[돈MORE]규제 강화·오락가락 금리…주담대 받기 전 체크포인트

기준금리 내려간다는데…은행 주담대 금리는 상승
그래도 '인하' 기대감…고정보다 변동금리 유리할수
내달 한도 축소, 신규도 대환도 대상…자금계획 재검토

당장 이사 때문에 대출 받을 일이 생기셨나요? 혹시 이미 받았던 주택담보대출의 너무 높아 대환대출을 고민하고 계신가요? 대출을 새로 받아야 하는데 은행 주택담보대출 금리는 계속 오른다고 하고 규제도 바뀐다니 고민이 크시죠? 

주택담보대출은 그 어느 대출보다 규제가 강하게 적용되는 부분이 있습니다. 이 때문에 '지금'이 아닌 대출을 받을 시점에 어떻게 규제가 바뀌느냐에 따라 자금계획이 달라질 수 있습니다. 앞으로 주택담보대출을 둘러싼 환경 변화를 전망하고 이에 따른 대출 전략을 세우는 것이 중요합니다.

알쏭달쏭 금리, 변동형으로 받을까 고정형으로 받을까

최근 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 3.5%로 동결했죠. 무려 13회 연속 동결 조치로 역대 가장 긴 기간동안 같은 수준의 기준금리가 유지되고 있습니다. 

다만 금융권에서는 한은이 올해 중으로는 기준금리를 내릴 것이란 기대감이 큽니다. 모든 대출의 기준이 되는 기준금리가 인하되면 주택담보대출의 금리도 낮아지겠죠. 실제 이같은 상황은 시장에 '선반영' 된 측면이 있었습니다.

그런데 최근 은행들은 오히려 주택담보대출의 금리를 올리고 있네요. 최근 주요 시중은행들이 주택담보대출의 금리를 1.0%포인트 가량 올렸습니다. 기준금리 인하에 대한 기대감과는 정반대 방향으로 흘러가고 있는거죠. 

금리에 대한 기대감과 실제 대출취급 시 금리의 방향이 다른 것은 정부 정책의 영향이 크게 반영되고 있기 때문입니다. 현재 가계부채 수준이 지나치게 높은데, 자칫 기준금리를 인하했다가 가계부채가 더욱 폭발적으로 증가할 수 있다는 거죠. 그래서 이를 정책적으로 제어하고 있는 겁니다.

그렇다면 앞으로는요? 일단 은행권에서는 금리는 내려갈 것이란 것을 기정사실화 하고 있습니다. 한국은행도 결국 기준금리를 내릴 것이라는 관측이죠. 

이럴 때 주택담보대출을 받는다면 가장 주목해야할 부분은 대출 금리가 변동형인지, 고정형인지를 따져보는 겁니다. 변동형은 말 그대로 시장상황에 따라 내 대출의 금리가 바뀌는 것을 의미하고요, 고정형은 계약시점의 금리가 만기(혹은 일정기간)까지 그대로 유지되는 것을 의미합니다.

변동형은 금리 변동이라는 리스크는 있지만 고정형에 비해 기본금리가 낮습니다. 반대로 고정금리는 대출자 입장에선 금리 변동이라는 리스크가 없는 대신 변동형 대출보다는 금리가 높죠. 

따라서 앞으로 금리가 내려갈 것이라는 기대감이 더 크다면 변동형이 유리하고, 금리가 내려가지 않고 오히려 올라갈 것이라고 볼 때에는 고정형을 받는 것이 낫다는 얘깁니다. 지금 은행들이 예상하는 대로라면 변동형이 금리 측면에서 좀 더 유리할 수 있다는 얘기죠. 

다만 주택담보대출의 경우 이를 혼합해 쓰는 경우가 많다는 점도 알아둘 부분입니다. 보통 5년동안은 '고정'이 되고 그 이후에는 6개월마다 금리가 바뀌거든요. 즉 지금 주택담보대출을 받는다면 향후 5년 동안은 금리가 계약 수준으로 유지될 겁니다. 

9월부터 한도가 왜 줄어요?

당장 다음주가 지나고 나면 수도권에서 대출을 받을 경우 같은 담보로, 같은 사람이 대출을 받는다고 해도 한도가 줄어듭니다. 금융당국이 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 내달부터 본격적으로 도입하기로 했기 때문입니다.

지금 주택담보대출을 받을 경우 담보의 가치에 기반해 대출 한도가 설정(LTV, 담보인정비율)되고요, 여기에 더해 차주의 상환능력을 추가로 살펴보고 대출을 내주고 있습니다. 연간 원리금상환액이 소득액의 40%를 넘으면 안되는 거죠. 이것이 바로 DSR입니다.

그런데 내달부터는 DSR을 산정할 때 스트레스 금리 0.75%포인트를 가산합니다. 향후 금리가 상승할 여지가 있다는 가정 등 미래에 발생할 수 있는 악재를 DSR 산출시 반영한다는 얘깁니다. DSR이 연간 원리금상환액을 기초로 산출하는 만큼 금리를 더 높게 보면 연간원리금상환액 또한 늘어나겠죠? 이에 따라 받을 수 있는 대출의 한도가 줄어듭니다.

예를 들어 연봉 5000만원인 사람이 30년 만기, 금리 4.5%(변동)의 주택담보대출을 수도권 주택 구매를 위해 받는다고 가정하면, 이 사람은 DSR 40% 기준으로는 3억2900만원까지 대출이 가능했습니다. 그런데 여기에 스트레스 금리를 강화하는 DSR2단계를 적용하면 한도는 2억8700만원으로 4200만원이나 줄어들게 되죠. 

주목할 부분은 새로운 집으로 이사가기 위해 대출을 받는 사람 뿐만 아니라, 기존의 대출 금리가 낮아 더 낮은 금리의 대출로 대환하려는 사람들도 이 부분을 놓쳐서는 안된다는 겁니다. 대환대출은 새로운 대출을 더 낮은 금리로 받아 기존의 대출을 상환하는 것이죠. 이 과정에서 기존의 계약은 종료되고 새로운 대출을 받게 됩니다. 당연히 대출 심사도 새로 이뤄지고요, 강화된 DSR 역시 적용되는거죠. 대환을 통해 기존 대출을 '모두' 갚기 어려운 상황이 올 수 도 있다는 겁니다. 

따라서 주택담보대출을 넉넉히 받아 여유자금으로 사용하려는 계획을 세워뒀거나 대출을 꽉꽉 채워 주택을 구매하려고 했던 경우 자금계획을 다시 세우는 전략이 필요합니다. 

'돈MORE(돈모아)'는 시시각각 변하는 금융시장에서 돈을 아끼고 모을 수 있는 재테크 정보를 소개합니다. 비즈워치 금융부의 주말 코너입니다.

이경남 (lkn@bizwatch.co.kr)

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