“복비 600만원 아끼려 이중계약서...3억원 세금 폭탄”

부동산 수수료 인하 권유에 이중계약서 작성...추후 3억원 세금 부과
1세대1주택 비과세 대상자도 부당 행위할 시 감면 혜택 비적용 돼
세무서는 확정신고 10년 내에 과세할 수 있어...불안 요소 차단해야
업계약서도 부당 행위 해당...이중계약서 권유 거래 혹하지 말아야

#. 50대 자영업자 장준영(가명) 씨는 지난해 5월 실거주하던 아파트를 11억원에 양도하면서 ‘위험한 제안’을 받았다. 장씨가 1세대1주택자에 해당해 양도소득세가 없는 상황이니, 8억원으로 다운계약서를 작성해 줄 수 있냐는 것이다.

양수자는 문제가 없을 거라고 설득하며 부동산 중개수수료 절반인 300만원을 대신 납부하겠다는 제안을 했다. 큰 손해가 없을 거라는 판단이 든 장씨는 결국 이중계약서를 작성했다.

문제는 올해 들어 발생했다. 관할 세무서가 장씨의 양도소득세 조사를 실시한 결과, 아파트의 양도가액이 실제매매계약서와 다르다는 것을 발견한 것이다. 그렇게 세무서로부터 고지받은 세금 액수는 ‘3억원’이 넘었다. 졸지에 재산을 정리해야 할 지경에 처한 장씨는 억울한 마음에 세무전문가 ‘국세언니’를 찾았다.

Q. 이중계약서가 잘못된 거라는 건 알고 있습니다. 하지만 저는 1세대1주택에 해당합니다. 양도소득세가 부과되지 않는 게 정상 아닌가요.

A. 개인이 주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세대상이 됩니다. 하지만, 모든 주택을 양도할 때 양도소득세를 내는 것은 아닙니다. 주택을 양도하는 경우 국민주거생활의 안정 등 정책적인 이유로 일정한 요건에 해당하면, 양도소득세가 과세되지 않습니다.

대표적으로 1세대가 1주택을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상이고, 양도당시 양도가액이 12억원을 초과하지 않으면 양도소득세가 없습니다. 즉 비과세 됩니다. 조정지역 등 여부를 고려해봤을 때, 사례자분은 1세대1주택에 해당합니다.

하지만 안타깝습니다. 이중계약서를 작성한 경우 비과세와 감면 규정이 배제됩니다. 즉 사례자분의 경우 감면 1세대1주택에 해당해 비과세 요건을 충족하더라도 비과세가 적용되지 않는 게 맞습니다.

Q. 저만 피해를 본 꼴이네요. 다운계약서를 제시한 상대측에는 손해가 없을까요.

A. 양수자의 경우도 양수한 부동산을 향후 양도할 시에 비과세, 감면 규정에서 적용이 배제됩니다. 양도소득세도 추징됩니다. 따라서 양수자의 경우에도 이후 1세대1주택에 해당하더라도 비과세를 적용받을 수 없다는 얘기입니다.

아울러 지방자치단체에는 실지거래가액을 허위로 신고하고, 관할 세무서장에는 양도소득세 신고를 실지거래가액에 의해 신고하는 경우도 있습니다. 하지만 그 경우에도 양도소득세 비과세와 감면 규정을 적용하지 않습니다. 어찌 됐든 이중계약서를 작성하는 순간 큰 세금을 부담할 가능성이 커지는 겁니다.

Q. 3억원의 금액은 너무 과도하다고 생각합니다. 어떤 방식으로 책정된 결과일까요.

A. 본래대로 5억원에 취득한 부동산을 11억원에 양도한다고 가정했을 때 양도소득세는 부과되지 않았을 것입니다. 하지만 이중계약서로 비과세가 미적용되면서 가산세 및 과태료 등까지 추가되며 3억원이 넘는 세금이 부과된 셈입니다.

우선 양도차익 6억원에 대해서 장기보유특별공제(6%) 3600만원, 기본공제 250만원 등이 적용돼 총 5억6150만원이 과세표준으로 잡힙니다. 여기다 42%의 세금이 부과되므로 산출세액은 1억9989억원에 해당합니다.

문제는 여기다 가산세가 부과된다는 것입니다. 이중계약서 작성의 경우 ‘부당 무신고’에 해당돼 신고불성실가산세가 총 40%(일반 무신고 20%, 부당 무신고 40%) 부과됩니다. 이 금액만 8000만원에 달합니다.

아울러 납부지연 가산세가 1일에 0.022% 붙어 1750만원 세금이 추가됩니다. 지방소득세 10%까지 붙을 경우 세액은 3억2713만원까지 치솟습니다.

이중계약서를 작성한 대가로 총 3억원이 넘는 세금을 부담하게 된 셈입니다. 부동산이나 거래 상대방이 이중계약서 작성을 유도했다고 하더라도, 이에 대한 책임은 계약서를 작성한 본인에게 있습니다.

Q. 억울합니다. 저는 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄습니다. 양도가액을 낮게 신고하는 게 오로지 제 이익을 위한 건 아니었습니다.

A. 사례자분의 사정도 안타깝습니다만, 실제 거래가격을 은닉하기 위해 매도가격을 과소하게 기재한 허위 이중계약서를 작성해 제출한 것 자체가 부당 행위입니다.

정부에서는 이를 적극적 기망행위로서 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만드는 ‘사기나 그밖의 부정한 행위’로 여기고 있습니다.

Q. 추후 시간이 지나서 이러한 사실이 밝혀지더라도 부작용이 생길까요.

A. 국세의 부과제척기간은 원칙적으로 ‘국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간’으로 규정하고 있습니다. 하지만 부동산 거래 시 이중계약서를 작성해 해당 거래금액으로 양도소득세를 신고한 사실이 밝혀질 경우, ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당됩니다.

이 경우 양도소득세, 확정신고기한(양도일의 다음 해 5월 31일) 다음 날부터 10년 내에는 과세할 수 있습니다. 또 양수자의 경우 취득 후에 2년 보유해 비과세 요건을 충족하고 양도해도 비과세를 적용받을 수 없습니다.

Q. 3년간 보유한 부동산에 대해 장기보유특별공제가 적용되는 걸로 알고 있습니다. 해당 공제 또한 이중계약서 작성으로 인해 제한되는 걸까요.

A. 부동산을 장기보유하고 양도할 시 양도소득금액을 계산할 때 양도차익의 일정 부분을 공제해 주는 제도를 장기보유특별공제라고 합니다. 일반 부동산인 토지, 건물을 3년 이상 보유하고 양도하면 양도차익에 보유기간을 곱해 최대 15년간 30%의 장기보유특별공제를 산정합니다. 여기에 해당하는 장기보유특별공제의 경우 이중계약서를 작성했다고 하더라도, 보유기간 15년에 해당하면 공제 30%를 적용받을 수 있습니다.

Q. 업(UP)계약서의 경우도 똑같이 부당 행위로 적용받을 수 있나요.

A. 업계약서도 마찬가지로 이중계약서에 해당합니다. 업계약서로 향후 매도 시 양도소득세를 탈루하는 경우가 있습니다. 아래의 사례로 풀어보겠습니다.

최근 상담했던 40대 직장인 김현석 씨는 2020년 아파트를 5억원에 취득한 뒤 2년간 거주해 1세대1주택 요건을 충족했습니다. 이후 2022년 9월 양수자의 부탁으로 실제 8억원 양도가액보다 1억원 높은 9억원으로 업(UP)계약서를 체결했습니다.

양수자가 2주택자로 취득한 이후 매도 시 양도소득세를 내야 하므로 8억원에서 9억원으로 취득가액을 높여, 양도소득세를 탈루할 목적이었던 것 같습니다.

실제 이후 2년 뒤 양도신고자는 해당 주택을 10억원에 양도하면서 취득가액을 9억원으로 신고해 1868만원의 양도소득세를 부담했습니다. 실제 취득가액인 8억원으로 신고했을 시 양도소득세는 5511만원에 해당합니다. 업계약서 작성으로 인해 총 4000만원가량의 세금을 탈루한 셈입니다.

당시 세무서에서는 이같은 이중계약서를 발각한 뒤 김현석 씨가 1세대1주택 비과세로 받은 금액에 대해 세금을 부과하겠다고 고지하기도 했습니다. 이렇듯 세금감면을 목적으로 업계약서 작성이 이루어지는 경우에도, 양도자에 대한 비과세 혜택이 배제됩니다.

Q. 이중계약서로 인해 더 많은 피해를 겪을 수도 있을까요. 앞으로가 걱정됩니다.

A. 거짓계약서를 작성할 경우 불이익은 양도소득세 부과가 가장 큽니다. 우선 양도자는 1세대1주택 비과세, 토지는 자경농지 등 세금 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면이 배제된 후 양도소득세가 추징됩니다. 양수자의 경우는 양수한 부동산을 향후 양도 시 비과세 적용 배제가 적용돼 세금이 추징됩니다.

아울러 최고 40%에 해당하는 무(과소)신고 가산세 부과도 피할 수 없습니다. 여기다 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무납부일수에 0.022%를 곱해 부과되는 가산세도 있습니다.

마지막으로 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서는 부동산 등 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다. 이 경우 실제 거래가격과 신고가격의 차액에 따라 과태료가 부과됩니다.

부동산이나 거래 상대방이 이중계약서 작성을 요구하는 사례가 끊이지 않습니다. 비록 거래를 놓치는 게 조금 아쉽더라도, 부정 행위를 하지 않는 것이 편안한 주거 생활을 이어갈 수 있는 길입니다. 마찬가지로 중개수수료 등을 부담하겠다는 식의 권유도 사전에 차단할 필요가 있습니다. 김광우 기자

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