[시선집중] "종부세 완화로 집값 상승... 3개월 뒤 금리 인하? 가격 더 오를 우려도"

<박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수>
- 금리 동결, 유동성 일시 차단 효과는 있으나... 큰 제동에는 한계
- '마용성'은 물론, 노원-도봉-강북도 서서히 상승 흐름
- 상승 원인은 종부세 완화... 다주택자들 급매물 안 내놔
- 1주택자는 종부세 부담 거의 없어... 적정 수준으로 높여야
- 8.8 대책, 중장기적 효과 있으나... 시장 진정시키기에는 미흡
- 종부세 완화시 LH 빌라 매입도 한계.. 저소득층 공급 부족 우려
- 3개월 뒤 금리 인하? 매입에 부담 없어져... 집값 더 오를 수도

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <김종배의 시선집중>(07:05~08:30)
■ 진행 : 김종배 시사평론가
■ 대담 : 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수

☏ 진행자 > 한국은행이 어제 기준금리를 또 동결했습니다. 지난해 2월 이후 13번째 동결인데요. 여기저기서 금리 인하 필요성을 제기를 했음에도 불구하고 이런 결정을 내리게 된 배경에는 가파르게 상승하고 있는 집값, 그리고 가계 부채 때문이라고 하는 게 일반적 분석인데요. 그러면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 이걸 짚어봐야 되겠죠. 건국대 부동산대학원의 박합수 겸임교수 전화 연결해서 짚어보도록 하겠습니다. 나와 계시죠?

☏ 박합수 > 네, 안녕하십니까. 반갑습니다.

☏ 진행자 > 일단 금리를 동결했는데요. 부동산 시장에 조금이라도 영향을 줄 수 있을까요?

☏ 박합수 > 우선 부동산 부분에 이런 금리 동결은 유동성을 진입하는 걸 일시적으로 차단하는 그런 효과는 있다고 볼 수 있을 것 같고요. 그런 차원에서 이런 유동성이 우리가 흔히 얘기하는 산업 생산 부분에 투자돼야 될 것이 다소 거리가 있는 부동산 시장에 진입하는 이런 문제는 차단하는 것은 일정 부분 의미는 있다고 판단은 듭니다.

☏ 진행자 > 조금이라도 제동을 걸 수 있다고 볼 수 있다라는 말씀이실까요?

☏ 박합수 > 우선 당장은 그렇습니다만 그렇다고 큰 틀의 방향성이 지금 주택 가격의 상승, 일종의 흐름이 조금 강한 상태라서 그렇게까지 큰 제동을 걸기에는 한계는 있다고 보여집니다.

☏ 진행자 > 알겠습니다. 바로 부동산 시장에 대한 분석이 필요한데요. 지금 상승 추세가 상당히 가파른 편이죠.

☏ 박합수 > 그렇습니다. 어제 발표된 한국부동산원의 발표를 보게 되면 8월 3주 주간 동향을 발표했는데 서울이 전체 대비 0.28%가 올랐다고 그러는데 문제는 22주 연속 상승이라는 겁니다. 우리가 전통적으로 강남·서초·송파 우리나라 또 서울에서는 마포·용산·성동이라는 마용성 위주로 상승세가 가파르게 진행이 되고 있는데, 주목할 것은 우리가 노원·도봉·강북 같은 이런 노도강 외곽지역까지도 서서히 이런 상승 흐름이 나타나고 있다 이런 측면이 주목해야 될 부분이고. 우리가 이런 상승률만 봐서는 사실 얼마 올랐는지 감이 없는데 현실적으로 제가 말씀을 드리면 한 3~4개월 전에 10억 초반의 아파트였다 그러면 지금은 한 1억 정도 호가 위주로 실거래가도 올라갔다고 볼 수가 있고요. 20억대 아파트라고 하게 되면 봄 대비 한 2, 3억 정도의 그런 상승, 대략 한 10% 정도 현실에서는 실거래가 호가가 좀 올라간 측면이 있다고 보시면 될 것 같습니다.

☏ 진행자 > 집값 상승의 주된 원인을 뭘로 봐야 되는 겁니까?

☏ 박합수 > 우선 저는 올해 24년 들어서의 흐름을 보게 되면 저는 1분기는 조정, 2분기 보합, 하반기는 소폭 상승할 거라는 게 제 전망이었는데 연초를 주목하게 되면 연초에 가격이 조정될 때 추가적으로 조금 더 하락이 되려면 무슨 사안이 발생됐어야 되냐면 다주택자가 급매물을 더 많이 내놨어야 되는 그런 상황이에요.

☏ 진행자 > 올해 연초에.

☏ 박합수 > 그렇습니다. 가격이 하락할 것인데 결국은 다주택자 입장에서는 23년 말에 작년 말에 종합부동산세를 종전 대비 종전 21년 최고점 대비 한 30% 수준도 안 되게 완화를 해버렸어요. 그러다 보니까 급매물을 내놓을 이유가 없었고 언제 팔아도 양도세 중과가 사라진 측면이 있기 때문에 급매물이 사라지면서 가격의 지지기반을 보였다라는 게 1차적으로 시장에서 하락이 멈췄다는 걸 의미하고, 그 이후에 전세가격 상승세가 두드러지면서 전반적으로 우리가 시장에서 25년 26년도에 공급 부족, 여기서의 공급은 입주 물량입니다. 입주 물량이 예고된 상태에 금리 인하를 거의 앞두고 있는 상황이기 때문에 이런 분위기가 합쳐지면서 매수자의 심리를 자극했다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

☏ 진행자 > 지금도 말씀해 주셨고 얼마 전 다른 인터뷰에서도 종부세 완화가 부동산 가격 상승에 영향을 미쳤다고 말씀하신 바도 있어요. 그러면 지금 정치권에서 종부세 완화 이야기가 또 나오고 있지 않습니까. 그러면 시장에 또 영향을 줄 거 아닙니까? 그러면.

☏ 박합수 > 솔직히 말씀드리면 정치권에서는 1주택자 위주로 종부세를 완화한다고 하는데 1주택자는 현실에서 종부세는 부담이 사실상 거의 없습니다.

☏ 진행자 > 지금도.

☏ 박합수 > 지금도 거의 없고요. 오히려 다주택자도 말씀드린 대로 대폭 완화됐기 때문에 그거를 더 이상 완화할 게 아니라 사실은 적정 수준으로 높여야 됩니다.

☏ 진행자 > 오히려?

☏ 박합수 > 그렇습니다. 지금 공정시장가액비율이라고 그래서 일종의 적용 비율인데요. 이게 최저인 60%까지 내려가 있어요. 이걸 가운데 기준인 80%까지도 상향해서 적용해야 되지 않겠나하는 생각입니다.

☏ 진행자 > 오히려 종부세를 강화해야 된다, 집값만 놓고 본다면.

☏ 박합수 > 그렇습니다. 보유세 강화 거래세를 완화해야 된다 이런 측면인데 그렇다고 보유세를 전 정부처럼 지나치게 강화하는 건 무리가 많습니다. 그렇지만 적정 기준은 유지해야 될 필요는 있다고 보여집니다.

☏ 진행자 > 지금 공급 물량 부족 부분은 어떻게 평가하십니까?

☏ 박합수 > 공급 부족은 제가 사실상 전 정부부터 계속 주장한 부분이라고 할 수가 있는데 안타깝게도 26년도에는 거의 지난 10년간 평균의 절반 수준으로 입주 물량이 감소할 그럴 것으로 예상을 하고 있어요. 그만큼 간단한 문제가 아닙니다. 그래서 올해 서울도 여전히 2만 가구 초반의 실제 아파트를 가지고 있고 내년도에는 경기도가 입주 물량 기준으로 따지면 올해는 한 11만 호대로 나름대로는 괜찮습니다만 내년도에는 이게 한 6만 가구대로 떨어집니다. 그래서 이런 서울발 주택가격 상승이 자칫 경기도 수도권 일대까지 공급 부족의 영향으로 인해서 전세가격이나 매매가격 상승까지 나타날 우려가 잠재돼 있다 이렇게 판단됩니다.

☏ 진행자 > 그러면 8.8 대책 있잖아요. 정부가 발표한. 이건 별로 약발이 없다고 보세요?

☏ 박합수 > 이 대책 중에서는 아주 긍정적으로 받아들일 분들이 많아요. 하지만 정비사업에 대한 속도나 용적률 상향, 이런 것들은 법령 개정이 따라와야 되고 더군다나 신규 택지 발표한 것들은 물리적인 시간이 필요한 것이기 때문에 어찌 보면 중장기적인 대책들이에요. 단기적으로 시장에 대응할 만한 그런 대책들은 빌라 매입을 11만 호 해서 임대주택으로 공급한다든가 주택 공급 여건 이런 것들인데 이거 가지고는 시장을 진정시키기에는 미흡하고요. 청년층으로 안심을 하기에는 한계가 있다 이렇게 좀 보여집니다.

☏ 진행자 > 근데 하나 8.8 대책 가운데 핵심 중에 하나가 LH로 하여금 빌라 같은 것을 무제한 매입해서 임대 주는 방안이 포함이 되어 있지 않습니까?

☏ 박합수 > 맞습니다. 그게 11만 호죠.

☏ 진행자 > 근데 교수님이 조금 전에 어떤 지적을 해 주셨냐면 지금 종부세가 완화되다 보니까 다주택자가 빌라나 이런 것들을 내놓지를 않다 보니까 오히려 공급이 준 측면이 있다고 지금 말씀하셨단 말이에요. 그러면 정부가 LH로 하여금 빌라를 사들이게 하려고 해도 사실은 그 빌라 공급이 제한되는 현상이 발생한 거 아닙니까? 그러면.

☏ 박합수 > 예, 그것도 이미 예고된 거라고 할 수가 있는데요. 빌라 자체는 다세대 연립주택이 주력인데 이 부분은 지금 공급이 역시 안 되고 있어요. 왜냐하면 공사비가 많이 상승했지 않습니까. 금리가 인상되고 이러면서 전체적으로 토지 가격이 많이 또 오른 측면이 있기 때문에 이 공사 원가가 급등한 상태예요. 그만큼 사업성이 악화됐다라고 볼 수가 있어서 거의 이런 주택 사업하시는 분들이 짓지를 못하고 있다 이런 측면이 또 강하기 때문에 공급이 돼야 매입하고 할 거 아니겠습니까.

☏ 진행자 > 기존 빌라도 종부세가 오히려 완화되는 방향으로 간다면 버티기로 들어간다라는 거잖아요. 다주택자들이 내놓지 않고.

☏ 박합수 > 다주택자는 사실 이런 빌라들보다는 아파트 위주에 관심이 조금 더 큰 상황이긴 합니다만 여전히 전체적으로 기존 물건에 대한 공급도 한계가 있다 이렇게 보는 측면에서 전체적으로 아파트뿐만 아니라 이런 빌라 등 저소득층의 주거 부문에서도 공급 부족은 여전히 나타날 것으로 우려가 된다 말씀드릴 수 있습니다.

☏ 진행자 > 그러면 지금 짚어야 되는 것은 이번에 금리 동결 결정이 아니라 다음번에는 혹시 금리가 인하될지도 모른다는 전망이 우세하지 않습니까?

☏ 박합수 > 그렇습니다.

☏ 진행자 > 그러면 다음번 금통위에서 금리를 만약에 내리면 그때 어떻게 될 거냐, 오히려 이걸 짚어야 될 것 같은데요.

☏ 박합수 > 그런 상황은 있죠. 물론 한국은행에서 시장금리가 선제적으로 완화됐기 때문에 이런 것들이 선반영된 측면도 있다는 얘기를 하셨어요. 그것도 살짝 짚어보게 되면 우리가 한국은행에서 매월 말 금리 동향에 대해서 발표를 해요. 살짝 보게 되면 23년 12월 작년 말에 주택담보대출 신규 금리가 4.16%였어요. 근데 24년 6월, 6개월 만에 3.71%로 떨어졌다는 거죠. 6개월 만에 0.45%p가 하락했습니다. 거의 한 0.5%정도 떨어졌다고 보시면 됩니다. 이렇게 금리가 선제적으로 낮아졌다는 측면인데 미국 9월 달 금리를 사실상 확정이라는 표현은 좀 그렇습니다만 예고된 거나 마찬가지이기 때문에 우리도 하반기에는 금리를 연쇄적으로 내려야 될 것 같습니다. 부동산만 생각할 수는 없지 않습니까? 전체적인 경제 측면에서 고려를 해야 되니까요. 이렇게 반영될 경우 부동산 시장에서의 금리인하도 조금 더 오히려 영향이 커질 수가 있어요. 방금 얘기했던 3.71%가 9월 10월 11월 이렇게 돼서 인하가 되면 3.5%정도까지 내려간다고 하게 되면 매수자 입장에서는 이 정도의 금리는 사실상 집을 매입하는데 전혀 부담이 없는 수준으로 바뀌게 됩니다. 환경이. 그래서 그때 되면 조금 더 우려가 커지는 거죠.

☏ 진행자 > 그러면 주택 수요가 늘어나서 오히려 집값 상승을 더 끌어낼 수도 있다라는 얘기로 연결이 될 수 있는 거네요. 그러면.

☏ 박합수 > 그럴 가능성도 배제하기는 어렵다고 보여집니다.

☏ 진행자 > 알겠습니다. 일단 오늘 말씀은 여기까지 듣도록 하겠습니다. 고맙습니다. 교수님.

☏ 박합수 > 감사합니다.

☏ 진행자 > 건국대 부동산대학원의 박합수 겸임교수였습니다.

[내용 인용 시 MBC <김종배의 시선집중>과의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]

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