“대기업 들어선 빌딩인데, 너마저”...수익률 36% 급락한 해외부동산펀드

네슬레빌딩 투자펀드 급락
유럽 고금리 현상 길어지고
재택근무로 공실 늘어난 탓

스페인 바르셀로나에 위치한 네슬레 본사 빌딩

고금리 여진이 해외 부동산 펀드의 잇따른 부실로 이어지고 있다. 스페인 바르셀로나의 글로벌 대기업이 임차한 빌딩의 자산가치도 30% 이상 급락했다.

23일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 관리하는 ‘이지스글로벌부동산투자신탁204호’ 펀드의 기준가격은 21일 기준 36% 급락했다.

지난 20일 기준가격은 932.73이었는데, 하루 새 596.42로 떨어진 것이다. 펀드의 가치가 하락함에 따라, 설정 후 수익률도 -22.3%로 손실권으로 돌아섰다

이지스글로벌부동산투자신탁204호 펀드는 글로벌 식품기업 네슬레 본사가 있는 스페인 바르셀로나 빌딩에 지분 투자하는 상품이다.

안정적인 임대 수익과 향후 매각을 통한 자본 차익 기대감에 투자자금 541억원이 몰렸고, 지난 2018년 출시됐다.

펀드의 가치가 하루 사이 급락한 이유는 투자자산에 대한 재평가를 실시한 후 평가손익이 기준가격에 반영됐기 때문이다.

재평가 결과 이지스글로벌부동산투자신탁204호 펀드가 보유한 외화 주식(지분)의 공정가치는 2350만유로로 추정됐다. 이는 지난해 말 해당 빌딩의 감정평가금액(7530만유로)과 크게 차이가 난다.

감정평가금액이 변동한 이유는 고금리 현상 지속이다. 유럽 중앙은행은 2023년 말까지 기준금리를 4.5%까지 인상한 바 있다. 최근 한 차례 인하해 기준금리는 4.25%를 기록하고 있지만 여전히 과거 저금리 시절과 비교하면 높은 수준이다.

이지스자산운용은 “금리 인상으로 부동산 잠재 투자자들의 조달금리 상승을 초래했다”며 “오피스를 비롯한 유럽 상업용 부동산 투자 시장에 부정적 영향을 미치고 있다”고 밝혔다.

재택근무가 새로운 산업 트렌드가 자리 잡으면서, 오피스 공실률이 증가한 점도 문제다. 공실률이 증가하면, 시장이 평가하는 오피스 자산의 가치는 하락한다.

한편 해외 부동산 펀드 시장 내 환 변동 리스크도 커지고 있다. 최근 ‘한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호’, ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호’ 펀드는 환전략을 종전 환헷지(위험회피)에서 환노출로 전환했다.

환율 변동에 따른 평가손익 변동성을 낮추기 위해 대부분 해외 부동산 상품들은 환헷지 전략을 쓴다. 하지만 이 계약을 제공하는 은행들이 펀드 부실 우려에 계약 연장을 거부하면서 환차손 우려가 커지게 됐다.

환헷지 계약에는 돈이 든다. 운용사들은 환헷지 계약 관련 정산금을 은행에 지급해야 하지만, 펀드 손실로 인해 정산금을 마련하지 못할 처지에 놓일 수 있다.