임대차보증금을 반환받지 못할 때 대처법[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

주택임대차 계약기간이 만료됐음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 주지 않는 경우가 종종 있다. 임대인이 새 임차인을 아직 구하지 못해 새 임차인이 구해지는 대로 받아서 돈을 주겠다는 경우가 빈번하다. 이 경우 임차인으로서는 임대차보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있기는 하나 만일 새로 계약한 집으로 이사를 해야 하는 상황이라면 어떻게 해야 할까.

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있다. 이 때문에 임차인이 임대차가 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실된다. 따라서 보증금을 돌려받기 어려워질 수도 있다.

이런 문제를 해결하기 위한 제도가 임차권등기명령제도다. 이는 계약기간의 만료나 해지 통고, 합의해지 등에 따라 임대차가 종료됐으나 보증금이 전부 또는 일부라도 반환되지 않은 경우 활용된다.

임차인이 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청해 부동산등기사항증명서에 임차권등기를 마친 후 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차 주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

한편 대법원은 “임차권등기를 마친 주택에 관한 강제경매나 임의경매가 행해지는 경우에 임차권등기를 마친 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다”고 판결한 바 있다.

그렇다면 보증금을 돌려받지 못한 임차인으로서는 임차권등기만 하면 보증금반환채권의 소멸시효도 중단되는 것일까.

대법원은 “주택임대차보호법 제3조의 3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 한다”고 했다.

또 “비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차 규정을 일부 준용하고 있지만 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다”고 했다.

임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법에서 정하는 소멸시효 중단 사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다는 것이 대법원의 판단이다.

임차권등기를 마쳤다는 사정만으로 곧바로 임대차보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아니며 보증금반환채권의 소멸시효가 중단되는 것도 아니다. 따라서 임차인으로서는 임차권등기를 마친 후 임차보증금반환을 독촉하고 필요한 경우에는 강제집행을 위한 소송을 하여야 하는 경우도 발생할 수 있다.

하지만 임차권등기가 되어 있는 주택에 관해 흔쾌히 임대차계약을 맺고 입주하려는 신규 임차인은 드물기 때문에 임대인으로서는 이른 시일 내에 임차권등기를 말소하고 싶어 할 것이다. 따라서 임차권등기를 마치면 임대차보증금을 반환받기가 사실상 수월해질 것이다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사