100가구‧20년 이상 민간임대주택 도입… 노후 청사 개발 검토 의무화

리츠 등 법인의 민간임대주택 모델 제시
노후청사 복합개발, 도심지 공공임대 공급

정부가 리츠 등 법인이 100가구 이상의 임대주택을 20년 이상 공급할 수 있는 모델을 새롭게 선보인다. 30년 이상 노후한 공공청사나 폐교 예정 학교부지에도 임대주택 복합개발 검토를 의무화한다.

국토교통부(국토부)는 28일 오전 서울정부청사에서 열리는 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 이번 공급 방안은 지난 달 3일 관계부처 합동으로 발표한 ‘역동경제 로드맵’에 따른 후속 대책’이다

정부는 임차인들이 원하는 곳에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환하는 대책을 마련했다. 이번 방안에는 신유형 장기민간임대주택 공급방안과 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급방안을 담았다.

일본, 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합하면서 ‘대규모 장기임대기업’ 중심으로 운영하고 있다. 반면, 한국은 현행 ‘민간임대주택에 관한 특별법’상 과도한 임대료 규제로 기존 임대주택은 매각을 통해 재고가 사라지는 구조다. 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다.

이번 공급 방안에서는 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제 완화와 공적 지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련했다.

법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제와 법인 중과세제를 완화한다. 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택과 함께 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형있게 반영했다.

기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델도 다양화(자율형·준자율형·지원형)한다. 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화하면서 사업자의 선택권을 넓혔다. 임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 선택할 수 있다.

장기사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익을 실현할 수 있도록 포괄양수도 허용한다. 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 가능하다.

신유형 장기민간임대주택을 도입하면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 거주할 수 있는 새로운 주거선택권을 받을 수 있다. 다양한 주거 서비스를 누리면서 신속·체계적인 하자보수를 받고 원하는 기간만큼 안전하게 거주할 수 있다. 또 임차인 본인이 거주하는 임대주택 리츠에 우선 투자할 수 있어 운영수익을 함께 누릴 수 있다.

노후 공공청사 복합개발을 통한 임대주택 공급은 기존에 추진 중인 사업 방식이지만 사업 추진 동력이 약하다는 지적이 있었다. 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행하고 있다.

이에 국토부가 주관하고 기재부와 행안부, 지자체, 사업시행자 등이 직접 참여하는 ‘공공시설 복합개발 추진 협의회’(가칭)를 출범시킬 예정이다. 30년 이상 노후화한 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화하면서 추진 과정을 체계화하는 게 이번 공급 방안의 핵심이다.

복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행한 ‘국토계획법’ 상의 입체복합구역으로 지정함으로써 용도지역의 변경 없이 용적률을 최대 200%까지 완화해 국･공유부지의 활용도를 높인다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 함께 넣었다.

이번 복합개발을 통해 공급하는 건설형 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 ‘영유아 양육가구’, ‘문화예술인’, ‘취업(창업)준비청년’ 등으로 특화해 도심지 주택이 필요한 미래세대에 공급을 집중할 계획이다.

박상우 국토부 장관은 이날 경제장관회의를 마치고 공공지원 민간임대주택인 ‘삼각지역 베르디움 프렌즈’ 현장을 방문해 입주현황을 점검하고 업계 간담회를 개최했다. 이 자리에서는 이날 발표한 대책에 대한 업계 의견을 수렴하고 앞으로의 임대주택 공급방향에 대해 논의할 예정이다.

박상우 장관은 “이번 대책으로 청년, 신혼부부, 고령자 등이 원하는 곳에 적정수준의 임대료로 이사 걱정, 전세사기 걱정 없이 원하는 기간만큼 안심하고 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 충분히 공급할 수 있을 것”이라며 “국회, 관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정, 사업지 발굴 등 관련 후속조치를 신속하게 이행하겠다”고 했다.