[생생경제] 관치 금융으로 집값 압박? "부동산 시장은 전쟁터 아냐"

- 금융 의존도 큰 부동산 시장, 과열 조짐 막기위해 금리 동결
- 서울 아파트 22주 연속 상승세…외곽지역, 대출 활용 내집 마련·투자
- 5대은행 금리 인상에도 대출 수요 늘어나는 이유? "막차 수요 급증"
- 부동산 가격 상승이 대출 증가 견인…금리로 시장 가격 조정, 한계 있어

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 8월 26일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표

- 아파트 거래량 7월 1만 건 육박·8월 반토막,"추석 이후 감소세 이어질 것"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 조금 전에 전해드린 가계부채 문제 조금 더 이어가보도록 하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 오늘은 송승현 도시와 경제 대표 함께하도록 하겠습니다. 대표님 나와 계십니까?

◇ 송승현 도시와경제 대표 (이하 송승현) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 지난주에 금통위가 금리 동결을 발표를 했어요. 그러면서 부동산 상황이 금융 안정을 결정하는 중요한 요인이다 이렇게 설명을 했거든요. 그러니까 '금리 동결로 부동산의 과열 조짐을 막겠다' 이런 의도도 담겼다고 봐야 하겠죠?

◇ 송승현 : 그런 의도가 담겼다라고 보는 게 맞을 것 같아요. 우리나라는 금리가 다른 나라하고 다르게 경기하고 물가 이런 부분들도 좀 중요시 보지만 부동산에 있는 부채 문제. 그리고 금리나 대출을 활용한 투자. 그리고 금리가 활용되는 게 가계대출, 내 집 마련하는 데만 활용되는 게 아니라 전세로 또 활용이 되기도 하기 때문에 다른 나라보다 특성이 좀 강한 편이긴 해요. 그래서 부동산 가격 때문에 금리를 강하게 올렸다 또 강하게 낮췄다 동결을 했다 하는 것들이 타 국가는 좀 덜한데 그런 부분에서는 우리나라는 좀 부동산의 과열 조짐이 좀 강하다고 하면은 이런 금리를 급격하게 내리는 게 좀 어려운 그런 평가들이 좀 많습니다.

◆ 조태현 : 실제로 한국은행법에는 부동산이라는 내용이 들어가 있지 않지만 1조 2항에 있는 금융안정이 부동산이랑 직접 연결이 돼 있으니까 신경을 안 쓸 수는 없겠죠. 그런데 지금 상황이 실제로 금리 인하를 단행했다면 부동산 시장 자극할 수 있는 상황이라고 봐야 되는 겁니까?

◇ 송승현 : 네 아무래도 이창용 총재께서도 이야기했던 부동산 가격, 가계부채, 금융 안정 이런 것들이 결정적인 요인이라고 한다는 거는 그만큼 금리라는 것이 굉장히 자극이 될 수 있는데 금리에 대한 그 부분과 자산 가격하고는 밀접한 연관성이 있다고 보이거든요. 또 거기에다가 과거 10년, 20년 대비. 심지어 한 30년 대비. 이렇게 오랜 시간 기간을 놓고 보더라도 국내 부동산 시장 자체가 금융에 대한 의존도가 굉장히 커졌어요. 주택 가격이 많이 올랐다는 거죠. 그러니까 대출을 활용하지 않고서는 집을 살 수가 없는 구조예요. 그래서 집값하고 금리에 대한 상관성이 점점 커지는데 이런 상관성에다가 금리를 만약에 낮췄다고 하면 주택 가격에 대한 과열 양상들이 크게 작용할 수 있거든요. 지금 서울의 아파트 가격을 기준으로 봤을 때는 22주 연속으로 오르고 있는 상황이에요.

◆ 조태현 : 오름 폭도 크던데요.

◇ 송승현 : 예 그렇죠. 강남 3구하고 마용성이 가격의 상승세를 주도하는데 여기가 지금 문제라기보다 이곳에 가격이 올라감으로 인해서 서울의 외곽 지역 같은 경우는 대출을 활용해서 내 집 마련을 하거나 투자를 하는 경향들이 좀 있거든요. 그렇다면 이런 가격들이 계속적으로 올라가면서 또 호가가 급등을 하고, 이 호가 중심으로 거래가 되면서 상승세가 이어지고 있습니다. 그래서 지금 이런 상승세가 이어지고 있는 추세에 22주 동안 오랫동안 누적되어 있는 상승세에다가 지금 상승 폭이 약간 둔화가 된 상황인데 거기에다가 금리 인하가 된다면 그 둔화된 상승세를 다시 올릴 수 있는 상황이 연출이 될 수 있거든요. 그래서 아마 지금 이렇게 자극할 수 있다는 거는 모든 사람들이 다 인지를 하고 있는 그런 상황이고 이런 인지된 상황에서 금리 인하를 했다라고 하면 이거 '집값 잡지 않겠다는 의도인가?' 그런 생각들도 할 수 있기 때문에 금리 인하를 단행하는 거는 조금 어려움을 겪었던 그런 시장 환경 아닌가라고 보여 집니다.

◆ 조태현 : 그때 이창용 총재께서 하셨던 기자회견 내용을 봐도 굉장히 고민이 많았던 흔적들이 많이 느껴지던데요. 어찌 됐든 그런 것들을 통해서 지금 부동산 시장이 워낙 불안하다 보니까 정부 차원에서도 이걸 잡기 위해서 여러 가지 대책들이 나오는 것 같아요. 조금 전에도 말씀을 드렸지만 좀 논란의 여지는 많지만 어찌 됐든 대출 금리 인상 같은 것들도 하고 있고 그래서 실제로 대출금리 좀 많이 올랐습니까?

◇ 송승현 : 실제로도 대출 금리가 상당 부분 올랐죠. 5대 시중은행을 보면 고정형 주택담보대출 금리가 하단으로 보면 3.65% 정도 되고요. 상단 보면 6.05% 정도 되니까 6% 금리. 특히 최저 하단 금리를 활용하시는 수요자들이 그렇게 많지는 않잖아요.

◆ 조태현 : 별로 없죠 그건.

◇ 송승현 : 그러니까 4%에서 한 5% 정도 된다는 거는 역시나 대출을 받아가지고 집 사기에는 좀 부담스럽다. 보통 집을 사려고 하시는 분들 같은 경우 희망하는 거는 한 2%도 희망하겠지만 2에서 한 그래도 한 3% 정도 보겠지만 지금 실질적으로 한 4% 정도 된다고 하면은 내 집 마련할 때 좀 주저주저하겠죠. 거기에다가 집값이 좀 낮은 가격 수준에서 4%라고 하면 그래도 좀 고민을 해보겠지만 지금 22주 정도 집값이 올라온 상황에 높은 금액에서

◆ 조태현 : 아 이미 올랐기 때문에.

◇ 송승현 : 그렇죠. 거기에다가 4%를 대우 받아서 집을 산다는 것은 부담스럽게 작용할 수밖에 없다고 보입니다.

◆ 조태현 : 그런데 실제로 이렇게 금리를 올렸지만 가계대출은 계속 늘어나는 추세잖아요. 그렇다면 대출 막차 수요라고 봐야 될 텐데 이런 상황 속에서도 대출 수요가 계속적으로 늘어나는 배경 이거는 뭘로 보십니까?

◇ 송승현 : 지금 주택 가격이 올라가고 있는 국면이다 보니까 여기서 집을 못 사면은 좀 어렵지 않을까라고 생각되고요. 그리고 우리 앵커님께서도 지적을 하신 것처럼 아무래도 대출에 대한 막차 수요가 몰렸다라고 봐야 되겠죠.

◆ 조태현 : 그야말로 막차.

◇ 송승현 : 그렇죠. 그래서 저번 달하고 그 전달 6월, 7월 달 보면 거래량들이 갑자기 좀 급증하는 현상들이 나타났거든요. 그러니까 미래에 있는 수요들이 일정 부분 대출이 더 올라가기 전에 DSR에 대한 규제가 강화가 되기 전에 조금 시기를 좀 앞으로 당겼다고 봐야 될 것 같아요. 거기에다 주택 가격이 계속 오르는 과정 안에서 주택 가격 오르죠, 또 거기에다 청약시장 과열되죠. 그렇기 때문에 이런 심리가 발동을 해서 아무래도 수요들이 좀 크게 작용을 했고 그런 것들이 거래량들로 늘어났는데 이 거래량 안에는 역시나 앞서서도 말씀드린 것처럼 온전히 내 돈을 가지고 살 수 있는 구조가 아니다 보니까

◆ 조태현 : 그렇죠

◇ 송승현 : 그 많은 거래량 안에서 대출을 활용한 거래가 많이 늘어났다라고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 지금 스트레스 DSR 2단계가 원래 7월이었다가 두 달 미뤄서 이제 9월부터 시행이 되잖아요. 그렇게 되면 이 대출 막차 수요 이런 것들은 많이 줄어들 가능성이 있다고 봐도 되는 건가요?

◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 스트레스 DSR 수요를 미리 당겼기 때문에 아무래도 그런 수요에 대한 양들은 줄어들 수 있겠죠. 그렇지만 최근 들어서 금융 규제에 대한 압박들이 있는 상황 안에서 주택 가격이 잠재워지지 않는다고 하면 일시적으로 잠깐 가다가 서고 다시 올라가는 그런 상황들이 연출이 될 수 있기 때문에 이 주택 가격을 얼마나 안정적으로 관리하느냐에 따라서 사실 가계부채가 늘어나냐 줄어드냐라고 볼 수 있을 것 같아요. 단순히 금융을 가지고 규제를 한다고 해가지고 시장 가격에 일정 부분 좀 도움은 될 수 있겠지만 이 대출의 규모하고 부동산 가격하고 어떤 게 앞서냐고 본다면 지금 시장 흐름 안에서는 가격이 오르면 대출이 늘어나는 구조. 그러니까 대출이 늘어나서 부동산 가격이 오른다기보다는 부동산 가격이 먼저 앞서가고 이런 가격들로 인해서 대출에 대한 의존도 이런 것들이 수요자들이 커지면서 쫓아가는 그런 구조 이렇게 나오고 있습니다. 그래서 얼마나 안정적으로 관리하느냐가 중요한 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 정부에서도 지금 상황을 예의주시하는 것 같아요. 그래서 DSR라는 거는 결국에는 가계 빚 전체를 고려해서 원리금을 따지는 대출 규제고 LTV 강화도 고려하고 있다 이런 이야기가 들리던데 LTV는 뭡니까?

◇ 송승현 : DSR 같은 경우는 소득을 가지고 어떤 대출을 활용해서 빌린다고 보면 LTV 같은 경우는 그 담보를 가지고 빌리는 거겠죠. 그러니까 집의 가격에 맞춰서 돈을 빌릴 수 있는 그런 비율이라고 볼 수 있는데 그러면 소득도 강화를 하고 거기에다가 집에 대해서 평가를 낮게 해주기 때문에 금액 같은 게 굉장히 줄어들 수 있는 거죠. 예를 들면 10억짜리를 50%라고 하면 5억을 빌릴 수 있겠지만 10억짜리를 30% 정도라고 하면 3억밖에 빌려주지 않기 때문에 그 규모가 굉장히 크게 줄어들거든요. 그러니까 실질적으로 체감하는 거는 DSR이 본인들 소득하고 연관이 되어 있기 때문에 이 부분들도 좀 심각하게 얘기를 하고 고민들을 하지만 실무적으로 볼 때 또 해외에서도 볼 때도 이 LTV에 대한 파급력 이런 것이 굉장히 좀 크기 때문에

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 송승현 : LTV를 확 줄인다고 하면 쉽게 체감을 할 거예요. DSR 같은 경우는 일반적으로 보면 일일이 하나하나 소득이 어떻고 뭐가 어떻고 신용대출이 어떻고 이런 것들 자동차 할부금 이런 것들을 다 따져서 복잡한데 LTV는 굉장히 직관적이거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠 그렇죠.

◇ 송승현 : 그렇기 때문에 LTV를 강화를 하게 된다고 하면 아마 수요자들은 좀 크게 위축이 될 수 있다고 볼 수 있을 것 같아요. 만약에 그래서 LTV가 이렇게 강화가 된다고 하면 DSR 그다음에 LTV까지도 강화가 된다면 집을 살 수 있는 구조, 내 집 마련을 할 수 있는 구조가 쉽지가 않다. 그래서 실수요자들에게는 굉장히 압박감으로 작용할 수 있을 것 같고요. 만약에 투자시장으로 바라본다고 하면 아무래도 전세를 활용을 해서 소위 말하는 '갭 투자'라고 하죠. 전세가격들이 올라간 그런 상황 안에서 전세를 활용한 그런 투자들 이런 것들이 들어갈 가능성, 성행할 가능성들이 있다고 보여지는데 또 최근 들어서는 은행에서도 전세자금대출 관련돼서 예의주시하게 보고 있고 그 대출 안에서도 대출 나가는 조건을 까다롭게 심사를 하겠다는 그런 방향성을 제시를 했기 때문에 이 방법도 좀 쉽지 않은 그런 상황으로 연출이 될 수 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 쉽지는 않을 것이다. 알겠습니다. 예전에 같은 경우에는 DSR 도입되기 전에는 LTV, DTI로 다 규제를 했었는데 확실히 LTV가 말씀하신 대로 직관적인 효과가 있기는 하죠. 우리가 이런 것들을 다 짚어본 이유는 근본적으로는 이게 부동산 시장에 영향을 미치기 때문인데요. 아파트 거래량을 보면 7월의 거래량은 상당히 많았는데 8월 거래량 별로 없을 것이다 이런 전망이 나오고 있잖아요. 이렇게 보는 이유가 뭡니까?

◇ 송승현 : 우리가 앞에서도 얘기한 것처럼 스트레스 DSR이 2단계 도입되기 전에 굉장히 빠르게 당긴 거죠. 원래는 7월 달 계획 정도 됐었는데 한두 달 정도 미뤘잖아요. 그 두 달 동안에 거래량이 급증했다고 보여지고요. 그 두 달이라는 기간 동안 청약시장이 굉장히 뜨겁게 과열이 됐었죠. 거기에다가 주택 가격의 상승세가 계속적으로 이어지는 시장 흐름입니다. 그래서 이런 서울의 아파트 거래량이 8,500건 정도 나왔거든요. 이게 2020년도 7월이 한 1만 1천 건 정도 됐었는데 4년 만에 굉장히 높은 그런 수치였다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 제일 과일됐던 때랑 비슷한 수준.

◇ 송승현 : 그렇죠. 그런데 8월 거래량이 지금 집계된 걸로 보면 한 2천 건 정도밖에 안 되거든요. 그러니까 한 4분의 1 정도밖에 안 되는 그런 수준이기 때문에 굉장히 좀 줄어들었다고 볼 수 있을 것 같습니다. 지금 거래량 같은 경우도 거래일로부터 물론 기간이 남아 있기는 하기 때문에 더 올라갈 수는 있겠지만 그래도 6월, 7월 거래량 대비했을 때 3분의 2 수준. 그 정도에 좀 미치지 않을까라고 보이기 때문에 이 스트레스 DSR이란 게 시장에 아직까지 내성이 생기기 전까지는 굉장히 좀 압박으로 작용을 하고 이런 압박된 시장 흐름이 추석이 얼마 안 남았잖아요. 추석이 지난 이후까지도 좀 이어지지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 거래량은 다음 달까지 신고되는 걸 다 봐야 되긴 하겠지만 일단은 7월보다는 많이 줄어들 것이다. 그렇다면 지금 같은 상황 부동산 공급 대책도 나왔고 금리도 오르고 있고 수요 억제도 하고 있다 그러면 이런 거래량과 가격 둔화 기조가 이어질 것으로 보시나요?

◇ 송승현 : 네. 저는 둔화 기조는 점진적으로 상승 폭이 축소될 것으로 보는 입장인데요. 왜냐하면 가격 상승세가 너무 오랜 기간 유지가 되다 보니까 가격 상승세에 대한 피로감들이 상당 부분 있어요. 그래서 이런 상승세가 예를 들면 이런 거죠. 5억에 10%하고 10억에 10%는 상당히 어렵잖아요. 그 올라가는 폭 자체가 5억 5천이 되는 거하고 11억이 되는 거하고는 굉장히 좀 큰 차이가 나기 때문에 상승률에 대해서는 줄어들 수 있다. 그리고 상승세가 오랜 기간들이 유지가 됐기 때문에 상당히 피로감이 누적된 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같고요. 그리고 최근에 이런 대출에 대한 압박이라든지 스트레스 DSR 2단계가 도입됐다는 거는 시장에서 아직까지도 이 스트레스 DSR에 대한 파급력을 수요자들이 체감 못한 그런 상황이거든요. 그래서 좀 소위 말하는 그 공포심에 사로잡혔을 수도 있어요. 왜냐하면 영끌 수요자들이 굉장히 좀 큰 타격을 입었던 게 이 금융에 대한 압박들. 또 금리에 대한 압박들이 있어서 그래서 이런 스트레스 DSR에 시장에서 누적되고 내성이 생기기 전까지는 이런 상승세나 거래량 둔화 이런 기조가 좀 이어지지 않을까 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 마무리 부탁드릴게요.

◇ 송승현 : 이번 부동산 시장 같은 경우는 '관치금융' 그리고 이런 것들로 통해가지고 부동산 시장을 압박하는 이런 흐름도 나왔다라고 평가들을 주변에서 많이 해요. 그래서 소위 금융당국에서는 '전쟁을 선포한다' 그런 얘기들도 하는데 한줄평을 드린다면 '부동산 시장은 전쟁터가 아니다'라고 말씀을 드리겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산 시장은 전쟁터가 아니죠. 시장 경제에 따라서 움직이는 곳입니다. 지금까지 송승현 도시화 경제 대표와 함께 부동산 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 송승현 : 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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