“서울 부동산은 타오르는데” 지방 미분양 위험↑…격차 더 벌어진다

하나금융硏 “수도권 부동산 열기 과열…지방은 침체 신호”
8.8 부동산 대책 효과 부족…물량 공급 차이도 양극화 부추겨

[헤럴드경제=김광우 기자] 서울을 중심으로 부동산 시장의 열기가 뜨거워지고 있는 가운데, 지방 부동산 시장의 침체가 이어지며 ‘부동산 양극화’가 더 확대될 수 있다는 전망이 나왔다. 수도권 입주가 감소하는 반면 지방의 물량 공급을 늘어나며 그 격차가 더 확대될 수 있다는 지적이다.

25일 하나금융연구소 금융시장모니터 보고서에 따르면 전국 주택 매매가격은 전월 대비 상승폭이 확대되고 있다. 지난 5월 0.02% 줄어든 매매가격은 6월 0.04%, 7월 0.15% 등으로 점차 늘었다. 이는 지방의 거래 부진, 매물 적체에도 불구하고 수도권 매수심리 확대 및 집중이 지속됐기 때문이다.

특히 수도권 아파트를 중심으로 가격 상승세가 두드러지고 있다. 실제 ▷신생아특례대출의 공급 ▷스트레스 원리금상환부채비율(DSR) 2단계 시행 이전 대출수요 증가 ▷핵심지역 중심 주택가격 상승 거래 등으로 주담대 취급액도 상승세를 보였다.

아울러 실수요와 투자수요가 모두 집중된 수도권에서 아파트 입주물량이 줄어들고 있다. 착공 감소, 공기 지연 등의 영향이다. 보고서에 따르면 수도권 아파트 입주물량은 ▷1분기 5만2000호 ▷3만5000호 ▷3분기 3만1000호 등으로 감소세를 보였다.

정부가 발표한 8.8 부동산 대책 또한 효과가 크지 않을 것이라는 게 보고서의 분석이다. 하서진 한국금융연구원 수석연구원은 “대책은 수도권 택지 공급, 정비사업 속도 제고 등으로 중장기 공급 확대와 비아파트 시장 정상화 중심으로 발표됐다”고 평가했다.

반면 지방의 부동산 시장 부진도 지속된다. 2024년 상반기 매매 거래량은 서울, 경기에서 거래량 회복세가 지연됐지만, 광주, 부산 등에서 거래 침체가 시작됐다. 실제 최근 5년 대비 2024년 상반기의 월평균 거래량 회복율은 ▷서울 74% ▷경기 74% ▷광주 68% 등으로 집계됐다.

아파트 입주율 또한 반대 양상을 보였다. 지난 6월 77.6%였던 아파트 입주율은 7월 80.3%로 2.7%포인트 늘었다. 같은 기간 지방광역시는 63.5%에서 62.8%로 줄었다. 하 수석연구원은 “당분간 매수세의 수도권 집중과 아파트 선호 증대를 바탕으로 매매 거래량이 유지되며, 지역별 시황 온도 차가 확대될 것”이라고 전망했다.

분양시장에서의 수요 집중 또한 부동산 양극화를 부추길 수 있다는 우려가 나온다. 고분양가에도 불구하고 서울의 청약경쟁률은 급증하고 있다. 하지만 그 외 지역은 다소 부진한 상황이다. 올 1~7월 서울 평균 청약경쟁률은 148:1에 달했다. 하지만 전국 평균 청약경쟁률은 12.47에 그쳤다.

분양물량은 전국적으로 증가하며 서울 중심의 미분양 추세가 이어질 전망이다. 올 하반기 수도권 분양물량은 9만1000호로 상반기(5만6000호)보다 3만5000호 늘었다. 지방의 분양물량 또한 같은 기간 11만5000호에서 15만호로 3만5000호 증가했다.

하 수석연구원은 “매수심리가 회복되면서 서울 외 지역으로 청약수요가 분산될 가능성이 있으나, 가격 상승기대가 형성되는 일부 지역에 국한될 것”이라면서 “미분양 CR 리츠가 출시되고 준공 전 미분양 대출 보증 확대가 추진될 예정이지만 지방 수요 위축에 따른 사업성 확보가 관건”이라고 말했다.

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