주담대 한도 조이기… 연소득 5000만원때 3억2900만→2억8700만원[10문10답]

■ 10문10답 - 내달 스트레스 DSR 2단계 시행
가계신용 1896조2000억원
주택담보대출 급증 영향 커
LTV, 집값 대비 대출한도액
DTI, 연 소득 기준으로 산정
DSR, 마이너스 통장도 포함
수도권 스트레스DSR 가산금리
0.75%P→1.2%P로 상향 조정
이자변동없지만 대출한도 영향

그래픽 = 송재우 기자

가계부채 문제가 갈수록 심각해지고 있다. 한국은행에 따르면 올해 상반기 현재 우리나라의 가계신용은 총 1896조2000억 원으로, 2분기에만 13조8000억 원이 증가했다. 역대 최대 기록이다. 가계신용에 국가채무(1145조9000억 원)까지 급증하면서 정부와 가계 빚이 처음으로 3000조 원을 넘어서기도 했다. 가계부채를 높이는 것은 뭐니 뭐니해도 수도권의 부동산 가격 상승 탓이다. 이에 따라 정부도 대출 한도를 축소하는 등 금융시장 다잡기에 나선 상황이다. 주택담보대출(주담대) 등 부동산 관련 대출을 줄이기 위해 금융당국은 다양한 규제책들을 시행하고 있다. 이를 계산하기 위해 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 다양한 금융 제도들이 활용되고 있다. 가계부채 해결을 위해 어떤 금융제도들이 있는지 자세히 알아본다.

1. 가계부채

가계부채란 개인이나 일반 가정에서 금융기관에서 직접 빌린 돈과 신용카드사와 같은 신용판매회사 등을 통해 외상으로 구입한 총부채(빚)를 말한다. 가계부채는 통상 금융 이자와 가계신용으로 구성된다. 가계신용은 주택담보대출 및 일반 대출금과 같이 금융기관으로부터 빌린 ‘가계대출’과 신용카드 대금, 차량 할부금 등의 ‘판매신용’을 합쳐 계산한다. 그러나 사채 등 불법적인 대출금은 가계부채에 포함되지 않는다. 통상 가계 소득이 감당할 수 있는 적절한 규모의 가계부채는 문제가 되지 않지만, 부채가 과도하게 많아져 원금이나 이자를 상환하는 데 부담이 커지게 되면 문제가 된다. 가계소비가 감소하고, 소비 감소로 기업의 이익이 줄고 투자가 감소해 국가 경제에 침체를 불러오게 된다.

2. 총부채원리금상환비율(DSR)

총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)이란 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율이다. 주담대를 포함해 전체 금융부채의 연간 원리금 상환액을 대출자의 연 소득으로 나눠 계산한다. DSR은 소득을 통해 대출한도를 정하는 방법이다. 현재 금융당국은 DSR 40% 기준을 적용하고 있다. 대출 원리금이 소득의 40%를 초과하게 되면 건전성에 문제가 생길 우려가 있다고 보고, 대출한도가 그 기준을 넘지 못하도록 만든 것이다. DSR 숫자가 커질수록 대출한도가 늘어나기 때문에 대출 규제를 완화하는 것이라고 할 수 있다. 자신의 연 소득에 DSR 비율을 곱하면 대출한도를 구할 수 있다. 예를 들면, 연 소득 5000만 원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다고 할 때 매년 내는 원리금이 2000만 원을 넘으면 대출 한도가 제한된다. 30년 만기(연 4% 금리로 가정)로 주택담보대출을 이용할 경우 최대 3억4800만 원까지만 대출받을 수 있게 된다.

3. 총부채상환비율(DTI)

총부채상환비율(DTI·Debt-To-Income Ratio)은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타부채의 연간이자 상환액의 합을 연 소득으로 나눈 비율을 의미한다. 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표다. 1년간 갚아야 할 주택 대출의 원금에 이자를 더해 연 소득으로 나눈 후 100을 곱해 구한다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 판단한다. DSR보다는 대출자의 부채 항목을 더 적게 확인하기에 규제 수준이 낮다고 볼 수 있다. 통상 은행에서 대출을 받게 되면 DTI보다 DSR 적용이 먼저다. DTI를 적용하는 대표적인 금융상품은 정책금융 상품인 ‘디딤돌대출’이 있다. 디딤돌대출은 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품으로, DTI가 최대 60%가 허용된다.

4. 주택담보인정비율(LTV)

대출을 받아 부동산을 구입할 때 알아야 할 대출 규제 중에서 주택담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio)은 첫손에 꼽힌다. LTV는 집을 담보로 대출을 받을 수 있는 한도를 나타내는 말이다. 예를 들어 3억 원짜리 아파트를 사는데 LTV가 80%로 설정돼 있다면, 이 집을 담보로 받을 수 있는 주담대 한도가 2억4000만 원이라는 얘기다. 정부는 시장 상황에 따라서 LTV를 탄력적으로 조정하고 있다. 금융당국은 그동안 주택 수요 억제를 위해 대출자와 지역에 따라 LTV를 차등 적용해 왔다. 그러나 고금리로 얼어붙은 부동산 경기 침체 상황을 반영해 지난 2022년 말부터는 관련 규제를 완화해 적용하고 있다. 현재 무주택자와 1주택자의 LTV 한도는 규제지역에서 50%, 비규제지역에서 70%다. 생애 최초 주택 구입에 한해서는 규제지역 여부와 관계없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV가 80%까지 적용된다. 다주택자도 지난해 3월부터 LTV의 30%까지 대출을 받을 수 있다. 비규제지역에서는 LTV 60% 규제가 종전과 같이 유지된다. 주택 임대·매매 사업자의 LTV도 규제지역 0%에서 30%로, 비규제지역 0%에서 60%로 완화됐다. 기존에는 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등이 규제지역에 해당됐으나, 지난해 1월 이후 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 4개 자치구를 제외한 나머지 지역은 규제지역 지정이 해제됐다.

5. 스트레스 금리

향후 금리 상승이 예상될 때, 금리 상승 가능성을 고려해 금리를 가산하는 것을 말한다. 변동금리 대출 등을 이용하는 사람이 DSR 산정 시 일정 수준의 가산 이자를 부과해서 차주의 대출한도를 줄이는 데 목적을 두고 있다. 이때 적용하는 가산금리는 대출 한도 계산에만 쓰는 것으로 실제 대출금리에는 부과되지 않는다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 한국은행에서 발표한 신규 취급 가계대출 가중평균금리 중 가장 높았던 수준의 금리에서 현시점 금리를 차감해 결정한다. 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 두고 있다. 스트레스 금리는 매년 2회(6월, 12월) 전국은행연합회를 통해 공시된다. 시장 충격을 최소화하기 위해 ‘스트레스 DSR 제도’ 시행 첫해인 올해는 스트레스 금리를 25%(1단계)→50%(2단계)→100%(3단계) 총 3단계에 걸쳐 순차적으로 올리게 된다.

6. 스트레스 DSR 2단계

오는 9월 1일부터 ‘스트레스 DSR 2단계’가 시행되면 지금까지 은행권 주택담보대출에만 적용돼 온 스트레스 DSR을 1억 원이 넘는 은행 신용대출과 2금융권 주담대까지 확대한다. 3단계부터는 모든 1·2금융권 대출로 확대한다. 은행권 주담대 스트레스 가산 금리는 0.38%포인트에서 0.75%포인트로 오르게 된다.

금융당국은 최근 수도권 지역 부동산 가격이 폭등세를 보이자 수도권 지역의 은행 주담대에 대해서는 스트레스 가산 금리를 0.75%포인트가 아닌 1.2%포인트로 스트레스 금리를 대폭 상향 조정한다는 추가 규제를 내놓기도 했다. 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 연 소득 5000만 원의 대출자가 30년 만기, 대출이자 4.5%(변동금리) 조건으로 대출받을 경우 스트레스 DSR 도입 전 한도는 3억2900만 원을 받을 수 있었으나, 9월부터는 수도권에서 은행 주담대를 받을 경우 스트레스 DSR 2단계가 적용돼 2억8700만 원으로 한도가 4200만 원가량 줄어든다.

7. 가계부실위험지수(HDRI)

가계부실위험지수(HDRI·Household Debt Risk Index)는 가구의 소득 흐름은 물론, 금융 및 실물 자산까지 종합적으로 고려해 가계부채의 부실위험을 평가하는 지표로, 가계의 채무상환능력을 소득 측면에서 평가하는 DSR과 자산 측면에서 평가하는 자산대비부채비율(DTA)을 결합해 산출한 지수다.

가계부실위험지수는 가구의 DSR과 DTA가 각각 40%, 100%일 때 100의 값을 갖도록 설정돼 있으며 이 지수가 100을 초과하는 가구를 ‘위험 가구’로 분류하고 있다. 위험 가구는 소득 및 자산 측면에서 모두 취약한 ‘고위험가구’, 소득 측면에서 취약한 ‘고 DSR 가구’, 자산 측면에서 취약한 ‘고 DTA 가구’로 구분할 수 있다. 다만, 위험 및 고위험 가구는 가구의 채무상환능력 취약성 정도를 평가하기 위한 것이며 이들 가구가 당장 채무상환 불이행, 즉 임계상황에 직면한 것을 의미하지는 않는다.

8. 가계부채, 왜 문제인가

앞서 말했듯이 가계대출은 가계가 생활, 부업 등을 위해 받는 대출을 의미한다. 가계부채가 증가하면 단기적으로는 소비가 진작되는 효과가 있지만, 지나치게 증가하게 되면 문제가 발생할 수 있다. 먼저, 대출자 개인에서는 채무 상환에 대한 부담이 증가하면서 종래엔 개인 소비가 위축되는 상황을 불러올 수 있다. 가계 전반에 문제가 만연하게 되면 실물경제가 위축될 가능성을 불러일으키는 만큼, 국가 단위의 시스템적 문제로도 확산될 수 있다. 이런 금융시스템 전반의 위기를 초래하고 난 후에 가계부채 문제를 수습하려면 경제주체들의 고통이 그만큼 더 커지기 때문에 사전적으로 부채를 축소하는 것이 중요하다. 금융당국이 대출자 차원에서는 DSR을 규제 기준으로 적용하고, 대출을 실행하는 은행에 대해서는 ‘국내총생산(GDP) 성장률 이내로 가계대출 증가를 관리하라’고 주문하는 것도 이런 배경에서다.

권대영(가운데) 금융위원회 사무처장이 지난 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 가계부채 점검회의를 주재하고 있다. 뉴시스

9. 다른 나라들의 가계부채 상황

국제금융협회(IIF)에 따르면, 지난해 말 미국의 GDP 대비 가계부채 비율은 72.9%, 일본은 63.0%로 집계됐다. 가계부채 비율이 가장 높은 국가는 스위스(126.3%)였고 호주(109.6%), 캐나다(102.3%)가 뒤를 이었다. 우리나라는 93.5%로 4위를 차지했다. 5위에는 홍콩(92.9%)이 올랐다. 이 조사는 선진국 12개, 신흥국 30개를 대상으로 했다. 자본시장연구원이 주요국 가계부채 비율 변화를 분석한 결과, 미국은 이 비율이 2007년 대비 2022년에 24%포인트 감소했다. 네덜란드(-18%포인트), 영국(-10%포인트), 독일(-6%포인트) 등도 디레버리징에 성공했다. 반면, 한국(+36%포인트)은 중국(+42%포인트)에 이어 가계부채비율이 두 번째로 많이 높아졌다.

10. 한국 가계부채 비율이 ‘세계 1위’라던데

세계 1위는 아니다. 그러나 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율이 주요국 가운데 최상위권을 차지하고 있는 것은 사실이다. 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 최근 몇 년 동안 100%를 상회했다. 경제 규모보다 가계부채가 더 많이 늘어났다는 뜻이다. 2022년 1분기 105.8%로 최정점을 찍었고, 지난해에도 100.4%를 기록했다. 최근 가계부채 비율이 100% 이하로 낮아진 데는, 분모에 해당하는 명목 GDP가 상향 조정된 영향이 크다. 최근 한국은행은 국민계정 통계 기준년을 2015년에서 2020년으로 변경했는데, 통상 기준년 개편 시 경제 총조사 등 기초자료가 보완되면서 GDP가 상향 조정되기 때문이다. 이와 관련, 이창용 한국은행 총재는 지난해 8월 “GDP 대비 가계부채 비율이 80%를 넘어가면 경제 성장이나 금융 안정을 제약할 수 있어 이 비율을 80%까지 낮추는 게 목표”라고 발언한 바 있다.

임대환·박정경·김지현·신병남 기자