된다.

국토부가 신규 제도를 내놓은 건 현재 국내 임대시장이 규제로 인해 대형화하지 못한다고 판단했기 때문이다. 영세한 개인 위주인 데다 전세 사기까지 문제가 된 상황이다. 장기간 거주가 어려워 전·월세 계약기간이 끝나면 이사를 몇년씩 다녀야 하기도 한다. 상대적으로 자금력이 우수한 기업을 끌어들여 임대주택을 공급하겠다는 구상이 나온 배경이다.

미국과 일본에선 기업형 임대업이 이미 활성화돼 있다. 1957년 설립된 미국의 부동산업체 실버스타인은 뉴욕과 필라델피아 등에서 임대주택 서비스를 제공한다. 자산 규모만 100억달러가 넘는다. 일부 임대단지에선 노인과 돌봄 맞춤형 서비스도 제공한다. 일본 건축회사 다이와하우스의 자회사로 1989년 설립된 다이와리빙도 마찬가지다. 현재 일본 전역에서 임대주택을 68만가구를 운영 중이다.