서울 집값, 최고점의 90%… “DSR-금리가 변수”

용산-서초구는 99%까지 회복
‘노도강’ 등 중저가 단지는 80%
내달 2단계 DSR 시행, 대출 규제
전문가 “집값 상승세 꺾긴 힘들것”

올해 7월 이후 서울에서 거래된 아파트 가격이 역대 최고가의 90%로 턱밑까지 오른 것으로 나타났다. 공급난 우려와 기준금리 인하 기대감으로 매수세가 되살아나면서 서울 아파트 실거래가가 집값 급등기였던 2021, 2022년 수준까지 바짝 다가선 모양새다.

다음 달 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면 주택담보대출 한도가 줄어들게 된다. 26일 본보가 부동산 전문가 5인에게 설문한 결과 4명은 2단계 DSR이 시행되더라도 서울 집값이 상승할 것으로 내다봤고, 1명은 강보합세를 유지할 것이라고 전망했다. 다만 상승폭에 제약은 있을 것으로 진단했다.

● 용산·서초구 아파트 값, 최고점의 99% 육박

26일 부동산R114에 따르면 올해 7월 이후 계약된 서울 아파트 매매 실거래가는 직전 3년 6개월(2021년 1월∼올해 6월) 동안 거래된 같은 단지, 같은 평형대 가격의 고점 대비 평균 89.8% 수준인 것으로 집계됐다. 2021, 2022년은 서울 아파트 가격이 역대 가장 높았던 시기다.

‘강남 3구(강남, 서초, 송파구)’와 ‘마용성(마포, 용산, 성동구)’의 가격은 전고점을 사실상 회복한 수준이다. 용산구 실거래가는 고점의 98.8%까지 올라 서울 25개 자치구 가운데 가격 수준이 가장 높았다. 이어 서초구(98.7%), 강남구(97.1%), 마포구(95.3%) 등 순이었다.

이들 지역에선 역대 최고가를 경신한 사례도 잇따랐다. 서초구 ‘래미안원베일리’ 전용면적 84m²는 지난달 36억 원에 거래됐다. 2023년 준공 이후 가장 비싼 가격이다.

반면 ‘노도강(노원, 도봉, 강북구)’, ‘금관구(금천, 관악, 구로구)’ 등 중저가 단지가 많은 지역의 실거래가는 80% 수준으로, 상대적으로 가격 회복세가 더딘 것으로 나타났다.

● 2단계 DSR 시행돼도 집값 상승 전망 우세

금융당국은 다음 달 2단계 스트레스 DSR을 시행하고, 수도권 주택담보대출에 대한 스트레스 금리를 현행 0.75%포인트에서 1.2%포인트로 상향 적용하기로 했다. 이렇게 되면 소득 5000만 원 차주가 변동금리로 받을 수 있는 대출 한도가 3억1500만 원에서 2억8700만 원으로 2800만 원가량 줄어든다.

본보가 강화되는 대출 규제가 집값에 미칠 영향을 전문가 5명에게 문의한 결과 4명은 서울 집값 상승세는 유지될 가능성이 크다고 전망했다. 우병탁 신한은행 패스파인더 전문위원은 “제도 시행 전 대출을 받아 집을 산 ‘막차 수요’가 잦아들면서 수요가 일시적으로 위축돼 소강상태를 보일 순 있지만, 근본적으로 집값 상승세를 꺾을 정도는 아니다”라고 말했다.

전문가들은 서울 강남권은 대출 규제의 영향이 크지 않은 반면 마용성 지역은 일부 영향을 받을 것이라 전망했다. 강남 아파트를 사려면 대출을 받더라도 수십억 원의 현금이 있어야 하기 때문에 대출 변수가 크지 않다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “마용성만 해도 대출을 끼고 투자하는 수요가 많은 편이라 타격이 있을 것”이라며 “다만 노도강이나 금관구 등 서울 외곽은 주택 가격이 높지 않아 전세를 끼고 구입할 수 있어 상대적으로 타격이 덜할 것”이라고 전망했다.

미국 기준금리 인하가 주택 시장에 미칠 여파는 “크지 않다”는 전망이 많았다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “금리 인하 효과가 이미 시장에 반영돼 있다고 봐야 한다”고 말했다. 함 랩장은 “기준금리를 내리더라도 현재 금융권이 대출을 조이고 있는 만큼 금리 인하 효과가 상쇄될 것”이라고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com
오승준 기자 ohmygod@donga.com