기업이 집주인인 20년 장기임대주택 도입···기업들 참여도가 관건

박근혜 정부 ‘뉴스테이’와의 유사성에 ‘선긋기’
취득세 중과·종부세 합산 등 적용하지 않기로
문제는 기업참여…“사업성 있을까”의문도

서울 시내 부동산중개업소 모습. 연합뉴스

정부가 ‘기업형 장기임대’를 본격 도입한다. 민간 임대시장이 영세한 임대 사업자를 중심으로 운영되면서 전세사기 등 각종 부작용이 발생한다는 판단에 따라 보험사·리츠 등 기업 법인에게 임대시장을 개방해 더 많은 임차인들이 더 오래 안정적으로 거주할 수 있는 임대시장을 만들겠다는 취지다.

다만 임대사업을 통해 법인이 얻는 수익이 제한될 경우 기업들 참여도가 떨어질 수 있다는 점에서 안정적인 임대주택 공급에 얼마나 효과가 있을지는 미지수다.

국토교통부는 28일 경제관계장관회의에서 이같은 내용의 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안’을 발표했다.

정부가 추진하는 ‘신유형 민간장기임대주택’은 의무 임대기간이 최대 10년인 민간 등록임대를 최소 20년 이상 장기로 유지하는 것을 골자로 한다.

신유형 민간장기임대주택 사업자가 임대의무기간 및 유형별 임대료 증액기준을 준수하면 법인 취득세 중과(12%), 종부세 합산·법인세 추가과세(20%) 적용도 받지 않는다.

집 있는 사람도 임차인 될 수 있어

사업모델은 자율형, 준자율형, 지원형 등 세 가지 유형으로 나눠 시행한다. 자율형에서 지원형으로 갈수록 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 융자, 공공택지 공급 등 정부로부터 더 많은 지원을 받는다. 대신 기업의 자율성은 줄어든다.

세 유형 모두 임대차보호법이 정한 ‘2+2년’(전세계약 2년+계약갱신 2년 보장)과 ‘임대료 인상률 5% 상한’ 규제는 그대로 받는다. 다만 현재 100가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자에게 적용되는 임대료 상승률 소비자물가가지수(CPI) 연동, 임대료 인상시 임차인대표회의 협의의무, 임차인 변경시 상승률 제한 등 민간임대법이 정한 규제에서는 벗어난다.

이를 위해서는 민간임대주택법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 국토부는 9월 중 관련 개정법안을 발의한다는 계획이다.

자율형은 규제 및 지원을 가장 최소화한 임대 유형으로, 임대보증 가입 및 임대차계약 신고의무 외 모든 임대료 규제가 완화된다. 초기 임대료 제한도 받지 않는다. 규제가 적은 대신 지방세 감면 대상에서 제외된다.

준자율형은 임대기간 중 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수 있고, 임대료 인상률 역시 5% 상한 규제를 받는다. 대신 주택 건설 자금 조달을 위한 저리 기금융자와 지방세 감면 혜택이 주어진다.

지원형은 기출금·융자, 공공택지 할인공급 등 초기 정부지원을 대폭 받을 수 있지만, 초기임대료는 시세의 95% 내로 제한된다. 무주택자 우선공급 등 공적의무도 부여된다.

임차인의 자격도 대폭 완화된다. 세 유형 모두 별도의 자격제한은 없다. 자기 집이 있어도 지원이 가능하다는 얘기다. 단 지원형은 무주택자에게 우선 공급한다.

정부는 또 사업자가 장기임대주택을 건설하는 경우 용적률, 건축물 용도, 공공임대 인수가격 및 주차장 확보기준 등 규제를 완화한다. 용적률은 국토계획법 시행령 상한의 1.2배까지 상향조정하고, 비주거부분 면적비율도 기존 10~20% 이상에서 10%로 낮춘다. 즉 더 많은 주택을 확보할 수 있게 해준다는 말이다. 주차장 면수 기준도 대폭 완화한다. 주차장에 공유차량 주차면수를 설치하면 1대당 일반 주차면수를 3.5대 확보한 것으로 간주한다.

정부는 기존의 기업형 민간임대 사업자가 ‘기업형 장기임대’ 사업자로 전환을 원할 경우 사업자 의사에 따라 준자율형·지원형 등 2가지로 전환을 허용한다는 계획이다.

이처럼 기업이 집주인인 20년 장기임대주택 도입은 박근혜 정부의 ‘뉴스테이’, 문재인 정부의 ‘공공지원 민간임대’의 실패를 토대로 정부가 다시 시도하는 것이다. 각종 규제를 대폭 완화하고, 기업의 인센티브는 강화해 민간에게 주도권을 주겠다는 게 정부의 계획이다.

시장에서는 장밋빛 전망만 나오는 것은 아니다. 아무리 정부가 각종 규제를 완화한다고 해도 임대사업을 통해 법인이 벌어들일 수 있는 수익은 극히 제한적이며, 장기적으로 임대주택 유지에 들어가는 비용이 부담될 수밖에 없다는 이유에서다.

한 건설사 관계자는 “기업들이 돈이 된다고 생각하면 왜 진작 사업에 뛰어들지 않았겠느냐”면서 “세금감면 등 혜택이 있다고 해도 임대주택을 운영하는 과정에서 각종 민원을 처리해야 하고, 주택보수비용 역시 상상 이상으로 많이 발생한다”고 말했다.

정부는 이와 함께 고령층 특화 시설 및 서비스를 제공하는 장기임대 서비스 ‘실버스테이(가칭)’도 도입한다. 유형은 자율형, 준자율형, 지원형 등 동일하고, 지원형의 경우 임대료를 인근 유사 실버주택 임대료 시세의 95%로 제한한다. 고령층의 높은 소유 비중을 고려해 유주택자의 입주도 허용한다.

기존 민간임대와 신유형 장기민간임대 비교. 국토교통부 제공

류인하 기자 acha@kyunghyang.com