고삐 풀린 주담대… 0%대 금리 시절 넘어선 ‘영끌’ 열풍 [뉴스 투데이]

5대 시중銀, 증가폭 역대 최대
7월말 대출 잔액 560조원 육박
전월 대비 7조5975억원 불어나
집값 상승·규제 완화 영향 분석
이달 증가폭 다시 경신 가능성
DSR 규제에도 증가세 지속 땐
전세자금대출 보증 비율 축소
주담대 거치기간 폐지 등 검토

7월 주요 시중은행의 주택 관련 대출 증가 폭이 역대 최대 규모를 기록했다. 이달에는 그 기록이 재경신될 조짐이다. 아직 본격적인 금리 인하가 시작되지 않았음에도 ‘0%대 기준금리(0.5∼0.75%)’였던 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 당시 대출 규모를 이미 넘어섰다. 금융당국은 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 9월 이후에도 가계대출 증가세가 이어지면 DSR 한도 축소, 주택담보대출비율(LTV) 강화 등 전방위 규제에 나선다는 방침이다.

안 잡히는 가계대출 25일 서울 시내 한 시중은행에 주택담보대출 상품의 금리 안내문이 붙어 있다. 금융권에 따르면 최근 들어 주요 은행의 주담대 증가 규모는 0%대 초저금리로 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모으는 대출)이 절정이던 2021년 8월보다 높은 수준을 나타냈다. 연합뉴스

24일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 7월 말 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 559조7501억원으로, 6월 말보다 7조5975억원 불었다. 7월 주담대 증가 폭은 5대 은행에서 관련 통계를 확인할 수 있는 2016년 1월 이후 시계열 가운데 월간 최대 기록이다. 시중은행 관계자는 “2016년 이전 주택 거래가 활발했을 때도 이렇게 크게 대출이 불어난 적은 없었다”고 전했다.

이달 들어서는 이 기록마저 깨질 가능성이 높다. 22일 현재 5대 은행의 주담대 잔액(565조8957억원)은 7월 말과 비교해 6조1456억원 더 늘었다. 월말까지 열흘 남은 상황에서 이 속도가 유지된다면 이달 증가 폭은 7월 수준을 넘어설 수 있다.

이 같은 ‘영끌’(영혼까지 끌어모으는 대출) 열풍은 수도권 중심으로 높아진 집값과 부동산 규제 완화 등에 따른 주택 거래 증가 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

특히 집값이 오르면서 15억원을 초과하는 고가 주택 거래가 크게 늘었다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 2021년 수도권(서울·경기·인천) 아파트 매매거래 가운데 9억원 초과∼15억원 이하, 15억원 초과 물건의 비중은 각각 10.57%, 4.42%에 불과했다. 하지만 올해 들어 22일까지는 그 비중이 15.95%, 7.75%로 급등했다.

한 시중은행 관계자는 “집값이 오른 데다 부동산 규제 완화로 LTV도 상향 조정되면서 집을 담보로 대출을 받을 수 있는 한도 자체가 늘었다”며 “그 결과 DSR 도입 후 강화돼도 대출금액 자체가 늘고 있다”고 말했다.

주요 시중은행의 주담대 증가를 살펴보면 수도권 쏠림 현상도 나타난다. 신규 취급액 가운데 수도권 담보 물건의 비중은 70% 안팎에 이른다.

금융당국이 다음달 실행되는 2단계 스트레스 DSR 규제에서 은행권의 수도권 주담대 금리에 당초 예정된 0.75%포인트보다 높은 1.2%포인트의 스트레스 금리를 적용해 대출 한도를 더 줄이기로 결정한 것도 이 때문이다. DSR은 대출받는 이의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 하는 규제다.

금융당국은 지난주 가계대출 점검회의를 열어 5대 시중은행에 대출 금리 인상 외 전방위적 가계대출 관리방안을 주문했다. 금리를 높이는 소극적인 가계대출 관리대책에 더해 대출 심사를 강화하는 적극적인 방안을 마련하라는 지시로 풀이된다.

금융당국은 2단계 스트레스 DSR 시행의 효과와 은행들이 9월1일부터 산출하는 모든 가계대출에 대한 DSR 수준을 보고 이미 예고한 정책 모기지 대출이나 전세대출에 대한 DSR 적용 범위 확대 수준 등을 결정할 예정이다. 나아가 현재 40%를 넘지 못하도록 규정돼 있는 DSR 한도 자체를 낮추는 방안도 검토한다는 방침이다. 금융권 안팎에서는 35% 수준이 거론되고 있다.

금융당국은 가계부채 급증세가 꺾이지 않으면 DSR 관리 강화 외 더 강력한 수단을 동원하겠다는 방침이다. 갭투자에 활용되는 전세대출을 조이기 위해 현재 최대 100%에 달하는 전세자금대출 보증비율을 대폭 낮추거나 주담대 거치기간을 아예 없애는 방안까지 유력하게 검토되고 있다는 후문이다.

주택 가격에 대한 대출 비율인 LTV를 다시 강화하는 방안도 거론된다. 앞서 정부는 규제지역 내 무주택자의 LTV를 50%로 일원화하고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주택담보를 허용하는 등 규제를 일부 완화한 바 있다.

김수미 선임기자 leolo@segye.com