전세불안 없앨 '20년 민간임대'…정부 "10만가구 목표"

임대료 규제 따라 '자율·준자율·지원형' 구분
취득세·종부세·법인세 감면에 일부 택지할인도
올해 '실버스테이' 시범사업부터 선봬

임대료 및 세금 규제를 확 푼 '신유형 장기민간임대'가 새롭게 등장한다. 20년 이상 장기 임대로 세입자(임차인) 주거 안정성은 높이되, 집 주인(임대인)은 그만큼 임대료 및 주거 서비스 이용료를 받을 수 있게 한 중산층 대상의 임대주택 유형이다. 

규제 및 인센티브 정도에 따라 '자율형', '준자율형', '지원형' 등 3개 유형으로 구분해 공급한다. 정부는 장기임대를 공급해 전세사기 문제, 공급 재고 변동성 최소화에 나선다는 방침이다. 2035년까지 10만가구가 목표다.

'신유형 장기민간임대' 사업모델별 임대료 규제 적용 기준/그래픽=비즈워치

임대료·세금 규제 확 푼다

국토교통부는 28일 이 같은 내용을 담은 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다. 지난달 3일 관계부처 합동으로 발표한 '역동경제 로드맵'에 따른 후속 조치다. 박상우 장관도 취임 때부터 '패러다임 전환'을 내세우며 도입을 강조한 정책이다. ▷관련기사: '뉴스테이 시즌2'?…박상우 "전세가 불안 야기"(3월15일)

국토부에 따르면 국내 주택시장은 자가 60%, 임대 40%로 이뤄진 가운데 임대 중에선 민간이 약 80%를 차지하고 있다. 그러나 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 비등록·개인 다주택자 중심의 전·월세 위주로 형성돼 있다. 

이를 리츠 등 법인 중심 대규모 임대 시장으로 전환하기 위해 20년·100가구 이상 '신유형 장기민간임대' 주택을 공급하겠다는 게 이번 방안의 골자다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "비등록 개인 주도 시장에서는 장기간 거주할 수 있는 임대주택이 충분하지 않다는 문제 의식을 갖고 출발했다"며 "대규모로 민간임대 시장이 만들어져 있으면 임차인들이 다양한 전월세를 구하는 데 도움이 될 것"이라고 추진 배경을 밝혔다. 

새로 도입한 신유형 장기민간임대는 규제 정도와 인센티브 유무에 따라 △자율형 △준자율형 △지원형 등 3가지 유형으로 분류했다. 자율형은 규제·지원 모두 최소화한 형태고, 지원형은 규제를 받되 사업 지원도 받을 수 있는 유형이다.

임대료 규제로는 초기임대료 규제(시세 95% 이내), 의무임대기간 중 계약갱신청구 및 임대료상승률 5% 상한, 임대료 상승률 CPI(소비자물가지수) 연동, 임차인대표회의 협의의무, 임차인 변경시에도 임대료 5% 상한 적용 등이 있다.

자율형은 이 가운데 민간임대차에 관한 일반법인 주택임대차보호법상 규제(2+2년, 임대료 상승률 5% 상한)만 적용한다. 준자율형은 자율형 기준에서 추가로 임대기간 계약갱신청구권 및 임대료 5% 상한도 규제한다. 지원형은 준자율형 규제에 초기임대료 기준까지 더해 적용한다.

임차인 자격 제한은 자율형·준자율형에서는 두지 않는다. 다만 지원형은 무주택자 우선공급 등 공적 목적에 따른 제한을 두되, 사업자에게는 기금출·융자, 공공택지 할인공급 등 인센티브를 더 준다. 

이들 유형은 임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합을 허용한다. 일반관리비 외에도 청구 근거만 마련되면 별도로 주거서비스 이용료를 신설할 수 있게 했다. 서비스 인증제를 운영하며 지원형은 인증을 의무화한다. 

3개 유형 모두 법인 취득세 중과(12%), 종부세 합산, 법인세 추가과세(20%)를 배제하는 세제 혜택을 준다. 준자율형과 지원형의 경우 지방세도 감면해 준다. 공동주택·오피스텔·임대형기숙사의 경우 전용면적에 따라 취득세 및 재산세를 덜어 준다. 

김규철 국토교통부 주택토지실장이 27일 정부세종청사 국토부 기자실에서 '서민·중산층·미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안' 관련 백브리핑을 하고 있다./사진=채신화 기자

연내 '실버스테이' 시범사업 선보인다

기존 임대주택의 신유형 임대 전환도 허용한다. 10년 임대(장기일반) 유형의 경우 사업자 의사에 따라 신유형 장기임대(준자율형·지원형)로 전환할 수 있다.

임차인이 바뀌어도 적용했던 '임대료 상한'도 없앴다. 현재는 장기 임대 시 임차인이 바뀌어도 계약 시 종전 임대료 대비 상승률 5% 상한을 적용하고 있다. 그러나 20년 이상 장기임대의 경우 임대 운영이 어려울 수 있다는 점을 고려해 임차인 변경 시 임대료를 시세만큼 올려받을 수 있게 한다. 

보험사 등 장기투자성 자금의 사업 참여도 유도한다. 이를 위해 보험사의 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확화한다. 보험사가 장기임대주택 보유 시 지급여력비율 위험계수를 25%에서 20%로 적용한다. 

5년 이상 운영 후 임대주택 전체 포괄양수도 및 지속 임대 운영으로 사업자만 바뀐다면 양도인 기존 세제혜택도 유지한다. 양수인 취득세도 중과를 배제한다. 또 임대리츠 주식은 임차인에게 우선 제공할 수 있도록 해 임차인과 임대 수익을 공유하는 한편 임대주택 리츠 간접투자시장 활성화도 유도한다. 

신유형 장기민간임대는 새롭게 도입하는 유형인 만큼 입법도 거쳐야 한다. 국토부는 9월 법안을 마련한 뒤 관련 절차를 밟아나갈 예정이다.

다만 고령층 특화 시설·서비스를 제공하는 장기임대주택서비스 '실버스테이'(가칭)는 연내 바로 선보일 수 있다. 시행령 및 시행규칙만 개정해 시범 사업을 추진한다는 방침이다. 

실버스테이는 식사·건강관리·안부확인 등 최소 서비스 기준을 제시한다. 고령층 주거에 적합하도록 주거약자법에 따라 특화설계하고 어린이집 등 불필요 시설은 제외토록 한다.

고령층의 높은 주택 소유 비중을 고려해 지원형까지도 유주택자 입주를 허용한다. 지원형의 경우 임대료는 인근 유사 실버주택 임대료 시세의 95% 이내로 적용한다.

택지공모형은 단지 내 다른 가족도 입주할 수 있도록 일반 주택을 혼합하고, 무주택 가족세대에게 우선입주권을 부여한다. 헬스케어 리츠를 활용해 '실버스테이+의료·상업복합시설'을 신도시 공공택지 중심으로 공급 활성화하기로 했다. 2025년까지 3곳을 공모할 예정이다.

김계흥 국토부 민간임대정책과장은 "시범사업은 LH에서 택지를 공모해서 민간 기업에 공급하면 민간 기업이 땅을 가져가서 실버스테이를 운영하게 될 것"이라고 말했다. 

국토부는 신유형 장기민간임대 유형이 안착하면 전세사기 문제, 공급 재고 변동성 최소화 등을 기대할 수 있을 것으로 내다봤다. 이를 위해 오는 2035년까지 10만가구의 장기민간임대를 공급하겠다고 밝혔다.

김규철 실장은 "법인 건설임대 물량이 2만5000가구~3만5000가구인데 평균 3만가구라고 보면 30% 정도는 신유형 장기임대로 공급할 수 있다고 봤다"며 "매년 1만 가구씩 10년 간 10만 가구를 목표로 잡았다"고 말했다.

이어 "그동안 민간임대 사업자 입장에선 임대료 규제 부담이 굉장히 컸기 때문에 대규모 임대주택을 공급하려고 해도 임대료를 통한 수익 구조가 나오지 않았다"며 "이번 신유형 도입으로 다양한 주거 서비스를 제공한 새로운 유형의 주거 형태가 많이 만들어질 것"이라고 기대했다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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