[김규성의 택스토리] 지방 저가주택 살 때…이러면 종부세 특례 못 받는다

부동산 세금 실수사례-종부세 편. 자료:국세청

[파이낸셜뉴스] 강도가 많이 약해졌지만 종합부동산세는 여전히 50만명 가량이 내는 세금이다. 2023년 기준 종부세 납세인원은 49만5000명이다. 결정세액은 4조2000억원에 달한다. 그런 의미에서 오는 11월 2024년분 종부세 고지를 앞두고 1세대 1주택자 및 합산배제 임대주택 특례 등을 잘 살펴봐야 한다.

지방 저가주택 합산배제 살펴야

은퇴 후 전원생활을 즐기는 베이붐 세대가 늘어나면서 수도권 외 지방의 저가주택을 취득하는 경우가 많다. 지방 소재 저가주택을 취득하면 1세대1주택자로 종부세를 낼 수 있다는 이야기가 널리 알려져 있어서다.

하지만 A씨 처럼 특례를 적용받지 못한 경우도 있다. A씨는 서울 강남구에 20억원 상당의 아파트를 보유하고 있는 1주택자다. 2001년 7월 취득했다. A씨의 배우자는 올 3월 은퇴 후 전원생활을 하기 위해 강원도 원주 소재 B농가주택을 2억원에 샀다. A씨 배우자가 B주택을 산 것은 지방의 저가주택을 취득해도 1세대1주택자로 종부세를 낼 수 있다는 이야기를 들어서다. A씨는 1세대1주택 특례를 신청했다. 오는 11월 A씨는 종부세 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있을까.

정답은 특례 배제다. 국세청이 최근 '부동산 세금 실수사례-종부세편'을 통해 내놓은 설명에 따르면 B주택은 수도권 밖이면서 광역시·특별자치시 외 지역 소재 주택으로서 6월1일 현재 공시가격은 3억원 이하여서 1세대1주택 특례대상 저가주택이다. 다만 이 특례를 적용받기 위해서는 세대원 중 1명만 주택을 소유해야 하고 다른 세대원은 무주택이어야 한다. 만약 A씨가 소유했다면 가능했겠지만 배우자가 B주택을 샀기 때문에 적용이 불가능하다. 지방의 저가주택을 살 때 명의를 누구로 할 것인가에 따라 세금이 달라지게 되는 것이다. 지방 저가주택 등은 2주택이더라도 1세대 1주택자로 보는 특례적용이 가능해 12억원의 공제금액과 최대 80%의 세액공제 혜택을 볼 수 있다.

부동산 세금 실수사례-종부세편. 자료:국세청

합산배제 임대주택도 요건 챙겨야

임대주택을 1채 더 소유하고 있어도 1세대1주택자 조건으로 종부세를 부과받을 수 있다. 일종의 특례다. 다만 조건에 만족해야 한다.

C씨는 2009년 5월, 세대 전원이 거주하는 D주택을 취득하고 가족 전원이 주민등록을 했다. 2017년 1월 E주택을 취득해서 임대등록을 하고 임대를 줬다. C씨는 2023년 8월 근무지가 변경돼 혼자만 주민등록을 옮겼다. C씨는 올 11월 종부세 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있을까.

결론은 적용배제다. 종부세는 양도소득세와 달리 직장 이전 등 부득이한 사정이 있는 경우, 1세대1주택 거주기간을 인정하는 등의 예외를 두지 않는다.

임대주택 합산배제를 받기 위해서는 임대주택 등록 후 10년의 임대의무기간을 채워야 한다. 민간임대주택법에 따라 임대주택을 합법적으로 양도하는 경우에도 임대기간이 승계되지 않는다.

국세청은 "임대주택에 대해 합산배제를 적용받고 있는 경우, 종부세법상 임대의무기간 개시일이 언제인지, 임대의무기간이 몇 년인지를 확인해 언제까지 임대주택을 보유·임대해야 하는 지를 정확히 계산할 필요가 있다"고 밝혔다. 만약 이를 어길 경우, 경감받은 종부세와 이자상당가액을 한꺼번에 추징당할 수 있다.

종부세 제도 개요. 자료:국세청

부동산 양도 땐 과세기준일 주의

종부세 관련 빈번한 실수 중 하나가 부동산을 양도할 때 과세기준일의 중요성을 모르는 경우다. 2채를 소유하고 있어 종부세 대상이 된다면 과세기준일인 6월1일 이전에 잔금(소유권이전등기접수)까지 마무리해야 한다.

국세청은 "종부세 세부담 측면에서는 부동산을 매도하는 경우, 6월1일 이전에 잔금을 받는 게 유리하다"며 "부동산을 매수하는 경우라면 6월2일 이후에 잔금을 내는 게 유리하다"고 설명했다.

재건축 기간 동안 거주한 대체주택을 재건축 완료 후에도 계속 보유할 경우, 2주택자로 종부세가 부과된다는 것도 주의해야 한다.

1주택 보유자가 재건축 입주권을 취득했다가 2주택자로 종부세가 부과되는 경우도 있다. 재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치 여부와 관계없이 실제 철거되는 때까지 종부세가 부과되기 때문이다.

mirror@fnnews.com 김규성 기자