리츠 등이 100가구 이상 공급시 규제완화…신유형 장기민간임대주택 늘린다

일본·미국 등 주요국처럼 '대규모 장기임대기업' 육성

미국 일본 민간임대주택 사례.(국토교통부 제공)

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 신유형 장기민간임대주택 공급에 적극 나선다. 선진국 모델을 바탕으로 규제완화·세제혜택을 적용하며 주거안정을 도모한다.

28일 국토교통부에 따르면 일본과 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합되면서 ‘대규모 장기임대기업’ 중심으로 운영되고 있다,

특히 일본은 2000년 과도한 임차인 보호 폐지, J-리츠(Reits) 도입, 임대주택에 대한 세제혜택 지원 등 제도개편을 통해 임대업 수익성을 제고하고 대형화 계기를 마련했다. 그 결과 전체 임대주택의 60% 이상을 임대전문기업이 운영하고 있다.

반면 한국은 현행 ’민간임대주택에 관한 특별법‘상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸될 수밖에 없고, 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다.

이번 공급 방안에서는 리츠(부동산투자회사) 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련했다.

우선 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제를 완화하고, PF 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형있게 반영했다.

임대료 규제는 초기임대료 규제, 의무임대기간 중 계약갱신청구권, 임대료상승률 5% 상한 및 CPI 연동, 임차인대표회의 협의의무, 임차인 변경시에도 5% 상한 적용 등이 있다. 법인 중과세제는 취득세 중과, 종부세 합산, 법인세 추가과세 등을 말한다.

기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 다양화(자율형·준자율형·지원형)하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화해 사업자의 선택권을 확대했다.

사업모델 분류에서 자율형은 규제·지원 최소화를 통해 민임법상 임대료규제 모두 폐지, 지원도 중과세 배제 등 최소한도로 적용하는 모델이다. 준자율형은 계약갱신청구권과 5% 상한 적용에 더해 기금융자·지방세감면 등 혜택을 추가한 것이다. 지원형은 초기임대료까지 제한(시세 95%)하는 대신 기금출자 등 공적지원을 확대한 모델이다.

임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능해진다.

아울러 장기사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용하며 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.

보험사 참여 제도적 기반 마련은 보험사의 임대주택 투자 허용, 지급여력비율 관련 장기임대주택 위험계수 적용(25→20%) 등을 말한다.

5년 이상 운영 후 임대주택 전체 포괄양수도 및 임대운영 지속 시, 양도인이 받은 기존 세제혜택 유지 및 양수인 취득세 중과배제가 이뤄진다.

신유형 장기민간임대주택이 도입되면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 거주할 수 있는 새로운 주거선택권을 제공받게 되며, 다양한 주거서비스를 누리면서 신속·체계적인 하자보수를 받고 원하는 기간만큼 안전하게 거주할 수 있어 주거안정이 강화될 것으로 기대된다.

또한 임차인이 본인이 거주하는 임대주택 리츠에 우선 투자할 수 있어 운영수익을 임차인도 함께 누릴 수 있게 된다.

dkim@news1.kr