‘책준형 리스크’에 신탁사 적자 행렬… “새로운 PF 구도 필요”

신탁사 14개 중 12개 전년 동기 대비 이익 감소
충당금·추가 투입비 증가, 사업 감소 등 영향
“책준 미이행으로 신탁사-대주 분쟁 격화... 사실상 종말”

국내 부동산 신탁사가 3분기 연속 적자를 이어가고 있다. 시공비 상승으로 인한 개발 사업의 침체로 인한 것이다.

/조선DB

26일 금융투자협회에 따르면 국내 부동산신탁산업은 상반기에 2467억원의 순손실을 기록했다. 2023년 4분기 이후 3분기 연속 적자다.

국내 14개 부동산 신탁사 중 코람코자산신탁과 한국토지신탁을 제외한 12개 신탁사의 이익이 전년 동기 대비 감소했다. 이중 ▲교보자산신탁 -463억원 ▲대한토지신탁 -22억원 ▲신한자산신탁 -1531억원 ▲케이비부동산신탁 -589억원 ▲한국투자부동산신탁 -23억원의 순손실을 기록했다.

신탁사 실적은 책임준공 관리형(책준형) 사업의 충당금, 추가 투입비의 증가와 책준형 신탁사업의 감소 등 영향으로 쪼그라들었다.

책준형 토지신탁은 신탁사가 신용도가 낮은 시공사를 대신해 책임준공 의무를 부담하면서 사업장의 신용을 보강하는 방식으로 이뤄진다. 시공사가 준공 기한을 지키지 못하면 신탁사가 책임준공 의무를 대신하거나 대출 금융기관에 발생한 손해를 배상해야 한다.

신탁사 실적 감소의 배경으로는 책임준공 관리형 사업의 충당금과 추가 투입비의 증가, 책준형 신탁사업의 감소 등이 꼽힌다. 책준형 충당금 발생으로 인해 신탁사 재무구조가 어려워져 올해 책준형 사업이 거의 없어졌기 때문이다. 책준형 사업은 과거 신탁사의 주요 수입원이었다.

업계에서는 신탁사의 책준형 사업이 구조적 한계에 부딪혔다는 이야기가 나온다. 부동산 PF를 담당하는 한 증권사 관계자는 “신탁사 책임준공 확약 시장은 사실상 종말을 고했다”면서 “2022년 이후 책임준공 미이행에 따른 신탁사와 대주 간 분쟁이 격화되면서 대주들은 더이상 신탁사의 책준 확약을 믿지 않게 됐다”고 했다.

특히 중소형 시공사들이 금융권에서 PF를 일으키기 어려워진 만큼, 새로운 형태의 PF 시장이 필요하다는 의견도 나온다. 한 대형건설사 관계자는 “금융권 등에서 위험 부담을 함께 지는 등 구조상 변화가 필요한 시점인데 민간의 영역이기에 실현 가능할지는 의문”이라고 했다.

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